Alapító okirat és garázs: hogyan számítjuk be a garázst a társasházi alapító okiratba?
A társasház alapító okirata az egyik legfontosabb jogi dokumentum, amely meghatározza, mi tartozik közös tulajdonba, mi külön tulajdonba, és mekkora tulajdoni hányad illeti meg az egyes tulajdonosokat. E cikk részletesen tárgyalja, hogyan kell a garázsokat - önálló albetétként vagy közös tulajdon részével - kezelni az alapító okirat megalkotásakor és módosításakor, milyen műszaki, adózási és finanszírozási szempontokat érdemes figyelembe venni, valamint milyen eljárási lépések szükségesek az ingatlan-nyilvántartásban való rendezéshez.
Miért fontos az alapító okirat a garázsok szempontjából?
Az alapító okirat célja a több lakásból vagy nem lakás célú helyiségből álló épület esetén az alapvető tulajdoni viszonyok rögzítése. Tételesen tartalmazza a közös, valamint a külön tulajdonba tartozó helyiségeket, épületrészeket. Ezek meghatározása azért lényeges, mert ez dönti el, hogy ki rendelkezik ezekkel kapcsolatban.
Garázsok jogi formái társasházban
- Az önálló helyrajzi számon vagy társasházi albetétként nyilvántartott garázs általában könnyebben értékesíthető és finanszírozható.
- Osztatlan közös tulajdon esetén a tulajdonostársakat törvényes elővásárlási jog illetheti meg, ami megnehezítheti az értékesítést.
- Nem jelent műszaki megosztást a teremgarázs beállóhelyeinek felfestése, ezért ezek nem alakíthatók önálló ingatlanná, külön tulajdonná.
Alapító okirat tartalma garázsokra vonatkozóan
Az alapító okiratnak tartalmaznia kell a külön tulajdonba kerülő lakásokat és nem lakás célú helyiségeket, valamint a közös tulajdonba kerülő épületrészek felsorolását és a hozzájuk tartozó tulajdoni hányadokat. Az alapító okirat rögzíti, hogy mi tartozik közös tulajdonba, mi tartozik külön tulajdonba és hogy a tulajdonosokat mekkora tulajdoni hányad illeti meg a közös tulajdonból.
Elővásárlási jog és egyéb korlátozások
Az alapító okiratban a külön tulajdonban álló helyiségekre a tulajdonostársak javára elővásárlási, előbérleti jog létesíthető. Ez magas albetétszám esetén jelentősen megnehezítheti az egyes albetétek értékesítését. Az alapító okiratban rögzített elővásárlási, előbérleti jogot megelőzhetik a külön jogszabályok eltérő rendelkezései.
Hogyan jön létre a társasház és hol kapcsolódik a földmérő?
Társasházat fennálló vagy felépítendő épületre lehet alapítani, ha abban legalább két, külön tulajdonként bejegyezhető lakás, illetőleg nem lakás céljára szolgáló helyiség van vagy alakítható ki. Az alapító okirat elkészítése mindenképpen szükséges, amely lehet közokirat vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat is. Ezt be kell jegyeztetni az ingatlan-nyilvántartásba.
A földmérő felméri az épület egészét, majd elkészíti a vázrajzot és a hozzá tartozó kérelmet. Ezt a dokumentációt be kell nyújtani záradékolásra a földhivatalba. Ha a földhivatal a jogszabályi rendelkezéseknek megfelelőnek találja a dokumentációt, záradékolja a vázrajzot. 2014. január 1-től az alapító okirathoz földmérő által készített vázrajzot kell benyújtani a földhivatalba.
Alapító okirat módosítása - mikor és hogyan?
Az alapító okirat módosítása kulcsfontosságú lehet, például ha a közös tulajdonból egy vagy több ingatlanrész eladásra kerül vagy új jogszabályoknak kell megfelelni. Az alapító okirat megváltoztatásához főszabály szerint valamennyi tulajdonostárs hozzájárulása szükséges, és a változást be kell jelenteni a földhivatalnak. Természetesen például a kétharmados elidegenítés esetében ez nem szükséges.
