Arveres hatályával történő vétel jogi kerete

Ingatlant nem csak adásvétel útján lehet szerezni, léteznek más típusú ügyletek, jogcímek is. Ezek közül az egyik típus a végrehajtási árverés útján történő tulajdonszerzés. Bár az árverésnek érzelmi vetülete is van, amivel számolnunk kell, de a kockázatokat sem bagatellizálhatjuk el. Bár árverés útján olcsóbban juthatunk hozzá egy ingatlanhoz, mint annak aktuális piaci értéke, mégis sokan ódzkodnak attól, hogy így vásároljanak ingatlant - nem véletlenül. Az árverés során ugyanis nem járhatunk el kellő körültekintéssel, ez pedig számos buktatót rejthet a vásárló számára.

Alapvető jogi elvek és tulajdonszerzés

A polgári jog kimondja, hogy tulajdonjog csak a tulajdonostól szerezhető, akinek adatait az ingatlan-nyilvántartás közhitelesen tartalmazza. Csakhogy az ingatlan-nyilvántartás arra vonatkozóan nem tartalmaz adatokat, hogy a tulajdonos tulajdonjogát jogilag helyesen, vagyis jóhiszeműen, esetleg ingatlanjogilag hibásan, vagyis rosszhiszeműen szerezte meg. Ha a tulajdonjog szerzése érvénytelen, úgy törlési jog indítható az eladóval szemben. A Polgári Törvénykönyv alapján jóhiszeműen úgy szerezhetünk tulajdonjogot egy hatósági árverésen, hogy nem kell figyelembe vennünk azt, hogy az ingatlannak korábban ki volt a tulajdonosa.

Árverésen való részvétel gyakorlati feltételei

Az árverés során történő tulajdonjog szerzéshez a licitáló nem vehet igénybe banki hitelt, mert a bank nem tudja lefolytatni az ingatlan fedezeti értékének meghatározó eljárást. Emiatt árverésen jellemzően csak az tud ingatlant szerezni, akinek rendelkezésére áll már a teljes, a licitálás során meghatározott végső, teljes vételár. Az árverésen vásárolt ingatlanok vételárát 15 napon belül kell megfizetnünk a végrehajtónak. A vásárláshoz további költségekkel, így ügyvédi munkadíjjal és ingatlanközvetítői jutalékkal nem kell számolnunk.

Előleg, regisztráció és online licitek

A végrehajtási árverésen történő részvételhez először egy végrehajtónál kell regisztrálnunk ahhoz, hogy az online liciteken részt vehessünk. A végrehajtói árverésen való részvételhez szükség van a Magyar Bírósági Végrehajtói Kar által működtetett EÁR rendszerbe történő regisztrációra, amelynek díja egyszeri 6.000,- Forint. A regisztráció bármelyik önálló bírósági végrehajtónál személyesen végezhető el. Ha jelentkezni szeretnénk egy ingatlanlicitre, azt egy meghatározott előleg befizetésével tehetjük. Ezt az összeget a végrehajtó letétbe helyezi addig, míg a nyertes, vagyis a legmagasabb licitáló ajánlata a licit zárásakor meg nem születik. A megvásárolni kívánt ingatlan árverésén történő részvételhez szükség van az ún. árverési előleg megfizetésére, amely az ingatlan becsértékének 10 %-a és amelyet átutalással kell megfizetni azon végrehajtói irodának, amely előtt az árverés folyamatban van (a hirdetményen szereplő bankszámla számra), majd az utalást követően szükség van az aktiválási kérelem megküldésére is.

Az ingatlan jogi státusza árverés után

Az ingatlanon, amelynek tulajdonjogát hatósági árverés útján szereztük meg, megszűnnek a harmadik személy ingatlant terhelő jogai. Kivéve, ha az árverés során a tulajdonos az érintett jogok tekintetében nem volt jóhiszemű. Azt azonban fontos megemlítenünk, hogy ha az így szerzett ingatlanon haszonélvezet van, az árveréssel nem érintett haszonélvező jogosultsága megmarad. Az árverési vétel nem számít ún. eredeti szerzésmódnak, azaz az árverés ténye nem tisztítja meg mindentől az ingatlan tulajdoni lapját.

Mely jogok maradnak fent az árverés után?

• a telki szolgalom,
• a közérdekű használati jog,
• az ingatlannyilvántartásba bejegyzett haszonélvezeti jog,
• a törvényen alapuló haszonélvezeti jog, tehát pl. az özvegyi jog akkor is, ha nincs az ingatlannyilvántartásba bejegyezve,
• az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett építményi jog.

