Anya leany vallalt illetek kotelezettsege: a visszterhes vagyonátruházási illeték és a hozzá kapcsolódó kedvezmények

A cikk a vagyonszerzési illeték, vagyis a visszterhes vagyonátruházási illeték alapjának megállapítását és a hozzá kapcsolódó kedvezményeket, mentességeket, illetve gyakorlati tudnivalókat foglalja össze. Kiemelten vizsgálja, hogy mikor és ki köteles illetéket fizetni ingatlan- és gépjármű-átírások során, milyen kivételek és kedvezmények érhetők el, és milyen határidők mellett érvényesíthetők a mentességek.

Mi az illeték alapja és ki fizeti azt?

Az illeték alapja (forgalmi érték) mindig az ingatlan forgalmi értéke, azaz az az ár, amennyiért egy átlagos vevő a piacon megvásárolná az ingatlant. A NAV ezt az értéket vizsgálhatja helyszíni szemlén, és ha a szerződésben szereplő vételár jelentősen eltér a piaci szintről, a tényleges forgalmi értéket állapítja meg. Az illeték általános mértéke lakóingatlan esetén 4%-os a forgalmi érték első 1 milliárd forintig, és 2% a feletti rész után, maximum 200 millió forint ingatlanonként; új építésű ingatlanoknál 15 millió forintig nincs illeték, a fölötti részre pedig 4% vonatkozik, bizonyos feltételek mellett.

A vagyonszerzési illeték fizetése általában a vevőt terheli, az eladó pedig csak kivételes esetekben köteles illetéket fizetni (például belterületbe vont ingatlan eladása esetén). A fizetési kötelezettség a szerződés megkötésének napján keletkezik, de a tényleges befizetésre a NAV határozata, tehát fizetési meghagyása alapján kerül sor. A NAV a földhivatali bejegyzések után állítja ki az illetéket, és a befizetési határidő általában a meghagyás kézhezvételétől számított 30 nap.

Hogyan számítják ki a rendszerszintű kedvezményeket és a mentességeket?

Az Itv. (illetékkötelezettség) szerint több esetben kedvezmények és mentességek vehetők igénybe. A legfontosabbak:

  • CSOK vagy CSOK Plusz igénybevétele esetén teljes illetékmentesség jár az adott lakásra (2021. július 10. utáni adásvétel). Ha később vissza kell fizetni a támogatást, a NAV az illetéket utólag kiszabhatja.
  • Cserepótló vétel esetén, ha az új lakás forgalmi értéke magasabb, mint a korábbi, csak a két lakás közötti forgalmi érték-különbözet után kell illetéket fizetni; ha a CSERE helyzete lehetővé teszi a kedvezményt, a NAV a kedvezményes összeget a szerződések feltételeinek teljesülése esetén állapítja meg.
  • Házastársak, egyenes ági rokonok közötti adásvétel, illetve haszonélvezeti jog ajándékozás útján történő alapítása bizonyos körülmények között illetékkedvezmény vagy mentesség alá esik.
  • Előzetes vagyonszerzési nyilatkozat B400 űrlapon (NAV rendszerben) benyújtása esetén a NAV pótlólagos 50%-os növeléssel írhatja elő a kedvezmény nélküli összeget, ha a vállalt feltételek nem teljesülnek.
  • Fiatalok (35 év alattiak) első lakás vásárlásakor 50%-os illetékkedvezmény vehető igénybe, ha a forgalmi érték nem haladja meg a 15 millió forintot.
  • Ingatlanon belüli adásvétel esetén a cserepótló kedvezmények alkalmazhatók akkor is, ha az eladott ingatlan és az új ingatlan is lakóingatlan minősítéssel bír.

Kedvezmények részletesen

CSOK és CSOK Plusz: lakásvásárlás esetén teljes illetékmentesség jár. Ha a régi lakást öt éven belül adtad el vagy az új lakás megvásárlása után egy éven belül következik az eladás, a cserepótló vétel alapján csak a különbözet után keletkezik illetékfizetési kötelezettség. Az illeték mértéke a különbözet után 4%, és bizonyos feltételek mellett maximum 200 millió forintig terjedő ingatlan esetén alkalmazandó.

Házastársak, egyenes ági rokonok közötti adásvétel vagy ajándékozás: bizonyos körülmények között mentes a visszterhes vagyonátruházási illeték megfizetése. Például a rokonok közötti adásvétel, illetve házastársak közötti adásvétel vagy ajándékozás. A haszonélvezeti jog ilyen ügylet esetén is befolyásolhatja az illeték mértékét és a mentességet, amelyet a NAV szakmai álláspontja szerint is figyelembe lehet venni.

