Albetétesítés szabályai és FVM rendelet alkalmazása a magyar ingatlan-nyilvántartásban
Néha kreatív és vállalkozószellemű tulajdonosok esetén előfordul, hogy gondolnak egy nagyot és egy lakásból kettőt alakítanak ki. Ebben az esetben a tulajdonosok többsége használati megosztással rögzíti, hogy ki melyik rész kizárólagos használatára jogosult, de néhány még vállalkozóbb szellemű ember azon is gondolkodik, hogyan tudja albetétesíteni a lakást, hogy ne legyen probléma az eladásnál. A következő „történet” és események sorozata is erről szól: A tulajdonosok a tulajdoni lap tanúsága szerint 1/2-1/2 arányú tulajdonosai voltak egy 57 nm alapterületű 2 egész szobás ingatlannak és a közös tulajdonból az ingatlanhoz tartozó 345/10.000 eszmei hányadnak.
Az albetétesítés célja, hogy a 57 nm-es lakásból két önálló rendeltetési egység jöjjön létre: az egyik 29,42 nm, a másik 27,19 nm lett. A tulajdonosok ezt követően úgy döntöttek, hogy a két lakás külön albetéttel és külön helyrajzi számmal rendelkezzen a forgalomképesség növelése és a rendezés érdekében. Az első lépés egy közös tulajdon megszüntetésére irányuló szerződés megírása volt, amelyben rögzítették a lakáson lévő terheket, többek között két jelzálogbejegyzéssel és arról, hogy melyik lakás kinek a tulajdonába kerül.
Ez azonban csak részleges megoldás volt: a földhivatalhoz vezető út több körben zajlott. Építészmérnök bevonásával tervrajzokat készítettek az eredeti és a megosztás utáni állapotról. Hatósági bizonyítvány kiadása iránti kérelmet nyújtottak be az illetékes kerületi Önkormányzathoz; a kérelemben előadták, hogy a fal áthelyezési munkálatok 2008-ban a 37/2007. ÖTM rendelet alapján bejelentés és engedély nélkül történhetett, és hogy a megosztás után létrejött lakások megfelelnek az országos településrendezési és építési követelményeknek.
Csatolták a tulajdoni lapot és az építészmérnök által készített vázrajzokat, befizették az igazgatási szolgáltatási díjat. Az önkormányzat szemléje során tájékoztatták őket arról, hogy mivel két önálló rendeltetési egység jön létre, igazolni kell a gépjármű-elhelyezési kötelezettség teljesítését is. A hatóság megerősítette, hogy a két albetét jellegét és a kapcsolódó jogokat megfelelően rögzítették.
Következő lépésként a földhivatalnál kellett rögzíteni a tulajdonosok adatait, egyeztetni a közös képviselővel és rendkívüli közgyűlést összehívni. A jegyzőkönyv alapján a közgyűlés egyhangúlag hozzájárult, hogy az albetét megosztásra kerüljön, és a társasházi alapító okiratba új albetét kerüljön bejegyzésre egy újabb sorszámmal.
A földhivatal azonban elutasította a kérelmet a szükséges alapító okirat módosítás nélkül, és jelezte, hogy a megosztáshoz a hatóság által jóváhagyott vázrajzhoz még az alapító okirat módosítása is szükséges. A hiánypótlásra nem volt lehetőség, mert a bejegyzés csak akkor lehet sikeres, ha az okirat tartalma módosítható vagy pótolható. A zálogjogosult hozzájáruló nyilatkozatát pedig csak akkor lehet megszerezni, ha előbb a közös tulajdont megszüntető szerződéshez benyújtják a bank hozzájárulását a jelenlegi hitel fedezetének átalakításához, és az új fedezetek banki átvezetéséhez szükséges tulajdoni lapok rendelkezésre állnak.