A módosítás általában a közgyűlés döntése alapján történik; a közgyűlésen valamennyi tulajdonos részt vehet és szavazhat, a szavazati jogot pedig a tulajdoni hányad arányában kell számítani. A közgyűlésen hozott határozatok, például az alapító okirat módosítása, bizonyos többségi követelményekhez kötöttek: például a Tht. értelmében egyes elidegenítési döntésekhez az összes tulajdoni hányad legalább kétharmadának igenlő szavazata szükséges; az alapító okirat módosításához általában az összes tulajdonos hozzájárulása szükséges, kivételek is lehetségesek.
Műszaki ellenőrzés: mit vizsgáljunk meg vásárlás vagy átalakítás előtt?
- Önálló garázsnál az egyik legfontosabb műszaki elem a garázsajtó: könnyen nyitható-e, megfelelően záródik-e, rozsdásodik-e, szükség lesz-e rövid időn belül javításra vagy cserére.
- Teremgarázs esetén ellenőrizzük a közös kapu és a beléptetőrendszer állapotát.
- A málló vakolat, a dohos szag, a nedves fal vagy a mennyezeten látható foltok beázásra, talajnedvességre vagy elégtelen szellőzésre utalhatnak.
- Figyeljünk a garázs és különösen a bejárat tényleges méreteire: ne csak azt nézzük, hogy az autó elfér-e, hanem azt is, hogy az ajtók megfelelően nyithatók-e, a sofőr ki tud-e szállni, és a beállás ne igényeljen nehéz manővereket.
- Fontos értéknövelő tényező lehet, hogy a garázsban kialakítható-e elektromosautó-töltő; teremgarázsban a töltő kialakítása rendszerint nem kizárólag a parkolóhely tulajdonosának döntése.
Költségek és adózási szempontok
A garázs vételárán felül több egyszeri és folyamatos költséggel is számolnunk kell. A garázsvásárlás során mindenképpen kalkuláljunk ügyvédi munkadíjjal. Ingatlan megszerzésekor főszabály szerint visszterhes vagyonátruházási illetéket kell fizetni: ennek általános mértéke a megszerzett ingatlan forgalmi értékének 4%-a az illetéktörvényben meghatározott értékhatárig. Az önálló garázs és parkolóhely általában nem minősül lakástulajdonnak, ezért a kizárólag lakástulajdonhoz kapcsolódó illetékkedvezmények rendszerint nem alkalmazhatók rá.
Új építésű garázs vagy parkolóhely vállalkozástól történő megvásárlásakor a vételár áfát is tartalmazhat; magánszemély vevőként jellemzően a bruttó vételárat fizetjük meg, és az áfatartalmat nem tudjuk levonni. Mindezek miatt a teljes bekerülési költséget ne kizárólag a vételár alapján határozzuk meg.
Bérbeadás adózása
A garázs bérbeadásának adózása eltérhet a lakóingatlan hosszú távú bérbeadásának szabályaitól. Magánszemélyként történő garázsbérbeadás esetén általában adószámot kell kérni a NAV-tól. Az áfafizetési kötelezettség alól alanyi adómentesség választható, amennyiben az adózó megfelel a törvényi feltételeknek, és az éves ellenérték nem haladja meg az értékhatárt. Fontos, hogy az értékhatár vizsgálatakor nem feltétlenül csak az adott garázsból származó bevételt kell figyelembe venni.
A garázs bérbeadásából származó jövedelem után magánszemélyként 15% személyi jövedelemadót kell fizetni. Lehetőség van tételes költségelszámolásra, amikor a jogszabály szerint elszámolható, igazolt költségek levonhatók; alternatíva a 10%-os költséghányad, ebben az esetben a bevétel 90%-a minősül jövedelemnek, és ez után kell megfizetni az SZJA-t. Tételes költségelszámolás esetén értékcsökkenési leírás is elszámolható, de a konkrét leírási kulcsot az SZJA-törvény határozza meg.
Finanszírozás és befektetési szempontok
Az önálló garázs finanszírozása általában nehezebb, mint egy lakóingatlan megvásárlása. A magasabb kamatozású finanszírozás könnyen felemésztheti a bérleti hozam jelentős részét. A garázs, kisebb vételára miatt több vevő számára elérhető lehet, de ettől még nem tekinthető likvid befektetésnek: gyors eladás esetén csak árengedménnyel talál vevőt.
