Albérleti szerződést közjegyzővel ki fizeti

A bérleti szerződés egy olyan okirat, amely egyaránt védi a bérbeadó és a bérlő jogait és rendelkezik a bérleti jogviszonyról. Egy ingatlan bérbeadásakor, bérlésekor nem mindegy, hogy mi szerepel az albérleti szerződésben.

Miért érdemes közjegyzőt bevonni?

A fenti okirattípusok közül a bizonyító erőt figyelembe véve a közokiratba foglalt szerződéstípus a “legerősebb”, ugyanis ennél akár bírósági eljárás nélkül is lehet érvényesíteni az esetleges szerződésszegéssel járó jogkövetkezményeket. Ennél is gyorsabban juthat pénzéhez az, aki a bérleti szerződést közjegyzői okiratban köti. A közjegyző előtt kötött szerződés mindkét felet védi.

Ha közjegyző előtt köt valaki bérleti szerződést, akkor, ha a bérlő nem fizeti a bérleti díjat, elmarad a rezsi- és közüzemi költségekkel, vagy a szerződés megszűnését követően nem hajlandó kiköltözni, nem kell bírósághoz fordulni és hosszan pereskedni. Elegendő, ha a közjegyző a bérleti szerződést végrehajtási záradékkal látja el, ennek alapján a végrehajtó behajthatja a tartozást vagy kiteheti a bérlőt az ingatlanból.

Kik fizetik a közjegyzőt?

A közjegyzői okirat (legyen az kiköltözési nyilatkozat, vagy bérleti szerződés) kiállításának költsége alapvetően szerződéses kérdés: a felek megállapodása határozza meg, hogy a bérbeadó vagy a bérlő viseli-e a díjat. A közjegyző díját díjrendelet határozza meg, ugyanakkor a pontos összeget a közjegyzőtől szükséges megérdeklődni mert a fizetendő díj több tényezőtől is függhet.

A gyakorlatban megállapodás kérdése, hogy ingatlan bérbeadás esetén, a bérbeadó vagy a bérlő fizeti a közjegyzőt vagy megállapodnak abban, hogy hogyan osztják el a közjegyző díját. Ha a bérleti szerződés még tárgyalás alatt áll, akkor érdemes lehet a következő kompromisszumokban gondolkozni: A felek 50-50%-ban fizetik a közjegyzői díjat, vagy Közjegyzői kiköltözési nyilatkozat helyett magasabb összegű óvadékot (kaució) ad a bérlő.

Mennyi a közjegyzői díj a kiköltözési nyilatkozatért?

A közjegyzői díj a kiköltözési nyilatkozatért általában 40 és 60 ezer forint között mozog. Ha a nyilatkozatot a bérleti díj megfizetésére vonatkozó kötelezettségvállalással is kiegészítik, a díj jelentősen magasabb lehet. A kiköltözési nyilatkozat díja a közjegyző előtt jelenleg körülbelül 45.000,- Ft, ha a bérleti díjjal is ki szeretnénk egészíteni ennek a többszöröse is lehet.

A közjegyző előnyei a bérbeadónak

• Gyors és egyszerű végrehajtás: A kiköltözési nyilatkozatot közjegyzői okirat formájában rögzítik, így a bérbeadó a bírósági pereskedés kihagyásával kezdeményezhet végrehajtást, ha a bérlő nem költözik ki önként.
• Költséghatékonyabb alternatíva: Bár maga a nyilatkozat közjegyzői költségekkel jár, mégis olcsóbb és gyorsabb megoldás lehet egy hosszadalmas lakáskiürítési pernél.
• Biztonság a bérbeadónak: Csökkenti annak kockázatát, hogy a bérlő huzamosabb ideig használja az ingatlant fizetés nélkül.
• Jogvédelem mindkét fél számára: Az okirat a bérlő jogait is védi, mivel pontosan meghatározza, hogy milyen feltételek esetén kell kiköltöznie az ingatlanból.

Milyen helyzetekben segít a közjegyzői nyilatkozat?

Minden, ami a kiköltözéshez kapcsolódik: a kiköltözési nyilatkozatnál a Bérlő a szerződés bármely okból történő megszűnése esetén a bérleményből kiköltözik, azt ingóságaival együtt elhagyja. Amennyiben a bérlő e kötelezettségének nem tesz eleget, a bérbeadó - perindítás nélkül - közvetlenül végrehajtási eljárást kezdeményezhet az ingatlan kiürítése iránt.

