A társasházi közös képviselő: feladatai, felelőssége és kiválasztása
Aki társasházban él, pontosan tudja, hogy a házat érintő közös ügyekről: az épület felújításáról, a folyosó takarításáról, a közös költségek fizetéséről, felhasználásáról stb. a közös képviselőt kell kérdezni. Fontos poszt ez egy társasház életében, éppen ezért nem mindegy, kire bízzák. Laikusként azt gondolnánk, hogy olyan embert érdemes választani, aki ismeri a jogszabályokat, precíz, pontos, ért a pénzügyekhez és mindenkivel megtalálja a közös hangot.
A közös képviselő kulcsszerepet játszik a társasház vagy lakópark harmonikus működéséhez. A közös képviselő kinevezése a társasház működésének kulcspillére. A kinevezés szigorú jogi keretek között történik, melyeket a társasházi törvény szabályoz részletesen. A tulajdonosok közgyűlésén hoznak döntést, ahol a szavazatok többsége dönt. A megválasztott szakember feladatai és felelőssége egyértelműen rögzítésre kerülnek egy szerződésben, biztosítva a transzparens és hatékony gazdálkodást.
A társasházak alapításának és működésének feltételeit a Ptk. 5:85. §-a, és a Társasházi törvény együttesen szabályozza. A társasház alapításakor közös tulajdonba kerül az épülethez tartozó földrészlet is. A közös tulajdon tárgyát képező ingatlanrész tulajdoni hányada a külön tulajdonba tartozó lakással és a nem lakás céljára szolgáló helyiséggel együtt önálló ingatlannak tekintendő. A közös tulajdonra vonatkozó, a tulajdonostársakat megillető tulajdoni hányad és a lakásra, illetve a nem lakás céljára szolgáló helyiségre vonatkozó tulajdonjog egymástól függetlenül nem ruházható át és nem terhelhető meg.
A közös képviselői és társasházkezelői tevékenységet a 2003-ban született Társasházi törvény (2003. évi CXXXIII. törvény) szabályozza. Eszerint a közös képviselő, vagy az intézőbizottság elnöke, mint a társasház törvényes képviselője ellátja a közösség ügyintézését, valamint felelős a társasház pénzügyeiért és a számviteli szabályok betartásáért. Fontos felhívnunk a figyelmet arra, hogy a közös képviselőség és a társasházkezelői tevékenység nem ugyanazt jelenti! A hatályos törvény szakmai végzettség megszerzését kizárólag az üzletszerűen végzett társasházkezelői, illetve üzletszerűen végzett ingatlankezelői tevékenység esetében teszi kötelezővé.
A közös képviselő megválasztása és feladatai
„A közös képviselő feladatait a társasházakról szóló CXXXIII. törvény szabályozza igen részletesen. Nézzük most a legfontosabb szabályokat. Az első, amit kiemelnék, hogy a közös képviselőt a társasház döntéshozó szerve, a közgyűlés választja” - kezdi dr. A jogszabály elsősorban azt határozza meg, ki nem viselheti ezt a posztot.
Kinevezés és Jogszabályi Háttér
A közös képviselő kinevezésének jogi alapját a társasházi törvény szabályozza. A kinevezésre a tulajdonosok közgyűlésén, a szavazatok többségével kerül sor. Feladata a társasház ügyeinek intézése, a költségvetés készítése és a fenntartási alap kezelése. A megbízás részletes tartalma a közgyűlési határozatban és a közös képviselővel kötött szerződésben rögzül, biztosítva a tevékenység átvilágíthatóságát.
A közgyűlés a közös képviselőt a tulajdonostársak több mint felének egybehangzó döntése alapján választhatja meg. A közös képviselő mandátuma idejének meghatározására nagy szabadságot ad a törvény a társasházi tulajdonostársaknak. Ha a lakók nem találják megfelelőnek a közös képviselőt, közgyűlésen, egyszerű többséggel bármikor felmenthetik a feladat alól.
A közös képviselő választásának menetét a társasházakról szóló törvény határozza meg. Ennek alapján a tulajdonosok többségi döntése szükséges, és a választási eljárást a közgyűlés határozataival összhangban kell végrehajtani.
Felelősség és Feladatok
A közös képviselő feladatainak legnagyobb részét a közgyűlési határozatok végrehajtása és a napi ügyek intézése jelenti. A közös képviselő feladatai közé tartozik többek közt, hogy előkészítse és végrehajtsa a közgyűlés határozatait, gondoskodva arról, hogy azok megfeleljenek a jogszabályoknak, az alapító okiratnak és az SZMSZ rendelkezéseinek. Minden szükséges intézkedést meg kell tennie az épület fenntartásának biztosítása érdekében, képviselnie kell a társasházat jogi ügyekben és együtt kell működnie a helyi jegyzővel és a hatóságokkal.
