Az ingatlan értékesítés fogalma és kockázatai az általános forgalmi adó szempontjából
Az Áfa tv. 85. § (1) bekezdés j)-k) pontjai alapján az ingatlan értékesítése főszabály szerint adómentes. Az e főszabály szerinti törvényi kötelezettség alól kivételt képező esetek köre az ingatlan jellemzőihez kötött. Kivételt képez az építési telek értékesítése, valamint azon beépített ingatlanok értékesítése, amelyeket a törvény újnak tekint. Az adómentesség alá eső ingatlanok értékesítése az adóalany ez irányú, előzetesen bejelentett választása alapján válhat adókötelessé.
Az adófizetési kötelezettség az ingatlanértékesítések összességére vagy a lakóingatlannak nem minősülő ingatlanértékesítések összességére választható. A választás az adóalanyt a bejelentés évét követő öt évig köti, vagyis a bejelentés megtételének évét követő öt naptári évben kell adókötelesen értékesítenie az érintett - összes, vagy lakóingatlannak nem minősülő összes - ingatlanát.
Az építési telek értékesítése - amennyiben adóalany az eladó - mindig adóköteles és egyenes adózású. Ugyanakkor meghatározása összetett: az építési telek fogalma a tényektől függ, és az OTÉK, az Áfa törvény és a közösségi jog is közreműködik a minősítésben. Beépítésre szánt telekről és nyomvonal-jellegű építmény elhelyezésére szolgáló telekről beszélhetünk, amelyet különböző szabályok határoznak meg.
Az ingatlan fogalmának közösségi és magyar értelmezése egyaránt kulcsfontosságú az áfa-szabályok alkalmazásánál: félkész és új ingatlanok adókötelezettséggel érhetők el, és az építési telek mellett ezek a kategóriák meghatározzák az adókötelezettséget sorozatjellegű értékesítés esetén is.
Beépített ingatlanok, lakóingatlan és 5%-os adómérték
A lakóingatlan fogalmának pontos ismerete kiemelten fontos az 5%-os kedvezményes adómérték alkalmazásához. A definíció szerint lakóingatlan az, amelyben a használatbavételi engedély vagy a lakás céljára létesített használat jelzi a rendeltetést. A kivételek között szerepelnek olyan helyiségek (garázs, üzlethelyiség, műhely és gazdasági épület), amelyek nem képezik a lakóingatlan részét, tehát ezekre nem alkalmazható az 5%-os adómérték, ha elkülönült helyiségként értékesítik őket. A Kúria egy 2023-as ítéletében viszont megvizsgálta a garázs helyzetét, és megállapította, hogy bizonyos esetekben a járulékos költség szabály alapján a garázs is lehet 5%-os adómérték alatt értékesíthető, ha önálló jelentősége nincs, és a lakás értékéhez arányosan kapcsolódik.
A gépkocsibeálló azonban nem tartozik a kivett helyiségek közé, és a tároló helyiség fogalma sem zárja ki a lakóingatlan fogalmát. Ha a tároló együtt értékesül a lakással és szükséges a rendeltetésszerű használathoz, akkor az 5%-os adómérték alkalmazható lehet, amennyiben más jogszabályi feltételek is teljesülnek. A NAV gyakorlata szűkítő jellegű, és azt az álláspontot vallja, hogy a tároló csak akkor minősülhet a lakóingatlan részének, ha nincs önálló földhivatali száma, de ez a értelmezés aktuálisan vitatott.
Az adómentesség és az adókötelezettség: választási lehetőség
Az ingatlanértékesítés főszabály szerint adómentes, de az adóalany választhatja az adókötelezettséget a nem építési telek, nem újnak vagy nem félkész ingatlannak minősülő ingatlanokra. A választás kiterjed minden olyan ingatlanra, amely nem tartozik kötelező adókötelezettség alá, és ezt előzetesen be kell jelenteni az adóhatóságnak. A választás gyakorlati jelentősége, hogy az eladó levonhatja a beszerezésekhez kapcsolódó áfát, például felújítási költségek esetén.
