Alapító okirat osztatlan közös tulajdon: jogi keretek, bejegyzés és gyakorlati megoldások

Az osztatlan közös tulajdon így azt jelenti, hogy több tulajdonos osztozik egy adott tulajdonon (pl. egy társasház kertjén, vagy a ház földszintjén lévő üzlethelyiségen). A közös tulajdonra vonatkozó tulajdonjog - a törvényben meghatározott esetek kivételével - egymástól függetlenül nem ruházható át és nem terhelhető meg. Információhiány - általában nem tudják az emberek pontosan, hogy mi az, hogy osztatlan közös tulajdon és gyakran elriaszt egy potenciális vevőt, kihátrál az üzletből, amint tudomást szerez róla. Tulajdonostársaknak elővásárlási joga van - ami a gyakorlatban úgy néz ki, hogy meghirdeted az ingatlant és a piaci ajánlatot el kell vinned a tulajdonostársaknak is, hogy élni kívánnak-e az elővásárlás jogával.

Hogyan kezelhető az osztatlan közös tulajdon?

Főként belvárosi lakások esetében előfordul, hogy a lakás nem osztatlan közös tulajdon, a garázs viszont az. Ha viszont nem szeretnéd külön értékesíteni a két ingatlant, az elővásárlási jog „kijátszásának” talán leggyakoribb, jogilag is csaknem minden esetben megengedett módja a dologösszeség létrehozása. A nem lakás céljára szolgáló helyiségek mellett például épületberendezések is érintettek lehetnek. Mivel az 5 lakásnál kisebb ingatlanok esetében nem kötelező a társasház alapítása, ezért ezekben az esetekben a használati szerződés a megoldás.

A használati jog és bejegyeztetés 2025-től

A 2021. január 1-én hatályba lépett törvény csak a termőföldeken fennálló osztatlan közös tulajdont érinti, nem terjed ki az egyéb ingatlanokra. 2025-től az osztatlan közös tulajdon használatára vonatkozó jog bejegyezhető az ingatlan-nyilvántartásba, és ez lehet egész ingatlanra vagy meghatározott részre (természetben vagy terület nagyságában meghatározott részre). A rendelet nem vonatkozik termőföldekre, így ezekre továbbra is speciális szabályok érvényesek.

Az új szabályozás szerint a közös tulajdon használatára vonatkozó jog nem szolgalom és nem földhasználati jog, ezért NEM jegyezhető be „ingatlan mindenkori tulajdonosa javára”. Ha a jog bejegyzésére van szükség, azt a bejegyzés alapjául szolgáló okirat érvényes fogalmazása is támogatja a későbbi adásvételi szerződés átírását megkönnyítve.

Bejegyzés alapjai és felek

Ki kérheti a bejegyzést? Ha a bejegyzés alapja a tulajdonosok egyhangú vagy többségi megállapodása, úgy minden tulajdonostárs együtt kell, hogy kérje a bejegyzést. Társasházak esetében a folyamat egyszerűbb: ha van közös képviselő vagy intézőbizottság, elegendő, ha az elnök nyújtja be a kérelmet; ha nincs kötelezően választott képviselő, akkor minden tulajdonostárs együtt kell benyújtania a kérelmet.

A használati jog létrejöttének alapjául szolgáló okiratok:

• egyhangú megállapodás vagy határozat
• bírósági határozat
• társasház alapító okirata

A használati jog bejegyzéséhez szükséges tartalom: tulajdonostársak adatai, ingatlan címe és helyrajzi száma, tulajdoni hányadok, jog pontos megjelölése, ki melyik részét használja, térbeli vagy időbeli megosztás, költség- és bevételmegosztás, elhatározás dátuma, eljárás megerősítő megállapodás és ügyvédi ellenjegyzés. A felek szótöbbsége a jogok és kötelezettségek tekintetében meghatározó, a bejegyzés pedig akkor válik kötelezővé harmadik fél számára is, ha a dologi jogi bejegyzés ez alapján történik.

A bejegyzési eljárás és vázrajz kérdései:

• Ha az ingatlan egészét érinti a bejegyzés (egész ingatlan, eszmei hányad), nem szükséges vázrajz.
• Ha természetben meghatározott vagy területnagyságban kifejezett rész kerül bejegyzésre, akkor szükséges a záradékkal ellátott változási vázrajz.

