Az albérlőkkel kapcsolatos problémák és megoldások Magyarországon

Magyarországon a népesség majdnem 9 százaléka, mintegy 850 ezer ember él bérelt ingatlanban, ami a 30 százalékos uniós átlagnál jóval alacsonyabb. Hozzátették: az elmúlt években a lakásukat vagy házukat bérbe adók közül egyre többen szabták a beköltözés feltételéül, hogy a bérlő közjegyzői okiratban, végrehajtás terhe mellett vállalja, hogy ha a szerződés megszűnik, kiköltözik az ingatlanból.

A bérbeadási szerződés az egyik legelterjedtebb szerződés. A Ptk.1777- 1835 cikkelyei szabályozzák, azokat az eseteket, amikor egy tulajdonos használatba adja másnak ingatlanját bér fejében. Bérbeadási szerződést legtöbb 49 évre lehet kötni.

A bérbeadó számára a bérbeadási szerződés az ingatlanja feletti tulajdonának élvezete, amely jövedelmet is hoz. Azonban, sokszor előfordul, olyan kellemetlen helyzet, amikor a bérlő nem akarja vagy nem tudja tovább fizetni a bért, és előfordulhat az is, hogy a lakásból sem hajlandó távozni. Mitévő lehet ilyen esetben a bérbeadó?

Ilyenkor, a tulajdonost két fontos dolog érdekli, hogy megkapja az elmaradt bért és a rosszul fizető bérlő mielőbb távozzon a lakásból. Az ilyen esetekre a Petk. az 1033-1048 cikkelyekben szabályoz egy egyszerű kilakoltatási eljárást. Ezt a fajta kilakoltatási eljárást a lakást jogtalanul használó személy ellen lehet indítani. Ilyen személyek például azok akiknek lejárt vagy megszűnt a bérbeadási szerződésük vagy soha nem is volt, esetleg más személy aki önkényesen ott tartozkódik.

Amikor a bérlő nem fizeti ki a bérleti díjat a bérbeadónak jogában áll egyoldalúan felmondani a szerződést. A kilakoltatási eljárás egy felszólítással kezdődik, amelyben a bérbeadó felszólítja a bérlőt, hogy a lakást hagyja el, a felszólítástól számított legtöbb 30 napon belül. A felszólítás nem szükséges azokban az esetekben, ha a bérbeadási szerződés tartalmaz egy olyan záradékot, amely ezt előírja.

A kilakoltatás folyamata

A kilakoltatás békés utón is történhet, amikor a bérlő saját maga elhagyja az ingatlant, miután a bérbeadó erre felszólította. Ebben az esetben a bérbeadó bemehet a lakásba, újra használatba veheti azt, egyéb formaság nélkül.

Abban az esetben, amikor a bérlő nem hajlandó a felszólítás után sem elhagyni a bérelt lakást, a bérbeadó a bírósághoz fordulhat kilakoltatási kéréssel. Az illetékes bíróság az, ahol az ingatlan található, igy a bérlő erre a címre fogja kapni az idézéseket. Az eljárás gyors, rövid határidőket szabnak meg, zártkörü tárgyalás keretében zajlik és a a válaszirat sem kötelező. A kilakoltatási kérés keretén belül lehetőség van az elmaradt béreket is kérni.

Abban az esetben ha a berbeadási szerződés az Adóhivatalhoz is be van jegyezve, a szerződés végrehajtható a ki nem fizetett béreket illetően, igy a tárgyaláson nem szükséges a felek jelenléte. Az alperesnek, (bérlő) nincs lehetősége a pert bonyolítani, illetve, nem fogalmazhat meg viszontkereset és nem kérheti más személyek perbe hivását. Csak egy külön eljárás során van lehetőség az ilyen kérvényeit érvényesiteni. Az elsőfokú bíróság végzése végrehajtható.

A kilakoltatásról szoló határozat érvényes a bérlőn kivül azokra a személyekre is, akik az ingatlant használják a volt bérlővel együtt. (család, barátok stb.) Ez az egyszerűsített kilakoltatási eljárás hatásosnak és gyorsnak bizonyul.

