Az albérlet kiadásának feltételei és adózása Magyarországon
Az ingatlanok bérbeadása továbbra is népszerű befektetési forma Magyarországon, sokan látnak a lakásokban biztonságos értékmegőrző és jövedelemtermelő lehetőséget. Azonban a lakáskiadás nem csupán a bérleti díj beszedéséből áll, hanem számos jogi és adózási kötelezettséggel is jár. Ebben a cikkben részletesen foglalkozunk az albérlet kiadásának feltételeivel, a bérbeadással kapcsolatos adózási szabályokkal, valamint a legfontosabb tudnivalókkal, hogy a tulajdonosok felkészülten vághassanak bele ebbe a tevékenységbe.
A lakáskiadás jogi hátterét a Polgári Törvénykönyv határozza meg. Eszerint a bérleti szerződés alapján a bérbeadó a lakás időleges használatát engedi át, a bérlő pedig bérleti díj fizetésére köteles. A bérbeadói tevékenység önálló tevékenységnek minősül a személyi jövedelemadóról szóló törvény (Szja tv.) alapján, és az ebből származó jövedelem az összevont adóalap részeként adózik, 15%-os személyi jövedelemadó (SZJA) mértékkel. Fontos tudni, hogy ingatlan-bérbeadásból származó jövedelem után szociális hozzájárulási adót (SZOCHO) nem kell fizetni.
A lakáskiadás számos formában történhet. Választható az adószám és bejelentkezési kötelezettség nélküli magánszemélyként történő bérbeadás, adószámos magánszemélyként, vagy akár egyéni vállalkozóként is. A legtöbb esetben, különösen hosszú távú albérletként történő kiadáskor, nem szükséges adószámot kiváltani, és számlaadási kötelezettség sincs, elegendő számviteli bizonylatot kiállítani. Azonban, ha valaki egyéni vállalkozóként vagy áfaköteles tevékenységet végez, illetve például garázst ad ki, akkor adószám kiváltása válhat szükségessé.
A bérbeadásból származó bevétel utáni adózás két fő módszerrel történhet: a 10%-os költséghányad alkalmazásával vagy a tételes költségelszámolással. A lakástulajdonosok szabadon választhatnak a két módszer közül, attól függően, melyik a számukra kedvezőbb.
A jövedelem megállapításának módszerei
1. Tételes költségelszámolás
A tételes költségelszámolás lehetővé teszi, hogy a bérbeadással kapcsolatos, számlával igazolt kiadásokat közvetlenül levonjuk a bevételből. Ide tartoznak többek között a karbantartási, felújítási költségek, rezsiköltségek, közös költségek, valamint az ingatlan értékcsökkenése (amortizációja). Az értékcsökkenés elszámolása kizárólag a tételes költségelszámolás választása esetén lehetséges, az ingatlan beszerzési árának 2-6%-a vonható le éves szinten, az ingatlan típusától függően.
A bevételbe beleszámít a bérleti díj, valamint az albérlő által fizetett rezsiköltségek és közös költségek is. Fontos, hogy az elszámolható költségeknek közvetlenül a bérbeadási tevékenységhez kell kapcsolódniuk, és rendelkezni kell róluk számlával vagy más hiteles bizonylattal. Amennyiben az ingatlant részben saját használatra is fenntartja a tulajdonos, úgy csak az arányosan elszámolható költségeket vonhatja le.
Például, ha a bérleti díj 120 000 Ft, a rezsiköltség 20 000 Ft, és a közös költség 9 500 Ft, akkor a teljes bevétel 149 500 Ft. Ebből levonhatók a számlával igazolt költségek, például a karbantartás vagy felújítás díjai, valamint az amortizáció.
2. 10%-os költséghányad alkalmazása
A 10%-os költséghányad alkalmazása egy egyszerűbb módszer, amely különösen azoknak kedvező, akik kevés adminisztrációval szeretnének számolni. Ebben az esetben a bevétel 90%-a minősül adóalapnak, így nem szükséges a kiadások részletes kimutatása vagy számlák gyűjtése. A törvény automatikusan elismeri a bevétel 10%-át költségként.
Például a fent említett 149 500 Ft bevétel esetén a 10%-os költséghányad alkalmazásával a jövedelem 134 550 Ft (149 500 - 14 950 Ft), amely után 20 183 Ft (134 550 × 0,15) személyi jövedelemadót kell fizetni.
Fontos megjegyezni, hogy a 10%-os költséghányad alkalmazása egy adóévben csak a tételes költségelszámolás helyett választható. A tulajdonosnak előzetesen mérlegelnie kell, hogy számára melyik megoldás pénzügyileg előnyösebb.
Hogyan történik az adóbevallás és az adófizetés?
Az ingatlan-bérbeadásból származó jövedelem után év közben 15% adóelőleget kell fizetni negyedévente, a negyedévet követő hónap 12. napjáig. A pontos adófizetési kötelezettséget az éves adóbevallásban kell rendezni. Ha a bérlő cég vagy egyéni vállalkozó, akkor neki kell levonnia és megfizetnie az adóelőleget a bérbeadó számítása alapján, és erről igazolást kell kiállítania.
A NAV honlapja a legfrissebb és legpontosabb információkat nyújtja az adózási szabályokról, beleértve a lakáskiadással kapcsolatos tudnivalókat is.
A bérleti szerződés és egyéb fontos tudnivalók
A lakáskiadás hivatalos lebonyolításához elengedhetetlen az írásbeli bérleti szerződés. A szerződésnek tartalmaznia kell a felek adatait, a bérbe adott ingatlan pontos leírását, a bérleti díj összegét és fizetésének módját, a bérleti időtartamot, a felek jogait és kötelezettségeit, valamint a felmondás feltételeit.
Bérbeadó és bérlő közötti bérleti szerződés lényege - 5 FŐ BÉRLETI ZÁRADÉK, amit bele kell foglalni!
A birtokbaadási jegyzőkönyv elkészítése is kulcsfontosságú, amely rögzíti az ingatlan állapotát a bérlő birtokba vételekor, így elkerülhetők a későbbi viták. A kaució összege vagy annak egy része csak akkor minősül bevételnek, ha a bérleti jogviszony végén a bérbeadónál marad.
Fontos megjegyezni, hogy a lakáskiadás növekvő népszerűsége és a bérleti díjak emelkedése miatt egyre több tulajdonos adja bérbe ingatlanát. Azonban sokan még mindig nem fizetnek rendesen adót a bérleti díj után, pedig a jogszabályok betartása és az adófizetés nem csupán a nyugodt alvást garantálja, hanem hosszú távon fenntarthatóvá és jogszerűvé is teszi a bérbeadási tevékenységet.
A 2026-ban bevezetésre kerülő, havi 150 ezer forintos lakhatási támogatás is releváns lehet a fiatalok számára, amely albérleti díj kiegészítésére vagy lakáshitel törlesztésének támogatására is felhasználható.
tags: #alberlet #kiadasanak #feltetelei