Az ingatlan adásvételi szerződés és a foglaló
Ha lakásvásárlás előtt állunk, akkor nem árt, ha néhány alapfogalommal tisztában vagyunk. Mi az a foglaló? Mi a különbség az előleg és a foglaló között? Milyen esetben bukhatjuk el a már megfizetett részletet? Az ingatlan adásvételi szerződések egyik kulcsfontosságú eleme a foglaló, amely a szerződő felek közötti kötelezettségvállalás szimbóluma és biztosítéka is egyben. A foglaló az ingatlan adásvételi szerződés fontos eleme, amely pénzügyi biztosítékot nyújt mind az eladó, mind a vevő számára. A foglaló egy olyan pénzösszeg, amelyet a vevő az ügylet sikere érdekében, a felek kölcsönös kötelezettségeinek teljesítési biztosítékaként bocsát az eladó rendelkezésre. A foglalót fontos megkülönböztetni az egyszerű előlegtől. Egy jól meghatározott foglaló hozzájárul a tranzakció zökkenőmentes lebonyolításához, hiszen mindkét fél számára egyértelművé teszi az üzleti szándék komolyságát.
Mi a foglaló?
A foglaló a szerződésből eredő elkötelezettség mértékét hivatott alátámasztani, megnövelni. Hiszen jól mutatja a foglaló összege, hogy mit is veszíthet az eladó, vagy a vevő akkor, ha a szerződés az ő hibájából hiúsulna meg. A foglaló jellemzően a vételár 10 százaléka szokott lenni. Ez a tétel sem csekélység azonban: egy 60 millió forint vételárú ingatlan esetében mindkét fél 6 millió forintot kockáztat szerződés meghiúsulása esetén. A foglaló összege alapvetően a felek közötti megállapodáson múlik, ez jelentheti az adásvételi szerződést vagy külön megállapodást is. Magyarországon az ingatlan adásvétel során a foglaló mértéke jellemzően a vételár 10%-a, de ez nem tekinthető kötelező szabálynak. Fontos tudni, hogy a foglaló összege nem lehet aránytalanul magas. A Polgári Törvénykönyv (Ptk.) szerint a túlzott mértékű foglaló esetén adott esetben bíróság dönthet az összeg mérsékléséről. A foglaló összegeként meghatározott összegnek a vételár tíz százalékát meg nem haladó mértéke általában nem tekinthető túlzottnak.
A foglaló és az előleg különbségei
Előleg esetén a szerződő felek a vételárat alapul véve, annak bizonyos százalékát előlegként határoznak meg, melyet a vevő első vételárrészletként fizet ki az eladó részére. A szerződés megszűnése esetén az előleg minden esetben visszajár, függetlenül attól, hogy valamelyik fél felelős-e a szerződésért. Foglalónak ezzel szemben a szerződés egyik biztosítékát nevezzük. Szinte mindenki hallott már a foglalóról és az előlegről, és sokan azzal is tisztában vannak, hogy mindkettő hasonló célt szolgál. Ha rendben lezajlik az adásvétel, akkor az előlegként vagy foglalóként kifizetett összeg beleszámít a vételárba. Ebből a szempontból tehát mindegy, hogy milyen jogcímen fizettük ki az első részletet. Például, ha visszalépünk a vásárlástól, vagy az eladó úgy dönt, hogy mégsem nekünk adja el a lakását vagy az autóját. Az eladónak csak a kapott összeget kell vissza fizetnie, ha meggondolja magát, és a vevő sem bukik el semmit, ha ő lép vissza. Ha vevőként a foglaló kifizetése után gondoljuk meg magunkat, már semmilyen indokkal sem követelhetjük vissza azt. Ez alól az sem mentesít például, ha csak a foglaló kifizetése után derül ki, hogy az autóval korábban karamboloztak, vagy nem vettük észre, hogy a lefoglalózott lakás haszonélvezeti joggal terhelt. A foglalót tehát az különbözteti meg az előlegtől, és ezért tekinthetjük az adásvételi szerződés teljesítésének biztosítékaként, mert szankció sújtja azt a felet, aki visszalép.
Mikor jár vissza a foglaló?
A foglaló sorsának rendezése gyakran vita tárgya lehet, ezért ajánlott a részleteket ügyvéd segítségével pontosan meghatározni a szerződésben. A foglaló szabályainak megfelelő alkalmazása mind az eladó, mind a vevő számára elengedhetetlen ahhoz, hogy az ingatlan adásvétel problémamentesen valósuljon meg. A Ptk. 1. Ha a szerződés teljesítése rendben megvalósul, a foglaló a vételárba beszámításra kerül. 2. Amennyiben a vevő lép vissza a szerződéstől vagy a vevő nem tudja teljesíteni a vállalt kötelezettségeit, az eladó jogosult a kapott foglalót megtartani, ekkor a foglaló tehát nem jár vissza. 3. Ha a szerződés az eladó hibájából hiúsul meg - például nem tudja időben átruházni az ingatlan birtokát vagy tehermentesíteni azt - a vevő a foglaló kétszeresét követelheti vissza. Ez tehát azt jelenti, hogy a már megfizetett foglaló visszajár a vevőnek, valamint az eladó a foglaló összegét ezen felül még egyszer köteles megfizetni. 4. Ha a szerződés közös megegyezéssel szűnik meg, vagy olyan előre nem látható körülmény (pl. vis maior) akadályozza a teljesítést, amelyért egyik fél sem felelős, vagy mindkét fél felelős a foglaló egyszeres összeggel visszajár annak, aki azt átadta.