A közjegyzői okirat előnyei

Megjegyezték: a bérlőt megilleti az úgynevezett birtokvédelem, és őt csak a bérleti szerződés megszüntetésével lehet kimozdítani az ingatlanból. Tóth Ádám, a Magyar Országos Közjegyzői Kamara elnöke szerint a legtöbben a kiköltözésről kérnek közjegyzői okiratba foglalt kötelezettségvállalást a bérlőtől.

Felhívták a figyelmet arra: míg a jogszabályok egyes időszakokban nem engedik a lakás kiürítését, addig az elmaradt bérleti díjra, rezsire és lakáshasználati díjra mindig kérhető végrehajtás, ha a bérlő közjegyző előtt vállalta ezek megfizetését.

A MOKK arra is felhívta a figyelmet, hogy a tapasztalatok szerint az elmaradt díjak és költségek behajtására vagy a bérlő kiköltözésének kikényszerítésére ritkán kerül sor, a közjegyzői okirat megléte ugyanis önmagában növeli a fizetési és teljesítési hajlandóságot.

A közlemény szerint a közjegyzői okirat megléte nemcsak a bérbeadót, hanem a bérlőt is védi, hiszen például nem követelhetnek tőle magasabb bérleti díjat a szerződésben foglaltnál.

Aki biztosra akar menni, annak érdemes közjegyzői okiratba foglalni a bérleti szerződést. Így már bírósági elsárás nélkül is meg lehet indítani a végrehajtást abban az esetbe, ha a bérlő nem fizeti a megállapodásba foglalt havi bérleti díjat. Ugyanis amennyiben többszöri felszólítás után sem rendezik a tartozást, akkor a kiadónak nem kell mást tennie, mint a közjegyzőnél kérelmezni a végrehajtás elrendelését.

Emellett a bérlővel arról is meg lehet állapodni, hogy a közjegyző előtt egy kiköltözési nyilatkozatot is tesz: így nem kell attól tartani, hogy probléma esetén csak hosszas procedúra után lehet kilakoltatni az ingatlanból. Akkor is érdemes a közjegyzőt felkeresni, ha korábban nem foglaltattad okiratba a szerződést. Ugyanis a pénzbeli követeléseidre érdemes úgynevezett fizetési meghagyásos eljárást indítani. Ebben az esetben a közjegyző egy fizetési meghagyást küld a bérlőnek arról az összegről, amivel tartozik a bérbeadónak. Amennyiben a bérlő a kézhezvételtől számítva 15 napon belül nem vitatja a követelést, akkor a meghagyás jogerőre emelkedik, ez alapján pedig a közjegyzőnek lehetősége van elrendelni a végrehajtást, ha a bérbe adó ezt kérelmezi.

Mit tehet a tulajdonos, ha a bérlő nem fizet?

Nem mindegy, hogyan mondod fel. Nemfizetés esetén nincs más megoldás, kizárólag a bérleti szerződés felmondása, annak egyoldalú megszüntetése. Ugyanakkor nem mindegy, ez mikor és hogyan történik, hiszen egy szabálytalanul felmondott kontraktus ugyanúgy érvényben marad, mint addig.

A lakástörvény szerint először írásban kell felszólítani a bérlőt, hogy nyolc napon belül fizesse meg a tartozását. Fontos, hogy vagy tértivevényesen adjuk postára a felszólítást, vagy pedig írassunk alá a bérlővel egy papírt, hogy átvette a felszólítást - mivel írásos nyoma kell, hogy maradjon, hogy ez mikor történt meg. A fizetési határidő leteltétől számított újabb 8 napon belül a felmondás kézbesítéséről is gondoskodnunk kell. A felmondás a fizetési határidőt követő hónap utolsó napjára szólhat, de a felmondási idő nem lehet rövidebb 15 napnál.

Ez egyébként nem csak a nemfizető lakókra, hanem a magatartási problémás albérlőkre is vonatkozik. A felbontásben meg kell jelölni, hogy a bérlőnek mikorra kell elhagynia az ingatlant. Kilátásba kell helyezni a polgári peres eljárást, melynek költségeit a hibás fél, tehát az albérlő állja. Legvégső esetben pedig tényleg nem marad más hátra, mint az illetékes járásbíróságon keresetet benyújtani a követelt összeg megfizetésére.

