Árverés utáni tehermentesítés ingatlan esetén

Az ingatlanok végrehajtási joggal való terhelése és annak árverés utáni tehermentesítése számos komplex jogi és gyakorlati kérdést vet fel. Az alábbi átfogó ismertető segítséget nyújt ahhoz, hogy könnyebben eligazodjunk ebben a témában, különösen, ha célunk egy végrehajtási joggal terhelt ingatlan megvásárlása vagy az ingatlan tehermentesítése az árverés után.

Mi is a végrehajtási jog és hogyan érinti az ingatlant?

A végrehajtási jog alapján a bírósági végrehajtó jogosult az azzal terhelt ingatlan árverezésére vagy egyéb értékesítésére a tulajdonos hozzájárulása nélkül is. A végrehajtási jog bejegyzése a tulajdoni lap III. részén történik, és az ingatlan tulajdonosának akarata ellenére is megindulhat a végrehajtási eljárás.

Az ingatlan tulajdoni lapján megjelenik a végrehajtási jog alapjául szolgáló tartozás összege is, bár ez rendszerint nem a teljes tartozás, hanem annak csak egy része.

Fontos tudni, hogy a végrehajtási jog az ingatlanhoz kötődik, nem pedig az adós személyéhez. Ez azt jelenti, hogy az ingatlan tulajdonosa változhat, de a végrehajtási jog továbbra is fennmarad az ingatlanon.

Az ingatlan végrehajtásának menete

1. Az adós tartozását végrehajtható okirat igazolja.
2. A hitelező kéri a végrehajtást, kijelölik a végrehajtót.
3. A végrehajtó bejelenti vagy maga feltérképezi az adós ingatlanvagyonát.
4. A hitelező megelőlegezi a végrehajtási költségeket, a végrehajtó három napon belül lefoglalja az ingatlant.
5. A végrehajtási jog bejegyzésre kerül a tulajdoni lapra.
6. A végrehajtó tájékoztatja a jegyzőt a lakóingatlan lefoglalásáról.
7. A hitelező kéri az ingatlan értékesítését, a végrehajtó megállapítja a becsértéket.
8. Bizonyos esetekben megtörténik az ingatlan lakóinak kiköltöztetése.
9. Az ingatlant 45-60 nap után árverésen értékesítik.
10. A vételárból a végrehajtást kérő(k), a végrehajtó és az ingatlan tulajdonosai osztoznak.
11. Az új vevő birtokba veszi az ingatlant.

Figyelem: Az ingatlan értékesítésére csak akkor kerülhet sor, ha a tartozás összege meghaladja az 500.000 forintot.

Végrehajtás alatt álló ingatlan vásárlása

Lehetséges végrehajtás alatt álló ingatlanokat vásárolni a végrehajtáson kívül is, de ez feltételezi, hogy az új jogszerzés nem sérti a végrehajtási jogot és nem hiúsítja meg a végrehajtást. Ezzel az eladó nem akadályozhatja meg az eljárást, így a végrehajtási jog az adásvétel után is fennmarad.

Az árverési nyilvántartás könnyen elérhető a Magyar Bírósági Végrehajtói Kar honlapján, ahol a végrehajtás alatt álló ingatlanok listáját megtekinthetjük.

Az árverés során a vevő saját tulajdonjogot szerez, de nem tisztul meg minden terhetől az ingatlan. Például a telki szolgalom, közérdekű használati jog és haszonélvezeti jogok az árverés után is fennmaradhatnak, szükséges tehát ezek feltárása a vásárlás előtt.

Az ingatlan árverésen kívüli értékesítése

Az ingatlan árverésen kívüli megvásárlása is lehetséges, amennyiben a vételár előreláthatólag kielégíti az összes végrehajtásra jelentkező követelést, és nincs más érintett jogosult az ingatlanon. Ebben az esetben a végrehajtó közreműködésével történik az eladás, és nincs szükség a végrehajtást kérő beleegyezésére.

Végrehajtási jog törlése árverés után

Az ingatlan tehermentesítésének egyik módja, hogy a végrehajtó hozzájárul a végrehajtási jog törléséhez. Ez általában akkor történik, ha a tartozás teljes mértékben rendezésre kerül. A legbiztonságosabb megoldás, ha az adásvételi szerződésben rögzítik, hogy az eladó a vételárból vállalja az ingatlan végrehajtási jogának törlését.

Fontos tudni, hogy a végrehajtási jog törlésével kapcsolatos határozat az ingatlan-nyilvántartásban soron kívül átvezetésre kerül, így nem szükséges 60 napot várni a földhivatali ügyintézésre.

Függőben tartás és tulajdonjog fenntartás

Különbség van az ún. függőben tartás és a tulajdonjog fenntartás között, amelyek az árverés alatt álló ingatlanok esetében is fontosak lehetnek. A függőben tartásnál az ingatlanügyi hatóság a tulajdonjog-bejegyzést addig nem intézi, amíg az eladó nem adja meg az engedélyt, vagy hat hónap el nem telik a szerződés benyújtásától számítva. Ez a vevő számára kedvezőbb helyzet, mert megakadályozza a végrehajtási jog bejegyzését a tulajdonjog bejegyzése előtt.