A garázs értékét sokkal inkább meghatározhatja a néhány száz méteres környezet parkolási helyzete, mint az országos ingatlanpiaci tendencia. A keresletre kedvezően hathat a közterületi parkolóhelyek számának csökkenése vagy a fizetős zónák bővítése. A befektetés értékelésekor ne kizárólag a havi bérleti díjat osszuk el a vételárral; nem célszerű általánosan kijelenteni, hogy a garázsok mindig meghatározott éves hozamot biztosítanak, mert a tényleges hozam településenként és ingatlanonként jelentősen eltérhet.
ETF Befektetés Kezdőknek - Minden Amit Tudnod Kell 15 Percben
Gyakorlati lépések garázs vásárlásakor vagy alapító okirat készítésekor
- Tekintsük meg nem csak a garázst, hanem a kapcsolódó dokumentumokat is: kérjük el az alapító okirat vonatkozó részeit, tájékozódjunk az SZMSZ-ről és a házirendről is.
- Ellenőrizzük, hogy van-e közösköltség-tartozás, felújítási alaphoz kapcsolódó fizetési kötelezettség vagy már elfogadott, de még be nem szedett rendkívüli hozzájárulás.
- Vizsgáljuk meg a műszaki állapotot (ajtó, szellőzés, beázás, elektromos rendszer), és mérjük fel a bejárat és belső méretek használhatóságát.
- Ha társasházi albetétről van szó, győződjünk meg arról, hogy az albetét bejegyzése és a vázrajz záradékolása rendben van; szükség esetén kérjünk másolatot az alapító okiratról és a vázrajzról.
- Számoljunk a vételáron felüli költségekkel: ügyvédi díj, illeték, esetleges áfa, közös költség, biztosítás, karbantartás.
Kinek érdemes jogi szakértőt bevonni?
Az alapító okirat elkészítésekor és különösen annak módosításakor jogi szakértő (ügyvéd) bevonása erősen ajánlott, mert egyes módosítások jogi bonyodalmakat okozhatnak és a földhivatali bejegyzés formai és tartalmi követelményeknek is meg kell felelniük. Az alapító okirat elkészítése közokiratként vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratként történhet, és ennek megfelelően a módosítások jogszerűségét a földhivatal is vizsgálja.
Fontos szabályok és jogszabályi háttér
A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény és a Ptk. szabályozzák a társasház alapítását és működését. A Tht. 5. § szerint társasházat akkor lehet alapítani, ha a meglévő vagy tervezett épületben legalább két külön tulajdonként bejegyezhető lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség van vagy alakítható ki. A társasház alapításakor az épületnek nem feltétlenül kell fizikailag léteznie; előzetes feljegyzés lehetősége is rendelkezésre áll az ingatlan-nyilvántartásban.
Bejegyzés az ingatlan-nyilvántartásba
A társasháztulajdont be kell jegyeztetni az ingatlan-nyilvántartásba az alapító okirat benyújtásával egyidejűleg. Az épület feltüntetéséhez földmérő bevonása szükséges, aki elkészíti a szintenkénti vázrajzokat, majd azokat záradékoltatja az illetékes földhivatalban.
Mit tehetünk, ha vitás az albetétek vagy garázsok jogi státusza?
A peres ügyekre utaló tapasztalatok szerint a garázsok tulajdonjogával kapcsolatos viták hosszú ideig elhúzódhatnak. Ha az alapító okirat vagy az ingatlan-nyilvántartás rendezése vitás, jogi eljárás szükséges, és ilyen esetekben különösen fontos a vázrajzok, alapító okiratok és korábbi bejegyzések alapos vizsgálata.
Összegzés helyett - mit vigyünk magunkkal?
A társasházi alapító okirat készítésekor vagy módosításakor a garázsok kezelése jogi és műszaki szempontból egyaránt fontos. Ellenőrizzük a vázrajz és az alapító okirat tartalmát, mérlegeljük az elővásárlási jogok hatását, számoljunk a beszerzési és fenntartási költségekkel, valamint vonjunk be szakértőket (földmérő, ügyvéd), hogy a bejegyzés és az esetleges későbbi értékesítés, bérbeadás jogilag és gazdaságilag is megalapozott legyen.
tags: #alapito #okirat #garazs #szamitasa