Cserepótló vétel kedvezménye: a feltételek között szerepel, hogy az új ingatlan forgalmi értéke meghaladja a korábbi értékét. Ilyenkor az illeték alapja a forgalmi értékek közötti különbözet, és az adózónak igazolnia kell az eladást vagy eladás előtti 5 évben történt adásvételt, illetve az új ingatlan megvásárlását követő 1 éven belül be kell jelenteni az eladást a NAV felé.

Jogi keretek és gyakorlati kivételek a magyar Itv-ben

Az Itv. 26. § és kapcsolódó részei alapján megállapítható, hogy a közeli hozzátartozók közötti adásvétel, ajándékozás vagy haszonélvezeti jog létesítése esetén melyek az illetékmentességek és kedvezmények. Az egyenes ági rokonok és házastárs közötti ügyletek kedvezményes vagy mentességi lehetőségekkel támogatottak lehetnek. A mentességek között szerepel, hogy 2020 óta testvérek közötti ajándékozás is illetékmentes lehet, valamint hogy a haszonélvezeti jog megkötésekor és fenntartásakor az illeték alóli mentességek alkalmazhatók, amennyiben a joggyakorlás valódi gazdasági funkciót lát el.

Bizonyos esetekben a haszonélvezeti jog értékét is figyelembe veszik az illeték kiszabásánál. Az érték számítása az egyik évre jutó forgalmi érték 1/20 része lehet, és a holtig tartó haszonélvezet esetén életkor alapján meghatározott szorzók érvényesülnek. A NAV ellenőrizheti a megállapított értéket, és szükség esetén helyszíni szemlét tarthat vagy szakértőt rendelhet ki.

Gyakorlati tanácsok és ellenőrzések

  1. Kérj előtudást: a NAV illetékkalkulátorai és a B400 űrlap használata segít becsülni a várható illeték mértékét és a kedvezményeket.
  2. Értesítsd a NAV-ot a kedvezményekről és a beérkezési feltételekről a fizetés meghagyásának kézhezvételét megelőzően, különösen cserepótló vétel vagy CSOK esetén.
  3. Ha a vételár jelentősen eltér a piaci értéktől, számítsd ki a forgalmi értéket és készíts elő ellenőrzési lehetőségeket (helyszíni szemle, összehasonlító adatok).
  4. Ha szükséges, kérj részletfizetést a NAV-tól - legfeljebb 12 hónapig, legfeljebb 1 millió forint erejéig.

Rövid példák az értelmezéshez

1) Lakásvásárlás CSOK nélkül: egy 40 millió forintos lakás esetén az illeték általában 4%-os, tehát 1,6 millió forint lehet. A NAV a határozatban közli a pontos összeget és a fizetési határidőt.

2) CSOK-os lakásvásárlás: az illetékmentesség a teljes vételárra vonatkozik a CSOK feltételeinek teljesülése esetén. Ha később vissza kell fizetni a CSOK-ot, az illeték utólag kiszabható.

3) Cserepótló vétel: eladod a régi lakásodat 35 millióért és az újat 45 millióért veszed meg. Itt csak a 10 millió forintos különbözet után kell 4%-os illetéket fizetni, tehát 400 000 forint.

Infografika: Illeték kiszámítása és kedvezmények áttekintése

Gyakori kérdések áttekintése

  • Nevű kérdés: Kell-e illetéket fizetni testvérek közötti adásvétel esetén? válasz: igen, általában nem, ha rokonok között történik, de a különböző konstrukcióknál lehetnek kivételek.
  • Első lakás 35 év alattiak: 50%-os kedvezmény bizonyos feltételekkel.
  • A haszonélvezethez kapcsolódó lemondás vagy módosítás hatással van-e az illetékre? igen, a gyakorlati és gazdasági megvalósítás dönti el a kedvezmények mértékét.
  • Telekvásárlás esetén van-e mentesség 4 éven belüli beépítésre? igen, ez a feltétel jelentős illetékkedvezményt jelenthet.

ZiCA CA 2.4 Company Income Tax and Property Transfer Tax

Összefoglaló a gyakorlat számára

Az illetékképződés és a kedvezmények megismerése nélkülözhetetlen az ingatlanszerzés során. A NAV határozza meg az illeték alapját, és a be nem tartott határidők vagy a kedvezmények fel nem használása növeli a fizetendő összeget. Érdemes előre tájékozódni, kalkulációkat végezni, és szükség esetén részletfizetést kérni, hogy a fizetési kötelezettség ne terhelje túlzottan a vásárló pénzügyeit.

tags: #anya #leany #vallalt #illetek #kotelezettsege

Népszerű bejegyzések: