Az amerikai ingatlan-nyilvántartás rendszere és a kapcsolódó jogszabályok
Bárkinek is legyen igaza, miszerint az ingatlan-nyilvántartás rendszerét megújító jogi szabályozásra az eljárások gyorsítása vagy épp a még mindig létező ügyeskedések letörése miatt volt szükség, ez január 15-én végre hatályba lépett. A cél az is, hogy egyes esetekben az eljárás legyen automatikus, vagyis ügyintéző közreműködését se igényelje, de egyelőre a rendszer érzékeny jellegéből adódóan a bevezetés egymásra épülve, több lépcsőben történik meg.
Ugyan az európai országok ingatlan-nyilvántartási rendszerei különbözőek, de alapvetően két fő csoportra bonthatók aszerint, hogy a jogváltozás már a tulajdonátruházási szerződés megkötésével, vagy a szerződés megkötése, majd annak teljesülése nyomán következik-e be. Előbbi fő csoportba az angolszász és a francia rendszerek tartoznak, míg utóbbiba a német-svájci, illetve osztrák rendszerek.
Megkülönböztethetjük továbbá az közigazgatáson belül vezetett kataszteri nyilvántartást, amely az ingatlanok műszaki adatait tartalmazza, valamint a telekkönyvi nyilvántartást, amely az ingatlanokkal kapcsolatos jogok és tények nyilvántartását szolgálja. Az első típus esetében az 13. pontban részletezik a hozadéki földadókatasztert, amely az adóztatás információs alapját képezi.
A magyar történeti háttér
A történelmi áttekintés szerint az ingatlan-nyilvántartás Magyarországon az 1875. évi VII. törvénycikkel vált részesévé az adóztatás információs alapjának. 1952-ben hozták létre az Állami Föld-mérés és Térképészeti Hivatalt, amelyből később a földhivatalok rendszere alakult ki. 1967-ben pedig a Mezőgazdasági és Élelmezésügyi Minisztérium Országos Földügyi és Térképészeti Hivatala működött tovább. 1997-re minden tulajdoni lap adatai elektronikussá váltak, s 2003-ban a TAKAROS és a TAKARNET bevezetése is lezajlott.
2017-2023/2024 közötti E-ING projekt célja részben a hiányosságok kiküszöbölése volt. A változások pedig a földhivatali rendszerek digitalizációját és a háromdimenziós rendszerek bevezetését célozták meg világszerte a növekvő ingatlanértékek és közmű-építmények miatt.
A jogi keret és az eljárások
Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető jogok, tények és adatok rendszere nem változik, de kisebb módosításokra számítani kell. Például a korábban tényként feljegyzett szerződési kikötéseket jogként kell bejegyezni. A vevői jog bejegyzésére vonatkozó kérelmek széljegyzésétől számított határidő 6 hónap, ez alatt továbbra is érkezhetnek kérelmek, attól függően, hogy a vevői jog sorsa alakul.
A már hatályos szabályozás szerint az elidegenítési és terhelési jog jogosultjának hozzájárulása a vevői jog bejegyzéséhez március 14-től nem szükséges. Az automatizált eljárás bevezetése érdekében olyan ügyvédek és kamarai jogtanácsosok vehetnek részt jogosultsággal az ügyvitelben, akik igazoltan rendelkeznek a törvényi továbbképzési kötelezettség részét képező speciális ingatlanügyi ismeretekkel.
Elektronikus és papíralapú eljárások
Az E-ING rendszer négy modulból áll, és az Ügyfélkapu Plusszal vagy DÁP applikációval érhető el. A webes felület a landing.eing.foldhivatal.hu oldalon érhető el. Az első lépés a back office, azaz az ügyintézői oldal beindítása, amely az ügyek feldolgozását szolgálja, míg a front office továbbra is papíralapú benyújtásra és információs szolgáltatásokra támaszkodik hozzátartozó kérelmek esetén.
Vannak olyan eljárások, amelyek automatikus döntéshozatal mellett legfeljebb 24 órán belül végbemehetnek (például ingatlan teljes tulajdonjogának átruházása tehermentes ingatlan esetén). Ilyenkor azonban a döntésért a benyújtó ügyvéd, közjegyző vagy végrehajtó felelős.
Adatok és térképek
Az állami ingatlan-nyilvántartási térképi adatbázis és a tulajdoni lapi adatbázis egységes ingatlan-nyilvántartási adatbázist alkot. Az állami földmérési alaptérképi adatbázis digitalizált formában érhető el, többféle méretaránnyal és különböző fizetési lehetőségekkel. A lechner Nonprofit Kft. felügyelete alatt megkezdett és 2024-re részben lezárult adatátadás és díjszabások részletezése a rendeletben foglaltak szerint történik.
A földhivatalok rendelkeznek a községenkénti és fekvésenkénti nyilvántartásokkal, a belterületi és külterületi földhasználatok térképeivel. A talajtérképek és az ingatlan-nyilvántartási térkép részletes ábrázolásokat tartalmaz, olyanokkal, amelyek a földrészletek határait, helyrajzi számait és a bejegyzéseket mutatják.
Adófizetés, külföldi ingatlanvásárlás az Egyesült Államokban
A cikk ezen részében Floridára és az amerikai ingatlanvásárlásra koncentrál. Florida az egyik olyan állam, ahol nincs állami szintű személyi jövedelemadó, ugyanakkor a szövetségi adókulcsok sávosak. A külföldi állampolgárok amerikai adózási kötelezettségeinek megértéséhez érdemes helyi adószakértővel konzultálni a bérbeadásból származó bevételek adózási vonzatairól, a hitelkamatokról, az ingatlanadókról és a különböző levonások lehetőségéről. FIRPTA szabályai szerint a külföldi eladó esetében a visszatartott összeg adóelőlegként kezelendő, és az adóbevallásban végleges adókötelezettség kiszámítása történik.
A vásárlási folyamat során escrow számlát használnak a biztonságos előleg-kifizetés érdekében, a végső kifizetést pedig általában a felek közös tanácsadója felügyeli. Condominium vagy resort típusú ingatlanoknál előfordulhat a vezetőség hozzájárulása a tulajdonjog átruházásához. Florida gazdasági vonzereje sokszínű; a National Association of Realtors szerint Floridát az USA legnépszerűbb célpontjának tekintik külföldi befektetők számára.
A szabályozás folyamatosan fejlődik, és az amerikai adózási részletek, az ingatlan-nyilvántartás és a jogi keretek pontos követése érdekében érdemes szaktájékoztatót és releváns irodalmat konzultálni.
Operatív szemelvények és praktikus tudnivalók
- A bejegyezhető jogok és kötelezettségek rendszere a Polgári Törvénykönyv és az ingatlan-nyilvántartási törvény általánosabb jellegűek, a részletes tételeket végrehajtási rendelet tartalmazza.
- Az elektronikus okirat vagy a papíralapú okirat elektronikus okirattá alakítása megengedett.
- Külföldi magánokiratoknál a távollevők közötti szerződéskötés lehetősége alkalmazható az új szabályozás szerint.
- A földhivatalok mögötti adatbázisok folyamatosan frissülnek, a nyilvántartások naprakészek.
- A konkrét díjak és eljárási díjak vonatkozó rendeletek és KT rendeletek szerint kerülnek meghatározásra.
⚡ A jövő kismegszakítója? | Siemens ECPD – Intelligens védelem otthonra és az Iparban
tags: #amerikai #ingatlan #nyilvantartas