Társasház és közös tulajdon elidegenítése

A társasházi törvény módosítása 2025-től tisztázta az elidegenítés szabályait. Korábban a közös tulajdon elidegenítésére kétféle többségi döntés volt érvényes: 4/5-ös többség. A módosítással a 2/3-os többség vált az új alap. Ugyanakkor a közös tulajdon elidegenítésének feltétele továbbra is az, hogy a közös részek önálló ingatlanként vagy meglévő külön tulajdon tárgya bővítésével megvalósíthatóak legyenek. A kisebbség írásbeli nyilatkozatot tehet a megtámadás joga érvényesítéséről, és ezt a határozat alapján figyelembe kell venni a földhivatali bejegyzés során.

Az új szabályozás szerint a közgyűlési határozat bejegyzésére vonatkozó részletes feltételek kerültek szigorításra: a jegyzőkönyvi és a határozati megfogalmazás egyértelmű, és a bejegyzéshez szükséges nyilatkozatokat mind a többségben maradt tulajdonosok, mind a kisebbség részéről meg kell tenni. A peres eljárások mostantól a tulajdonjog megszüntetésének fő eszközeként jelennek meg, és a bírósági ítéletben születik meg a végleges jogi változás.

Társasházi közös tulajdon használata és gyakorlati megoldások

Az osztatlan közös tulajdon használata mindig problémás lehet, ha nincs írásos rend a birtoklásról és a használatról. A legnagyobb kockázat a használati megállapodás hiánya, az elővásárlási jog és ha valaki kizárja a többieket a közös részekből. 2025-ig kötelmi eszközökkel lehetett rendezni a kérdést, de most már a közös tulajdon használatára vonatkozó jog bejegyezhető a tulajdoni lapra is. Ennek előnye, hogy a birtokvédelem és a közös használat rendezése jogilag egyértelműen visszaigazolható, és a bankok is szívesebben finanszírozzák az ilyen ingatlanokat, mivel átlátható a használati rend.

Az ingatlanjogi gyakorlatban a társasházi közös tulajdon és a hozzá kapcsolódó használati jogok részletezése fontos. Az alapító okiratban rögzítik, hogy mi tartozik közös tulajdonba és mi a külön tulajdonba; a tulajdonosokat illető tulajdoni hányad arányában illeti meg a szavazati jog. A közgyűlés hatáskörébe tartozik többek között az alapító okirat módosítása, a közös tulajdonban álló épületrészek használatáról szóló rendelkezések, a közös képviselet és a számvizsgáló bizottság megválasztása és díjazása, valamint a közösséget érintő kötelezettségek vállalása. A közgyűlés összehívása írásban történik, és a meghívó kötelezően a társasházban is ki kell kerüljön.

A bejegyzéshez szükséges jogi és levélformai elemek összefoglalva: minden tulajdonostárs aláírása (ügyvédi meghatalmazás és bejegyzési kérelem), vagy a közös képviselet vagy az intézőbizottság által benyújtott kérelem, attól függően, hogy a megállapodás milyen módon jött létre. Az osztatlan közös tulajdon használatára vonatkozó jog bejegyzése lehet egész ingatlanra vagy meghatározott részre is, amely lehet térben vagy időben megosztott. A jogi háttérhez hozzátartozik, hogy a bejegyzés hatásköre és feltételei a jogszabályokban megtalálhatók, és a változások a földhivatalnál bejegyzésre kerülnek.

A 2025-ös jogi változások rövid összegzése

1. 2025-től a társasházi közös tulajdon elidegenítésének szabályai két szintű módosításokon keresztül kerültek pontosításra (2/3-os többség, előírt bejegyzési feltételek).
2. A közös tulajdon használatának bejegyzése lehet egész ingatlanra vagy meghatározott részre; a vázrajz szükségessége attól függ, hogy térbeli vagy időbeli megosztásról van-e szó.
3. A használati jog nem szolgalom vagy földhasználati jog; ezért jogilag pontos megfogalmazás és az alapot adó okirat szükséges a bejegyzéshez.
4. A kisebbség jogai: írásbeli nyilatkozat a megtámadás jogáról; a bírósági döntés hatására változik a tulajdoni jogi bejegyzés.

Meta adatok

tags: #alapito #okirat #osztatlan #kozos #tulajdon

Népszerű bejegyzések:

• A mennyezeti lámpák praktikus akasztása
• Építési törmelék és sittszállítás Balatonfüred környékén – teljes útmutató
• lakóingatlanokkal kapcsolatos kötelezettségek az Nemzeti Eszközkezelőnél
• Rövid nyaralás 2 főre – elérhető nyaraló ajánlatok
• Csobánc várától pár lépésre: két szomszédos ingatlan a Balaton-felvidéken