Az ingatlan tehermentesítése: Jelzálog és egyéb terhek törlése
Az ingatlanvásárlás egyik legfontosabb lépése az ingatlan tehermentesítésének vizsgálata. A tulajdoni lapon szereplő terhek, mint például a jelzálogjog, elidegenítési és terhelési tilalom, elővásárlási jog, haszonélvezeti jog vagy vezetékjog, befolyásolhatják az adásvételt és a vásárló jogait. Ebben a cikkben részletesen foglalkozunk az ingatlanok tehermentesítésének folyamatával, különös tekintettel a jelzálogjog törlésére.
A tehermentesítés lépései
A tehermentesítés folyamata több lépésből áll, amelyek elengedhetetlenek a tiszta tulajdoni laphoz:
Terhek azonosítása a tulajdoni lap alapján
A leggyorsabb és legbiztosabb módszer az ingatlan tehermentes státuszának megállapítására egy friss tulajdoni lap beszerzése. Ügyfélkapun keresztül évente kétszer ingyenesen igényelhető. A tulajdoni lapon a terhek általában a III. részben szerepelnek. Fontos tudni, hogy a terhek bejegyzésekor a földhivatal jelzi, melyik tulajdonost érintik pontosan.
Egyeztetés a teher jogosultjával
A következő lépés a teher jogosultjával, tipikusan a bankkal való egyeztetés. Ha az ingatlan jelzáloggal terhelt, a bankkal kell egyeztetni a hitel rendezésének módjáról.
Terhek törléséhez szükséges engedélyek beszerzése
A teher törléséhez a jogosulttól (pl. bank) törlési engedély szükséges. Ezt követően kezdeményezhető a földhivatali eljárás.
Terhek törlésével kapcsolatos földhivatali eljárás kezdeményezése
A szükséges dokumentumok birtokában kezdeményezhető a földhivatali eljárás a teher törlése érdekében.
A jelzálogjog fogalma és törlése
A jelzálogjog egy biztosíték, amely általában egy banki kölcsönt fedez. Ha a hitelfelvevő nem fizeti vissza a kölcsönt, a hitelező bank jogosult az ingatlan elárverezésére vagy eladására, hogy a bevételből kielégítse követelését. Önmagában a jelzálogjog nem akadálya az eladásnak, de gyakran elidegenítési és terhelési tilalom is kapcsolódik hozzá, ami már megakadályozza az adásvételt.
A hitel rendezése az ingatlan eladás előfeltétele
Jelzáloggal terhelt ingatlan eladása esetén az eladónak két lehetősége van:
- A fennmaradó kölcsönt az adásvétel előtt vagy azzal egyidejűleg visszafizetni.
- Új ingatlant felajánlani biztosítékként (fedezetcsere).
Kölcsön sorsa és fedezetcsere
Ha az eladó egyúttal új lakást is vásárol, a jelzálog átterhelhető az új ingatlanra. Ha a hitelt nem rendezi, a szerződésmódosítás, közjegyzői és földhivatali díjakkal kell számolni. Ez különösen akkor lehet előnyös, ha a hitel kedvező kamatozású, vagy a szerződéskötéskori kedvezmények elvesznének a végtörlesztéssel.
A jelzálog törlése végtörlesztés esetén
A jelzálog törlése végtörlesztés esetén általában a legegyszerűbb. A végtörlesztési díj gyakran maximált. Fontos tudni, hogy ha a tartozás nem haladja meg az egymillió forintot, és előtörlesztés nem történt az elmúlt tizenkét hónapban, a hitelezőt nem illeti meg költségtérítés.
A bankok gyakran kínálnak kedvezményeket szerződéskötéskor, de ezek feltétele lehet a meghatározott időn belüli végtörlesztés vagy nagyobb összegű előtörlesztés, ami a kedvezmények elvesztését vagy a korábban elengedett díjak megfizetését vonhatja maga után. A végtörlesztési szándékot írásban kell bejelenteni a banknak.
Végtörlesztés a vételárból
Ha az eladó nem tudja saját forrásból rendezni a hitelt az adásvétel előtt, a vételárból történhet a végtörlesztés. A vevő által fizetett vételár egy részét az eladó bankja által megjelölt zárolt bankszámlára kell utalni. Ha a vevő hitelből vásárol, a saját bankja közvetlenül utalhatja az összeget az eladó bankjának.
Fontos feltétel, hogy ha a vevő is hitelből vásárol, az ingatlanon csak az eladó által korábban igénybe vett bankkölcsön vagy állami támogatás terhelhet. Ha ettől eltérő jelzálog (pl. személyi kölcsön) terheli az ingatlant, azt az adásvételt megelőzően töröltetni kell.
Egyéb terhek és azok törlése
Az ingatlanokat nem csak jelzálogjog, hanem más terhek is terhelhetik, mint például:
CSOK és elidegenítési tilalom
A Családi Otthonteremtési Kedvezmény (CSOK) igénybevétele esetén az állam javára jelzálogjog és elidegenítési és terhelési tilalom kerül bejegyzésre. Ez a támogatott személyekre 10 évig kötelezettséget ró az ingatlanban való életvitelszerű tartózkodásra. A tilalom törlése a támogatás visszafizetése vagy új lakásra való átjegyzése esetén lehetséges.
A CSOK jelzálog és elidegenítési és terhelési tilalom törlése a Díjtörvény alapján illetékmentes. Ha a támogatott személy az ingatlant elidegeníti a tilalom fennállása alatt, köteles visszafizetni a támogatás összegét késedelmi kamattal növelten, kivéve, ha az elidegenítés új lakás vásárlására vagy építésére irányul.
Babaváró hitel
A Babaváró hitel szabad felhasználású, de a büntetőkamatok miatt érdemes a tehermentesítés költségeibe beleszámolni az esetleges elszámolást. A gyermekvállalás 5 éves határidejének meghosszabbítása is érintheti a hitel visszafizetését.
Elidegenítési és terhelési tilalom
Az elidegenítési és terhelési tilalom az azt biztosító jog törlésével kerül le a tulajdoni lapról. Ez a jog korlátozza az ingatlan tulajdonosának rendelkezési jogát, beleértve az eladást, ajándékozást vagy további teher alapítását.
Az elidegenítési és terhelési tilalom létrejöhet bírósági határozattal, jogszabály alapján vagy szerződéssel. A tilalom tényét az ingatlan-nyilvántartásba is be kell jegyezni.
Az ingatlan-nyilvántartási eljárás
A jelzálogjog törlése főszabály szerint ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat vagy közjegyzői okirat alapján történik. Banki jelzálog esetén elegendő egy bank által aláírt egyszerű magánokirat.
Földhivatal jelzálog törlés díja
A jelzálogjog törléséért igazgatási szolgáltatási díjat kell fizetni, amely 2024 július végétől 10.600,- Ft. Soron kívüli eljárás is igényelhető felár ellenében.
Jelzálog törlés ügyfélkapuval online
Amennyiben a bank az összes szükséges iratot fokozott biztonságú elektronikus aláírással látta el, és az igénylő rendelkezik ügyfélkapuval, az eljárás online is kezdeményezhető az e-papír rendszeren keresztül. Ellenkező esetben papír alapon, postai úton vagy személyesen adható be a kérelem.
A leggyorsabb módja a magán jelzálog-biztosítás (PMI) megszüntetésének vagy lemondásának #PMI
A jelzálogjog és az elidegenítési és terhelési tilalom törlése alapvető lépés az ingatlan teljes körű tehermentesítéséhez, amely elengedhetetlen a biztonságos adásvételhez.
tags: #allam #javara #jelzalog