Az ingatlan műszaki állapota és bejárás

A teljes tulajdonjog nem minden ingatlan esetében kerül árverésre. Az árverésre bocsátott ingatlanok bejárására általában nincs lehetőség. Egy klasszikus adásvétel során előzetesen felmérhető az is, hogy megközelítőleg milyen összeget kell az ingatlan felújítására, átalakítására fordítanunk. Az árverésen szerzett ingatlan kapcsán ez azonban nem látható előre. Ennek oka, hogy az árverés „vakon” történik, így a licitálónak nem áll módjában az ingatlan műszaki és esztétikai állapotát az árverés előtt megvizsgálni, felmérni.

Az ingatlan lakhatósága és jogviszonyai az árveréskor

Előfordulhat, hogy az árverés tárgyát képező ingatlan nem költözhető jogviszony mellett szerezhető meg. Ilyenkor a nyertes licitálót meglepetésként érheti, hogy az ingatlanban továbbra is jogszerűen laknak. Az ingatlant esetleg egy bejegyzett haszonélvezeti jog is terhelheti. Az árverés alatt álló ingatlanok általában lakatlanok, de pl. ha haszonélvező, vagy a végrehajtással nem érintett tulajdonostárs az ingatlanban lakik, akkor az ingatlan lakottan történő árverése sem elképzelhetetlen.

Árverésen kívüli vétel lehetőségei

Röviden igen, lehetséges végrehajtás alatt álló ingatlanokat vásárolni a végrehajtáson kívül. Az ingatlan árverésen kívüli vétel bevett szokás, ilyenkor a lefoglalt ingatlan megvásárolható ingatlan árverésen kívül is a felek kívánságára - értelemszerűen a végrehajtó közreműködésével. Az ingatlan az árverés megkezdéséig adható el árverésen kívül. Az ingatlan árverésen kívüli eladáshoz akkor nincs szükség a végrehajtást kérők beleegyezésére, ha az értékesítésből befolyó vételárból a végrehajtási eljárás költsége és valamennyi végrehajtást kérő követelése előreláthatólag kielégíthető, és az ingatlanra vonatkozólag más érdekeltnek nincs az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett joga. Ha az ingatlanra vonatkozólag más érdekeltnek az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett joga van, az árverésen kívüli eladáshoz az ő beleegyezése szükséges.

Végrehajtási jog törlése és tehermentesítés

Ha nem árverésen vásárolnánk, hanem mégiscsak az ingatlan tulajdonosától, de törekszünk a biztonságra is, akkor a vételár teljes összegű kifizetése előtt a végrehajtási jog törlése szükséges. A végrehajtási jog törlésére akkor van lehetőség, ha ahhoz a végrehajtó hozzájárul. Ennek a legegyszerűbb esete, ha az adós, vagy az adósra tekintettel harmadik személy a teljes tartozást rendezi. A legkézenfekvőbb megoldás, ha az eladóval kötött adásvételi szerződésben rögzítik, hogy az értékesíteni kívánt ingatlan végrehajtási joggal terhelt és az eladó a vételárból az ingatlan tehermentesítését vállalja. Jó hír, hogy a végrehajtás törlése tárgyában hozott határozatot a széljegyzett beadványok rangsorára való tekintet nélkül kell az ingatlan-nyilvántartásban átvezetni - azaz nem kell a földhivatali ügyintézésre 60 napot várnunk, vagy soron kívüli eljárást kezdeményeznünk.

Mi történik, ha a foglaló után kerül bejegyzésre végrehajtási jog?

Egy adásvételi szerződés megkötésekor előállhat az a helyzet is, hogy a szerződés megkötését követően, a foglaló átadása után az ingatlanra végrehajtási jog kerül bejegyzésre. Ilyenkor a lakás még nem tartozik az árverés alatt álló ingatlanok közé. Ha a végrehajtó kérelme már azelőtt beért a földhivatalba, hogy a vevő, vagy az ügyvédje eljuttatta volna a tulajdonjog bejegyzési kérelmet a földhivatalba, akkor a vevő dönthet úgy, hogy megegyezik a végrehajtóval (vagy ő vagy az eladó rendezi a tartozást), vagy a vevő elállhat az adásvételi szándékától azon az alapon, hogy tehermentes ingatlant kívánt venni és nem mást. A vevő jogszerű elállása következtében az eladónak, mint a teljesítés meghiúsulásért felelős félnek a kapott foglalónak a kétszeresét kell visszatérítenie.