A foglaló és egyéb kikötések
A foglaló mellett tartalmazhat az adásvételi szerződés kártérítésre, kötbérre vonatkozó kikötéseket is. Például ha egy újépítésű lakás átadására a szerződésben foglalt határidőnél később kerülne sor, akkor kötbér illetheti meg a vevőt. Fontos tudni, hogy a szerződés meghiúsulása, a foglaló elvesztése nem azt jelenti, hogy mentesül a szerződő a kötbér, vagy épp a kártérítés megfizetése alól. Tegyük fel, hogy 60 millió forintért vennénk lakást, a vételár 10%-a foglalónak minősül a szerződés alapján. Amennyiben az eladó hibájából meghiúsul a szerződés, akkor a foglaló kétszeresét, vagyis 12 millió forintot kellene visszafizetnie az eladónak részünkre. Ha a szerződés megszűnéséig egyéb szerződési kötelezettségeinek elmaradása miatt 1 millió forint kötbért is fizetnie kellett az eladónak nekünk, akkor ezen összeggel csökkenthető a 12 milliós fizetési kötelezettség. Vagyis a szerződés meghiúsulásakor „csupán” 11 millió forintot kapunk a foglaló kétszereséből vissza.
Hitelképtelenség és a foglaló
Ha lakást veszünk, akkor fel kell készülnünk a legrosszabbra is. Ha a bank nem tart minket hitelképesnek, vagy kisebb összegű lakáshitelre lennénk jogosultak, akkor a vételárból hiányzó összeget nekünk kell előteremtenünk más forrásból. Az adásvételi szerződésbe bele lehet írni, hogy a hiteligénylés elutasítása nem tekinthető a mi hibánknak, vagyis ebben az esetben is visszajár nekünk a foglaló összege. Érdemes a lakáskeresés előtt bankot választani, megismerkedni az adott pénzintézet kamataival, feltételeivel. Illetve megéri hitel előminősítést kérni az aktuális helyzetünk alapján, így kiderül, hogy a munkahelyünk, demográfiai adataink, jövedelmünk alapján mennyi hitelre lehetünk jogosultak. A lakás kiválasztása után jó ötlet lehet egy előzetes értékbecslést készíttetni az ingatlanról. Így megtudhatjuk, hogy egy bank adna-e lakáshitelt a ház megvásárlására - van-e valami kizáró körülmény - illetve a lakás reális értékét is megismerhetjük.
Egyéb aggályok és a foglaló
A jelenlegi járványhelyzet miatt sokakban felmerülhet: mi történik, ha betegség, karantén miatt csúszunk meg a vételár megfizetésével? Ez egy nehéz helyzet, hiszen mi esnénk fizetési késedelembe, emiatt alapesetben akár a foglalót is elbukhatjuk.
A szerződéses feltételek rögzítése
A felek előzetesen egyeztessék, hogy milyen összegű foglaló lenne megfelelő. A foglalót minden a következmények érvényesíthetősége érdekében írásban kell rögzíteni, ez történhet az adásvételi szerződésben vagy egy külön megállapodásban is, amelyben szerepel a foglaló pontos összege és a foglaló sorsát érintő szabályok a különböző kimenetelek esetére. A foglaló átadása történhet banki átutalással vagy átvételi elismervény aláírása mellett készpénz fizetése útján is. A foglalót érdemes elkülönítetten kezelni a többi fizetési kötelezettségtől. Amennyiben a szerződés valamilyen okból nem megy teljesedésbe, a feleknek az adásvételi szerződésben rögzített szabályok szerint kell eljárniuk.
Az Oktatási Rendszer Legnagyobb Hazugsága
Jogi tanácsadás fontossága
A visszafizetés és megtartás szabályait a Ptk. pontosan, de szűkszavúan (gyakorlati példák nélkül) határozza meg, így a szerződés előkészítése során erősen javasolt az írásos megállapodás és a részletek, a konkrét ügy egyedi körülményeit figyelembe vevő gondos rögzítése. Végezetül hangsúlyozzuk, hogy a foglalóval kapcsolatos leggyakoribb hibák elkerülhetők, ha a felek ügyvédi tanácsadást vesznek igénybe. Ingatlanbérlésnél szinte minden esetben kauciót kell fizetnie a bérlőnek. De az is előfordulhat, hogy a bérbeadó a sok jelentkező miatt foglalót vagy előleget is kér. Ezért fontos tisztában lennünk azzal, hogy melyik fogalom mit jelent. Kauciót (vagy óvadékot) egyfajta biztosítékként fizetünk, ami garanciát jelent a bérbeadónak, hogy ha kárt teszünk az ingatlanban vagy tartozásunk keletkezik, a neki járó összeget le tudja vonni a kaucióból. Ha viszont foglalót vagy előleget is kér a bérbeadó, nagyon fontos tisztázni és a szerződésben is rögzíteni, hogy mi lesz az összeg sorsa. Beleszámíthat például a kaucióba vagy a bérleti díjba. Ha erről nem egyezünk meg egyértelműen, az számos félreértést és vitát okozhat.
tags: #alberlet #megszunesevel #a #foglalo #visszajar