Mit lehet tenni rezsitartozás esetén? Ha a rezsiben is tartozást halmozott fel az albérlő, akkor a tulajdonos kérheti a közművek ideiglenes születeltetését a szolgáltatóktól - ha a mérőórák nem lettek átírva a bérlő nevére. Nem köteles a tulajdonos ugyanis a villanyt, gázt, vizet, fűtést egy olyan bérlőnek biztosítani, aki nem fizet, és ezért felmondott neki. Ennek ugyan költsége van, de legalább nem növelik tovább a számlát a folyamatosan nem fizető bérlők. A bérleti szerződést pedig a rezsitartozásokra hivatkozva is fel lehet mondani.

Fontos megjegyezni, hogy a jogszabályok szerint télen (november 15. és április 30. között) kilakoltatási moratórium van, így ilyenkor még végrehajtható kiköltözési nyilatkozattal sem lehet valakit az utcára tenni.

Mire figyeljünk lakásbérlés vagy lakásbérbeadás esetén jogi szemmel?

Esettanulmányok és tanulságok

Három éve egy fillér jövedelme sincs az albérletbe kiadott örökölt lakásából egy budapesti tanár-mérnök házaspárnak. - Mára legalább elértem azt, hogy a szolgáltató hajlandó leszerelni a lakásunk villanyóráját, ezzel ellehetetlenítve az ott lakókat, hogy azok a felmondás után, a tucatnyi felszólításra végre kiköltözzenek az ingatlanunkból - panaszkodott a lapnak Hurton Tamás.

A lakás tulajdonosa egy, a hasonló birtokvédelmi és adósságkezelő ügyek békés megoldásában már jártas biztonsági cég képviselőivel együtt jelent meg a lakásnál, ahova az elektromos szolgáltató munkatársai is megérkeztek. A lakásba azonban a szerelőket nem engedte be az albérlő, s mivel meg is fenyegették őket, rendőrt hívtak. - Hiába volt határozat az áramszolgáltatás megszüntetésére, a szerelők dolguk végezetlenül hagyták el a lakásomat - mondta szomorúan a tehetetlen tulajdonos. - A felmondás, az ELMŰ határozata nem volt elég, a rendőrség nem avatkozott bele a jogszerűtlenül a lakásunkban tartózkodók eltávolításába. Azt mondták, amíg nem kerül sor tettlegességre, nem intézkedhetnek, mert ez csak egy polgári ügy, nem büntető. Pedig a helyzet pattanásig feszült volt. A bérlő kijelentette, kommandósok sem tudják innen elvinni, a gyermekeinek fedél kell, bármire képes értük. A rendőrök elvonulása után az addig egy időre csendes albérlő újból belekezdett a fenyegetésekbe.

- A tulajdonos megbízásából jártam el, békésen. Sikerült meggyőzni a bérlőt, hogy - a ráhatásomra - közjegyző előtt is írjon alá egy új bérleti szerződést, kiköltözési záradékkal, ami korábban - sajnos - elmaradt. Négy gyermeke van a nem fizető bérlőnek, várják az ötödiket, most a jogszabály szerint amúgy sem lehetne őket kilakoltatni. Ám a záradék birtokában a tulajdonos azonnal felmondhatja a megállapodást, és az adósságot felhalmozó lakónak márciusra el kell hagynia a lakást. Nekem elmondta a bérlő, nincs pénze, nem is nagyon látja az anyagi helyzete javulását. Nagy tanulság mindenkinek, hogy a lakását csak közjegyzői okirat ellenében adja bérbe, annak birtokában ugyanis azonnal végrehajtható a kényszerkilakoltatás is.

Egy nemrég nagy visszhangot keltő esetben például egy házaspár 2022 elején adta ki a lakását egy kisgyermekes családnak. Eleinte úgy tűnt, minden rendben lesz, de aztán az albérlők elkezdtek késni a bérleti díjjal. A tulajdonosok ősszel fogadtak ügyvédet, de csak 2024 nyarán született bírói ítélet arról, hogy az albérlőknek ki kell költöznie. A család azonban fellebbezett, így a jogi procedúra még mindig nem zárult le.

A Rentify ugyanakkor az ingatlankezelésben szerzett tapasztalata révén biztosítani tudja, hogy megbízható bérlő költözzön az ingatlanodba. Ne kockáztass!