A képviselő évente költségvetést készít, amely tartalmazza a házzal kapcsolatos várható költségeket és bevételeket. Ha valaki nem fizeti a közös költség rá eső részét, akkor a képviselő indítja el a szükséges eljárást. A képviselő őrzi továbbá a társasházi okiratokat, a közgyűlési határozatokat, végrehajtási nyilvántartást stb.
A közös képviselőnek rendszeresen tájékoztatnia kell a lakókat a közös költség befizetéséről, javítások, kár elhárítása esetén cégekkel, közszolgáltatókkal kell tárgyalnia.
A közös képviselő tevékenységét a társasházközösség érdekeinek megfelelően köteles ellátni. A tevékenységi körében, vagyis a „megbízás” teljesítése során a harmadik személynek okozott károkért a társasház tartozik felelősséggel. Azonban például olyan esteben, ha a közös képviselő hátralék behajtása érdekében nem intézkedik, őt terheli a kártérítés felelőssége.
A közös képviselőnek nincs hatósági jogköre. Mivel maga a társasház nem jogi személy, egy peres ügyben jogképessége csak a társasház tagjainak, vagyis a tulajdonosközösségének van. Ezeknek az ügyeknek a képviselőjeként járhat el a közös képviselő - de csakis akkor, ha erre vonatkozóan létezik jogszabály vagy a közgyűlés határozata erre előzetesen felhatalmazta. Egy társasház sérelmére elkövetett bűncselekmény esetén a közös képviselő jogosult pótmagánvádlóként fellépni - míg maguk a tulajdonostársak nem, így itt fontos szerep jut neki.
A közös képviselői és társasházkezelői tevékenység nem ugyanazt jelenti. A hatályos törvény szakmai végzettség megszerzését kizárólag az üzletszerűen végzett társasházkezelői, illetve üzletszerűen végzett ingatlankezelői tevékenység esetében teszi kötelezővé. Szakképesítést csak annak kell szereznie, aki üzletszerűen folytat társasházkezelői tevékenységet. Ha a közös képviselő a tulajdonostársak megbízása alapján a társasház kezelésével összefüggő feladatokat is ellát, akkor szakképesítést igényelhet.
A közös képviselő feladatai rendkívül összetettek, sokrétűek és felelősségteljes munkakörről beszélünk, így tisztában kell lennünk vele, hogy nem való mindenkinek.
Közös képviselő leváltása és jogorvoslat
Előfordul, hogy a képviselővel nem vagyunk elégedettek. Mit tehetünk ilyenkor? Ahogy a kinevezés, úgy a leváltás is a közgyűlés hatáskörébe tartozik. „A képviselőt a közgyűlésen a tulajdonostársak több mint felének egybehangzó döntése alapján lehet leváltani a posztjáról. Ehhez azonban különösebb indokra sincs feltétlenül szükség” - mondja dr. Ha a közös képviselő lop, csal, sikkaszt, vagy más bűncselekményt követ el, közvetlenül és egyenesen lehet fordulni rendőrséghez, bírósághoz.
Ha szabálytalanul végzi a munkáját, akkor a kerületi, települési vagy járási jegyzőhöz kell fordulni. Jegyzőnél kezdeményezett ügy esetén, egy úgynevezett „felügyeleti eljárás” megindítása viszonylag egyszerű: kérheti egyszem tulajdonos is, vagy akár többen is.
Ha azonban a társasház közössége kíván fellépni a közös képviselővel szemben, egységesen, társasházként, büntetőjogi ügyben (pl.: sikkasztás, hűtlen kezelés), olyankor a bíróság ügygondnokot rendel ki.
Bármilyen ügyben is kívánnak eljárni a tulajdonosok, célszerű előre felkészülni és összegyűjteni a lehető legtöbb bizonyítékot. Még akkor is, ha az ügy már eleve megnyertek látszik. Egy rossz közös képviselő súlyosan ronthatja a társasház működését és a lakók életminőségét.