A közjegyzői okirat közvetlenül végrehajtható, így a bérbeadó a bíróság megkerülésével, a végrehajtó segítségével érvényesítheti jogait. Mindennek a jogszabályi alapját a 1994. évi LIII. törvény (Vht.) 10. § b) pontja adja, ami alapján végrehajtható okiratnak minősül, ha a közjegyző végrehajtási záradékkal látja el.

Mi történik, ha a bérlő nem fizet vagy nem akar kiköltözni?

Mit tehetünk, ha a bérlő nem fizeti meg a bérleti díjat? A bérleti díj a bérbeadó oldalán úgynevezett pénzkövetelésként jelentkezik. Ezen igények érvényesítéséről már egy korábbi bejegyzésemben írtam részletesen, azonban röviden és általánosságban az: Ügyvédi felszólítólevél > Fizetési meghagyásos eljárás /közjegyző előtt/ > Polgári per /bíróság előtt/ > Végrehajtás folyamata.

Ha valaki nem akar kauciót fizetni, érdemes inkább más bérlő után nézni. A kaució jól bevált megoldás, egy biztosíték a bérlőtől, azonban csak egy a lehetségesek közül. A kaució tipikusan arra szolgál, hogy fedezze az esetlegesen meg nem fizetett bérleti díjat, elmaradt közüzemi díjakat, illetve a lakásban okozott kárt.

Mit tehetünk, ha a bérlő nem hagyja el az ingatlant? A gyakorlatban sűrűn előfordul, hogy a bérleti szerződés lejártával, vagy felmondással történő megszűnésével a bérlő nem hagyja el az ingatlant határidőben. Az eljárás szempontjából nem mindegy, hogy lejárt a határozott idejű bérleti szerződés vagy felmondással szűnt meg.

Határozott idejű szerződés esetén

Amennyiben határozott idejű bérleti szerződést kötünk és ez a határozott idő lejár és a bérlő nem költözik ki, úgy lehetőségünk van a használati jogcím megszűnésére hivatkozva - a használati jogcímének megszűnésétől 60 napot követően - egy úgynevezett önkényesen elfoglalt lakás kiürítése iránti kérelmet bíróság elé terjeszteni. Ezt a kérelmet az ingatlan fekvése szerinti járásbíróság egy speciális, nemperes eljárás keretén belül 5 napon belül elbírálja, melyet követő 3 napon belül a végrehajtónak kézbesíti az önkényes lakásfoglalónak a kiürítésről szóló végzést.

Határozatlan idejű szerződés esetén

Ha határozatlan idejű bérleti szerződést mondunk fel bármilyen okból, akkor nem ilyen egyszerű a helyzetünk: A fenti nemperes eljárás nem vehető igénybe, mint lehetőség. Ekkor az egyetlen opciónk a lakás kiürítése iránt polgári peres eljárást megindítani. Ekkor amennyiben a tényállás tisztázott, úgy egy hozzávetőleges 6-8 hónapos eljárásra számíthatunk az illetékes bíróság előtt. Ezt követi a végrehajtási szakasz, de természetesen csak az után, hogy a bíróság által megítélt méltányos és ésszerű határidő a kiköltözésre letelt.

A közjegyzői kiköltözési nyilatkozattal mind a fentebb kifejtett nemperes és a hosszadalmasabb peres eljárás is megelőzhető közjegyzői közreműködéssel.

Kiköltözési nyilatkozat: mit tartalmazzon?

Az alábbiakat minden kiköltözési nyilatkozat tartalmazza:

1. A felek pontos megnevezése: Jogosult és Kötelezett részletes adatai (teljes név, születési hely és idő, anyja neve, lakcím vagy székhely).
2. Az ingatlan pontos azonosítása: helyrajzi szám (hrsz.), pontos cím.
3. A kiköltözési kötelezettség jogcíme: például bérleti szerződés megszűnése.
4. A kötelezettség tárgya és tartalma: az ingatlan kiürítése és visszaadása, szükség esetén ingóságok elszállítása.
5. Kinek a javára kell teljesíteni: egyértelmű megnevezés (pl. tulajdonos).
6. A teljesítés határideje és módja: pontos dátum, esetleg napszak, kulcsátadás és birtokbaadási jegyzőkönyv felvétele.

Ügyvédi és közjegyzői együttműködés előnyei

Az ügyvédek és közjegyzők közötti együttműködés jegyében egy kiváló megoldás az ügyvéd által szerkesztett és ellenjegyzett lakásbérleti szerződést, közokiratba (közjegyzői okiratba) foglalt nyilatkozatokkal egészíthetjük ki. Én személy szerint ezeket a kiegészítő nyilatkozatokat mindig ajánlom ügyfeleimnek, mert időt és költséget is spórolhatnak ha esetleg nem alakul jól a bérlővel a kapcsolatuk.

Az együttműködés keretében a szerződési feltételek terén gondos ügyvédünk biztosítja a jogszerűséget és jogbiztonságot, mindkét fél részére. A kiemelt jelentőségűnek tartott nyilatkozatokat pedig igény szerint foglalhatjuk közvetlenül végrehajtható közokiratba. Ezzel a folyamat lényegesen: gyorsabb, költséghatékonyabb, rugalmasabb, és biztonságosabb, mint az internetről letöltött ismeretlen forrású szerződések.

Gyakorlati tanácsok bérlőknek és bérbeadóknak

• Mindenképpen írásban szerződjünk! Szóban nem köthető érvényesen lakásbérleti szerződés.
• Bérlőként a bérleti szerződés megkötésekor ellenőrizzük, hogy a bérbeadó valóban jogosult-e arra, hogy a bérleti szerződést megkösse.
• Bérbeadóként érdemes biztosítékot (kauciót) kérni a bérlőtől, akkor is, ha megbízhatónak tűnik vagy jó ismerős.
• Rögzítsük a bérlemény műszaki állapotát, bútorozottságát és hogy a bérlő bejelentkezik-e a lakcímre.
• Ha biztosra szeretnénk menni, érdemes a bérleti szerződésben közjegyző előtt tett közokirat formájában a bérlő kötelezettséget vállalni a bérlemény kiürítésére a szerződés megszűnése esetén.

Milyen dokumentumok szükségesek a közjegyzői nyilatkozathoz?

A kiköltözési nyilatkozat elkészítéséhez szükséges a nyilatkozó fél személyi igazolványa vagy vezetői engedélye vagy az útlevele és a lakcímkártyája. Amennyiben a bérlő egy cég, akkor szükség van a cégjegyzékszámra vagy az adószámra, hogy a közjegyző le tudja kérni a cégkivonatot. Szükséges továbbá az az eredeti, aláírt, magánokirat, ami alapján a nyilatkozatot teszi a bérlő, például az ingatlan bérbeadási szerződés.

Összefoglaló megfontolandók

A lakáskiadás sokak számára vonzó lehetőség, hiszen hosszú távon biztos bevételi forrást jelenthet. Ugyanakkor nem szabad megfeledkezni azokról a kockázatokról, amelyekkel a bérbeadók gyakran szembesülnek. Előfordulhat, hogy a bérlő nem fizeti a bérleti díjat, nem rendezi a rezsiköltségeket, kárt okoz az ingatlanban, vagy a szerződés lejárta után sem hajlandó kiköltözni.

Ha biztosra szeretnél menni, a közjegyzői okirat nem luxus, hanem egy gyors és hatékony jogi védelem. Ha a felek a bérleti szerződést közjegyzői okiratba foglalják akkor megelőzhető a bírósági eljárás. A közjegyzői okirat ugyanis lehetőséget biztosít arra, hogy a bérbeadó bírósági pereskedés nélkül, végrehajtási eljárásban kérhesse a bérlő kiköltöztetését, amennyiben az nem teljesíti önként a szerződés szerinti kötelezettségeit.

A közjegyzői okirat nem csak józan óvintézkedés, hanem tudatos, professzionális bérbeadási gyakorlat. A közjegyző köteles a felek személyazonosságát a központi nyilvántartásból ellenőrizni, hiteles tulajdoni lap vagy cégkivonat lekérdezésével az aktuális tulajdoni viszonyokról és a képviseleti jogról meggyőződni.

tags: #alberloi #szerzodest #kozjegyzovel #ki #fizeti

Népszerű bejegyzések:

• Balaton Északi Part nyaralói
• Palatető szigetelés Siófok – bontás nélküli megoldások a legújabb technológiákkal
• Magyarországi zöldséges-gyümölcs piac és haszonbérlet
• Budafok kerületi szabályozása és övezetei
• Budapesti olcsó átmeneti szállások gyakorlati útmutató