Ezzel szemben a tulajdonjog fenntartás esetén az eladó a vételár kiegyenlítéséig megtartja a tulajdonjogot, és ezt az ingatlan-nyilvántartásba is be kell jegyezni.

Árverésen történő ingatlanszerzés feltételei

Az árverésen való részvételhez a Magyar Bírósági Végrehajtói Kar által működtetett EÁR rendszerben történő regisztráció szükséges, amelynek díja egyszeri 6.000 forint. Az árverésen való licitáláshoz árverési előleget is kell fizetni, amely az ingatlan becsértékének 10%-a, és átutalással kell megfizetni.

Fontos, hogy az árverés nyertesének az ingatlan vételárát 15 napon belül át kell utalnia a végrehajtó megadott bankszámlájára. Ez a szűk határidő gyakran kizárja a banki finanszírozás, például lakáshitel felvételének lehetőségét a vételhez.

Az árverési ingatlan jogi és műszaki állapota

Az árverést megelőzően nem minden esetben van lehetőség az ingatlan megtekintésére, mivel a végrehajtó vagy az adós gyakran nem biztosítanak bejárást. Emiatt előfordulhat, hogy a műszaki és esztétikai állapot ismerete nélkül licitálunk.

Ezért különösen fontos az ingatlan jogi állapotának alapos vizsgálata, különös tekintettel a tulajdoni hányad mértékére és az esetleges haszonélvezeti jogokra, amelyek az új tulajdonost is terhelhetik.

Az árverés menetének szakaszai és időtartama

Az árverés nyertese a legmagasabb ajánlatot tevő, aki a befizetett előleget beszámítva fizeti a fennmaradó vételárat.

Árverési jogorvoslatok és fellebbezési lehetőségek

Az árverést jogorvoslattal meg lehet támadni, de ha a végrehajtó elfogadja a vevő tulajdonjog bejegyzési kérelmét, akkor a vevő tulajdonjoga bejegyzésre kerül a földhivatalban.

Amennyiben a vevő nem fizeti ki határidőben a teljes vételárat, elveszti az előleget, és nem vehet részt az újabb árverésen. A korábbi árverési vevő esetleges vételár-különbözet fizetésére is kötelezhető, ha az ingatlant az újabb árverésen alacsonyabb áron adják el.

Gyakran előforduló terhek az ingatlan tulajdoni lapján

• Jelzálogjog: A legtöbbször banki hitel biztosítékaként van bejegyezve.
• Elidegenítési és terhelési tilalom: A kölcsön visszafizetésének biztosítása érdekében a bank kikötheti.
• Haszonélvezeti jog: Más személy részére szóló használati jog, amely az ingatlan tulajdonjogától függetlenül fennállhat.
• Özvegyi jog: A túlélő házastárs vívhatja ki a holtig tartó haszonélvezeti jogot.
• Végrehajtási jog: Az ingatlant a végrehajtási eljárás alatt terheli.
• Vezetékjog: Harmadik személy (pl. közműveket működtető) jogát biztosítja az ingatlan területén.

Fontos tudnivalók az árverés utáni ingatlan tehermentesítéshez

Az árverés során megvásárolt ingatlan nem automatikusan tehermentesül. Csak azokat a jogokat veszi át az új tulajdonos, amelyek az árverési tulajdonszerzést nem érintik elvileg (például haszonélvezeti jog). Az árverés utáni tehermentesítéshez általában a végrehajtó hozzájárulása szükséges.

Érdemes a vételár kifizetése előtt egyeztetni a végrehajtóval a végrehajtási jog törlésének feltételeiről, és erről a szerződésben rögzíteni, hogy az ingatlan valóban tehermentes legyen a tulajdonjog átruházásakor.

Tanácsok és ajánlások

• Minden esetben ellenőrizzük az ingatlan tulajdoni lapját a végrehajtási jog megléte és egyéb terhek miatt.
• Vizsgáljuk meg a végrehajtási eljárás állapotát, az ingatlan műszaki állapotát, és a jogi kötelezettségeket.
• Licitálás előtt regisztráljunk a végrehajtók árverési rendszerében, és fizessük meg az árverési előleget.
• Amennyiben csak zártkörű árverés vagy megegyezés útján vásárolunk, szükséges a végrehajtóval való előzetes egyeztetés.

tags: #arveres #utan #tehermentesites

Népszerű bejegyzések:

• Zártkert villanyhálózat: hogyan használhatjuk az ingatlanhirdetések alapján
• Hogyan számoljuk ki egy lakás alapterületét?
• Hibrid búza és kukorica: technológiák hatékonysága és gazdasági eredmények
• Romániai víziparti horgászat: szállás és természetbarát élmények
• Petőfi Sándor laktanya sorsa és az új lakópark Újpesten