Társasházkezelő és közös képviselő: különbségek
Ellenben az üzletszerűen végzett társasházkezelői tevékenység már végzettséghez kötött, és a közös képviseleti feladatokon kívül egyéb kötelezettségek is tartoznak ehhez a tisztséghez. A közös képviselő tehát nem lesz automatikusan társasházkezelő, ehhez két kötelező feltétel szükséges: egyrészt a közgyűlésnek határozatot kell hoznia erről, másrészt a határozat alapján a tulajdonközösségnek megbízási szerződést kell kötnie a társasházkezelő közös képviselővel. A társasházkezelő megbízása nem kötelezően előírt a társasházak számára. Összességében tehát azt mondhatjuk, hogy a társasházkezelő tisztséget betöltő személy a társasház működésének és fenntartásának hosszabb távú stratégiájáért felelős.
Kistársasházak: egyszerűsített működés
A legfeljebb hat lakásos társasházak számára a jog lehetőséget ad arra, hogy ne a Tht. szigorú, szervezeti és adminisztrációs szabályait kövessék, hanem a Ptk. közös tulajdonra vonatkozó rendelkezéseit kövessék. Ez a működési forma lényegesen egyszerűbb és rugalmasabb: Nincs szükség közös képviselő hivatalos megválasztására vagy bejegyzésére a földhivatali nyilvántartásba. Nem kell szervezeti-működési szabályzatot készíteni, és a közgyűlés formális szabályai sem kötelezőek. A tulajdonostársak a tulajdoni hányaduk arányában döntenek a közös ügyekről, szótöbbséggel - kivéve, ha nagyobb horderejű döntésről van szó, amikor egyhangú határozat szükséges.
A legfeljebb hatlakásos társasházak dönthetnek úgy, hogy nem alkalmazzák a Tht. szabályait, hanem a Ptk. alapján működnek. Ennek több előnye van: Egyszerűbb adminisztráció - nincs kötelező közgyűlés, sem közös képviselő. Költséghatékonyság - nem kell közös képviselő díjat fizetni, számvizsgáló bizottságot választani, jogi dokumentumokat rendszeresen módosítani. Rugalmasabb döntéshozatal - a tulajdonostársak maguk döntenek, bonyolult törvényi eljárások nélkül. Kevesebb külső kontroll - a jegyző törvényességi felügyelete nem terjed ki rájuk.
A legfeljebb hat lakásos társasházak közössége dönthet úgy, hogy a továbbiakban nem kíván a társasházi törvény (Tht.) szerint működni, hanem egyszerűbb, rugalmasabb formában - a Ptk. közös tulajdonra vonatkozó szabályai szerint - szeretnék fenntartani az ingatlant. Ez a váltás „kijelentkezésként” értelmezhető a Tht. hatálya alól, és jogszerűen csak az alapító okirat módosításával valósítható meg.
Nem. Csak a társasházi törvény (Tht.) alapján működő társasházak esetében kötelező a közös képviselő (vagy intézőbizottság elnöke) bejelentése az ingatlan-nyilvántartásba. Amennyiben a közösség a Ptk. szerinti működés mellett dönt, úgy nincs közös képviselő, és bejelentési kötelezettség sem terheli őket a földhivatal felé.
Társasházi átverések
A társasház anyagi helyzete, a ház állagának folyamatos rendben tartása, a felújítások tervezése mind folyamatos tervezést, előrelátást igényel. Az átlátható kommunikáció, a pontos dokumentáció és a jogszerű lépések elengedhetetlenek a probléma kezelésében.
A pénzügyi mérleget sem árt szemrevételezned vásárlás előtt, ebből ugyanis fontos következtetéseket vonhatsz le a társasház gazdálkodásával kapcsolatban. Az alábbi kérdésekre találhatsz választ ebben a dokumentumban: Milyen bevételei, kiadásai vannak a társasháznak? Mekkora hitelállománya van a társasháznak? Mekkora mértékű közös költség befizetés elmaradások vannak? Arra is fény derülhet a pénzügyi mérlegből, hogy milyen a közös költség fizetésének morálja a tulajdonostársak körében. Ha sok a kintlévőség, mert nem fizetik rendszeresen a közös költséget, érdeklődj utána, hogy mennyire tudnak hatékonyan fellépni az ilyen tulajdonostársak magatartása ellen.
A lakosság jelentős hányada élt eddig is társasházakban, amelyekből az elmúlt évtizedekben egyre több épül. Akár vadonatúj, akár már meglévő társasházban tervezel ingatlant vásárolni, fontos, hogy tisztában legyél annak a jogszabálynak az alapjaival, amely a társasházak működését szabályozza. Többek között erről lesz ebben a cikkben.
tags: #arany #anker #kozos #kepviselo