Fontos azonban megjegyezni, hogy a választás nem egyedi döntés minden egyes ügyletről: egyszerre kell alkalmazni minden érintett ingatlanra, és a döntés következményeit az adóhatóság felé kell bejelenteni. Ha az adóalany él a választási lehetőséggel, az ellenértékek és az értékesítések adókötelezettsége e választás alapján alakul ki, és a levont áfát részben vagy egészben vissza kell fizetni, ha az értékesítés mentes marad.
Az értékesítések főbb típusai és kockázataik
- Építési telek értékesítése: mindig adóköteles, ha az eladó áfaalany; a fogalmi meghatározás összetett, és közterületek, nyomvonalak és beépítés kapcsán is értelmezhető.
- Félkész és új ingatlan értékesítése: adóköteles, és az értékesítésre vonatkozóan az adókötelezettség automatikusan keletkezik, kivéve ha a választást úgy hozták meg, hogy az adólevonás jogát is megkapják.
- Részben vagy teljes egészében lakóingatlanon kívüli ingatlan értékesítése: általában adómentes, de a sorozatjellegű értékesítés és a funkcióváltás esetén az időszak újraindulhat.
- Projekt jellegű értékesítés: az ingatlan nem önállóan értékesíthető, hanem a tervek és engedélyek is benne vannak a tranzakcióban; kockázatot jelenthet a fejlesztés kockázatainak csökkentése érdekében végzett értékesítés.
- Speciális értékesítés vételi jog lehívásával: a vevő egy időpontban vagy időtartamon belül a megadott árért megvásárolhatja az ingatlant.
Kockázatok és jogi problémák az adásvételben
Az adásvétel kockázatai közé tartozik a költségvetési csalás, ha az eladó és vevő szándékosan a vételárat alacsonyabban tünteti fel, így csökken az adó és az illeték összege. A valótlan magánokirat felhasználását és a hamis dokumentumokkal történő jogi lépések komoly büntetőjogi következményekhez vezethetnek. Az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzéshez ügyvéd által ellenjegyzett okirat szükséges, és az okirat ellenjegyzése során az ügyvédnek kötelessége a felek érdekét és a jogszabályi előírásokat figyelembe venni.
Az alábbiakban összegzett kockázatok fontosak lehetnek a felek számára:
- Az alacsony vételár következtében keletkező adó- és illetékcsökkenés kockázatai és a büntetőjogi következmények.
- A bejegyzések és a hatósági igazolások időbeli elbírálásának előírásai, például a használatbavételi engedély megváltozása esetén az új 2 éves időszak.
- A piaci érték és a vételár különbözetéből adódó adózási és közbeszerzési kérdések, valamint a hitelintézet által végzett értékbecslés.
- A 5%-os adómérték alkalmazásának feltételei és a kivételek pontos értelmezése a garázs, a tároló és más helyiségek vonatkozásában.
Összegzés a gyakorlat számára
Az ingatlanértékesítés adózása rendkívül összetett, és a főbb kategóriákat - építési telek, félkész és új ingatlan, lakóingatlan és 5%-os adómérték - alaposan külön kell értelmezni. A választási lehetőség csak általános érvényű, és a döntést be kell jelenteni az adóhatóságnak. A félkész és az új ingatlan értékesítése mindig adóköteles, kivéve ha a cég a választás alapján adólevonást élvez, és az adóhatóság felé ezt a döntést előzetesen megerősítette. A felek számára pedig kiemelten fontos a valós vételár és a teljes tranzakciós dokumentáció átfogó vizsgálata és az írásbeli vételi ajánlatok használata a félreértések és jogi viták elkerülése érdekében.
Gyakorlati szemléletű példák és ajánlások
- Írásbeli vételi ajánlat készítése és hiteles tulajdoni lap ellenőrzése; teheralap és egyéb jogok vizsgálata a szerződés előtt.
- A tulajdonjog bejegyzése a földhivatalban: adásvételi szerződés benyújtása, széljegy és végleges bejegyzés.
- Megosztott vagy részben előértékesítéses konstrukciók és azok adózási következményei; az albetétek számának változását érintő engedélyek figyelembe vétele.
- A kockázatok minimalizálása érdekében a 2 éves időszak közbeni tranzakciók számának pontos nyilvántartása és a funkcióváltás esetén szükséges új engedélyek vagy bejelentések.
tags: #aron #alul #ertekesitett #ingatlan