Végül a bank hozzájárult a társasház alapító okiratának módosításához, hogy a jelzálogjogot és az elidegenítési és terhelési tilalmat az új albetétek egészére vonatkozóan fenntartsa. Ezt követően újabb eljárásban kérték az albetét megosztását a zálogjogosult nyilatkozatának beszerzése után. A földhivatal bejegyezte az albetéteket, és az új társasházi albetét - tehát a 29,42 nm és a 27,19 nm - végül bejegyzésre került. A tulajdonosok adatai és az ingatlan adatai módosításra kerültek: a két albetét egymással arányosan 179/10000 és 167/10000 részt képvisel, mindkettő egy-egy egész szobával.
Összegzésként elmondható, hogy jogilag rendezni lehet egy olyan ingatlant, amelyet valóban két lakássá alakítottak át. A folyamat során több hatósági és jogi lépést kellett teljesíteni: közös tulajdon megszüntetése, tervdokumentáció készítése, hatósági bizonyítvány és közgyűlési határozatok, zálogjog és tilalmak átvezetése, illetve a földhivatal által kiadott bejegyzések a külön albetétekre. Így az albetétesítés egy tisztább jogi helyzetet teremt, mert a tulajdonjog az egyes lakásokra vagy rendeltetési egységekre külön-külön kerül bejegyzésre, és ezért a forgalomképesség is megalapozottan biztosított.
Rövid útmutató az albetétesítéshez
- Az albetétesítés a társasház alapító okirat benyújtásával induló földhivatali eljárás.
- A folyamat során a földrészlet helyrajzi száma közös tulajdonból egyes albetétekre oszlik (lakások, tárolók, gépkocsibeállók stb.).
- A megosztás feltétele a korábbi terhek, például jelzálogjogok és haszonélvezeti jogok átvezetése a külön albetétekre.
- Szükséges a pontos alaprajzok, közgyűlési határozatok és a jogi dokumentáció benyújtása, valamint a hatóságok engedélyei és nyilatkozatai.
- A banki és közművek jogi átvezetése gyakran hosszabb időt vesz igénybe, és gyakran megköveteli az alapító okirat módosítását is.
Gyakorlatban hasznos pontok
- Igényelj megnyugtató hatósági bizonyítványt az albetétesítéshez szükséges önálló rendeltetési egységek meglétéről és számáról.
- Biztosítsd, hogy a közös tulajdon megszüntetése és az új albetétek bejegyzése együtt történik a földhivatali eljárásban.
- Előfordulhat, hogy a földhivatal csak az alapító okirat módosításával és a vázrajz hitelesítésével együtt engedi a bejegyzést; ennek előkészítése időigényes lehet.
- Azóta, hogy az Inytv vhr módosításai bevezetésre kerültek, például a gépjármű-tároló helyiségek önálló ingatlanként való nyilvántartásba vétele is lehetséges, ha a megfelelő alapító okirat és a hatósági engedélyek adottak.
Az albetétesítés fogalma különösen fontos a társasházak esetében, ahol az egyes lakások vagy más rendeltetési egységek külön albetétként kerülnek megállapításra. Az albetétek létesítésének folyamata magában foglalja az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzést, amelyhez szükség van a pontos alaprajzokra, a közgyűlési határozatokra és jogi dokumentációra. Az albetét az ingatlan része, ugyanakkor jogi értelemben egy elkülönülő önálló egység, amely az ingatlan-nyilvántartásban külön helyrajzi számon szerepel. Ezzel képes arra, hogy önállóan is forgalomképes ingatlan legyen.
Az albetétesítés tehát nemcsak az új építésű projektekben, hanem a meglévő, osztatlan közös tulajdonban lévő ingatlanok esetében is lehetővé teszi a tisztább jogi helyzet megteremtését, amely végső soron a forgalomképességet és az értékesítést is segíti.
| Rész | Helyrajzi szám | Használati arány |
|---|---|---|
| Albetét 1 | 29,42 m2 | 179/10000 |
| Albetét 2 | 27,19 m2 | 167/10000 |
tags: #albetetesites #szabalyai #fvm #rendelet