Az ingatlan végrehajtás menete - lépések áttekintése

1. Az adós tartozását végrehajtható okirat igazolja, ez alapján a hitelező kéri az ingatlan végrehajtást.
2. Kijelölésre kerül a végrehajtó, a végrehajtási eljárás megindul.
3. A végrehajtó a végrehajtási költség megelőlegezését követő 3 munkanapon belül lefoglalja az ingatlant és a végrehajtási jog bejegyzésre kerül a tulajdoni lapra (ingatlan foglalása).
4. A végrehajtó az ingatlan értékesítése előtt megállapítja a becsértéket, majd rendszerint árverésen értékesít.
5. Bizonyos kivétellel a végrehajtó kiköltözteti a lakókat.
6. A végrehajtó 45, vagy lakóingatlan esetén a jegyzői tájékoztatást követő 60 nap elteltével elárverezi az ingatlant.
7. A vevő megveszi az ingatlant, a vételáron a végrehajtást kérő, a végrehajtó és a tulajdonos osztozik, majd a vevő birtokba veszi az ingatlant.

Elévülés és elévülést megszakító cselekmények

Az ingatlanra bejegyzett végrehajtási jog elévülése a végrehajtható követeléssel együtt megtörténik, azaz hacsak a Ptk. másként nem rendelkezik, a végrehajthatóság 5 év alatt évül el. Fontos tudni, hogy a végrehajtási jog elévülését bármely végrehajtási cselekmény megszakítja. A közvetlenül a pénzkövetelés végrehajtása iránti cselekmények, így a nyugdíjból történő levonás, inkasszó végrehajtási cselekménynek minősülnek és végrehajtási jog elévülése esetén irányadó 5 éves elévülést megszakítják, azaz az elévülés minden levonás után újra kezdődik.

Végrehajtás alá nem vonható és kivételes szabályok

Az ingatlan nem vonható végrehajtás alá, ha felszámolási eljárás során nem lehetne az adós vagyonához tartozóként figyelembe venni. Ha az adósnak van ingatlana is, de pénzkövetelést kell vele szemben végrehajtani, először a pénzügyi intézménynél kezelt készleteket és munkabért kell igénybe venni; csak másodsorban kerülhet sor ingatlan végrehajtására. Az ingatlan végrehajtására nincs összegszerű törvényi korlát, alapvetően a végrehajtást kérőtől függ, hogy az ingatlan is végrehajtás alá kerül-e, de ez bírói kontroll alatt áll.

Végrehajtó jogkörei és eljárási rendelkezések

A végrehajtó végrehajtási cselekményeket - vasárnap és munkaszüneti nap kivételével - bármely napon, reggel 6 óra és este 10 óra között végezhet. A végrehajtó szükség esetén az adós lezárt lakását, a tartózkodási helyként szolgáló vagy egyéb helyiségét, a hozzájuk vezető bejáratot, továbbá az adós bútorát vagy más ingóságát felnyithatja. Ha ilyenkor az adós vagy nagykorú családtagja nincs jelen, tanút kell alkalmazni. Az önálló bírósági végrehajtók nem jogosultak az inkasszó visszavonásáról dönteni; ehhez bíróság határozata vagy a végrehajtást kérő írásbeli hozzájárulása szükséges.

Kiknek érdemes árverésen ingatlant vásárolni?

Ha a végrehajtást megfelelően alacsony összegre rendelték el, akkor akár végrehajtási joggal terhelten is megéri ilyen lakást vásárolni - de természetesen erősen javasolt a végrehajtóval mielőbb megegyezni a végrehajtási jog törlésének feltételeiről. Az ingatlanközvetítőt keresőknek a problémás jogi státuszú ingatlanok értékesítése ügyvéddel könnyebb lehet. A végrehajtási ügyével kapcsolatos kérdéseivel az ügyében eljáró önálló bírósági végrehajtóhoz is fordulhat bizalommal. Jelen tájékoztató nem minősül jogi tanácsadásnak, ezért javasoljuk, hogy amennyiben egyedi végrehajtási ügyben jogi tanácsadásra, tájékoztatásra van szüksége, minden esetben forduljon végrehajtási eljárásokban járatos ügyvédhez, vagy a Jogi Segítségnyújtó Szolgálaton keresztül vegyen igénybe ingyenes jogi tanácsadást!

Hasznos tudnivalók táblázatban

tags: #arveres #hatalyaval #torteno #vetel

Népszerű bejegyzések:

• Deák Lakópark és környéke Veszprémben – részletes összefoglaló
• Emelő-toló erkélyajtók részletes ismertetése
• OTP Ingatlan Kisújszállás nyitvatartásai
• Zuglóban található ingatlan – Bácskai utca áttekintése
• Matematika ötödik osztály