Eszköznyilvántartó berleti dij ki fizeti felmondas eseten: részletes útmutató a bérleti szerződés felmondásáról és a kiköltözés szabályairól
A későbbi jogviták elkerülése érdekében fontos, hogy olyan lakásbérleti szerződést kössünk, amely rögzíti a felmondás szabályait és a bérlő kiköltözési kötelezettségét is. A bérlőt ugyanis nem lehet “csak úgy” kitenni a lakásból. Az sem mindegy, hogy milyen időtartamra kötünk szerződést, mert ettől függően változhat a felmondás szabálya. Szerződésszegés esetén rendkívüli felmondás jöhet. A bérbeadónak jobb felkészülni arra a helyzetre is, ha szerződésbontás után a bérlő nem hagyja el a lakást vagy tartozást halmoz fel. A tanulási és munkavállalási céllal más településre költözők és a szülői házat elhagyó fiatalok mellett egyre többen választják a lakásbérlést olyanok is, akik a magas lakáshitelkamatok miatt inkább halasztják a lakásvásárlást.
Az alábbiakban összefoglalom a legfontosabb szabályokat a lakásbérleti szerződések felmondásáról, a különböző szerződéstípusokra vonatkozó előírásokról, a kiköltözés folyamatairól és a kaució kezeléséről. A cikk a Polgári Törvénykönyv (Ptk.) és a Lakástörvény összegző ismereteire támaszkodik, a Lakástörvény kötelező jellegére kiemelten figyelünk.
A bérleti szerződés felmondásának alapelvei
- Írásbeli felmondás szükségessége: a bérleti szerződés felmondása írásban történik, mert a jogi relevancia és a bizonyíthatóság szempontjából csak az írásos dokumentum adhat jogilag megfelelő alapot. A felmondásnak tartalmaznia kell a felek nevét, a bérlet pontos címét, a szerződés keltezését, a felmondás jogcímét, a felmondási idő végét és a kiköltözés tervezett napját.
- Fizetési felszólítás: ha a bérlő nem fizeti a lakbért, először írásbeli felszólítást kell küldeni, és figyelmeztetni a következményekre. Nyolc napon belüli mulasztás után a bérbeadó további nyolc napon belül írásban felmondhat. A felmondás a mulasztott határidőt követő hónap utolsó napjára szólhat.
- Folyamat megindítása: a felmondást a felek közvetlenül, írásban közölték, a kilakoltatási eljárás pedig a jogszabály által meghatározott módon indul.
- Kiköltözés és birtokbaadás: a felmondás után a bérlő köteles kiüríteni a lakást és visszaadni a bérbeadónak a megadott időpontban.
Határozott vagy határozatlan idejű szerződés felmondása
általában nem mondható fel rendes felmondással a szerződés lejárata előtt, mert a határozott idő a jogi garancia. Azonban lehetséges a felmondás közös megegyezéssel, vagy súlyos szerződésszegés esetén rendkívüli felmondással. A felmondás akkor jogszerű, ha a szerződés ezt lehetővé teszi vagy a felek írásban megállapodnak benne. rendes felmondás esetén általában a hónap 15. napjáig közölt felmondás a következő hónap végére szűnik meg. Ha a felmondás a 15. nap után érkezik, akkor a jogviszony a következő második hónap végén szűnik meg. A felmondás lehet közös megegyezés útján is, de ebben az esetben mindkét fél egyetértése szükséges.
Mi történik, ha a bérlő nem fizet vagy zavaró magatartást tanúsít?
a bérbeadó a határozott idejű szerződés alapján a magatartástól függően felmondhat, és szükség esetén előzetes felszólítás is elkerülhető lehet, ha a magatartás annyira súlyos, hogy a szerződés fenntartása immár nem várható el. Ilyenkor a felmondás lehet azonnali hatályú, de ezt csak írásos bizonyítékkal lehet alátámasztani.
A határozott idő lejárta és a bent maradás kérdése
A Lakástörvény szerint a határozott időre szóló jog a szerződésben meghatározott idő elteltével megszűnik. A bent maradás tehát nem automatikus meghosszabbítás, kivéve, ha a felek közös megegyezéssel meghosszabbítják a szerződést, vagy ha a bérleti jogviszony határozatlan idejűvé válik jogi okból a felek közreműködésével. Ha a bérbeadó tiltakozik a további használat ellen, de a bérlő tovább marad, akkor birtoklás nélkül használóvá válik, és köteles használati díjat fizetni. A legbiztonságosabb, ha a felek előzetesen írásban rendezik a folytatást vagy a kiköltözést.
A kiköltözés és a kaució (óvadék) részletei
A felmondás és a kilakoltatás közti különbség hangsúlyos: a kilakoltatás egy peres vagy nemperes eljárás keretében történik, amikor a bérlő nem hagyja el az ingatlant. A határozatlan idejű szerződésnél a kilakoltatás klasszikus peres eljárás útján történik, míg határozott idejű szerződésnél gyorsabb nemperes eljárások is szóba jöhetnek. Közjegyzői okiratban vagy önkéntes kiköltöző nyilatkozatban rögzített megállapodás esetén viszont közvetlen végrehajtás is lehetséges, bizonyos esetekben.
Közjegyzői okirat vagy határozott kiköltözés előnyei
- Ha a szerződést közjegyző előtt foglalták, vagy közjegyző által készített okirat keretében kerül aláírásra a kiköltözési nyilatkozat, az jogilag végrehajtható, és a viták megelőzhetők vagy gyorsabban rendezhetők.
- Az előzetes kiadvány - egyoldalú nyilatkozat - a közjegyző előtt könnyen bizonyítható, és olcsóbb lehetőséget kínál a gyors jogérvényesítéshez a peres eljárásokkal szemben.
Jogi tippek és gyakorlati tanácsok
- Írásba foglalás: mindig legyen felmondás és minden olyan megállapodás írásban, hogy a későbbi bizonyítási nehézségek elkerülhetők legyenek.
- Átadás-átvételi jegyzőkönyv: a kiköltözésnél készítsenek jegyzőkönyvet a lakás állapotáról, a mérőórákról és a kaució elszámolásáról.
- Értelmes felmondási idő: a felek ezt a szerződésben egyértelműen rögzítsék; általános esetben a felmondási idő legfeljebb 15 nap lehet vagy hosszabb a szerződés feltételeitől függően.
- Szabályos kézbesítés: a felmondást csak akkor lehet hatályosnak tekinteni, ha a másik fél kézhez kapta. Ajánlott ajánlott küldemény vagy térítés ellenében igazolt kézbesítés használata.
- Hivatkozás a jogszabályokra: a Lakástörvény szakaszai és a Ptk. rendelkezései egyaránt relevánsak, de a Lakástörvény kógense, tehát a szerződés csak ezt a keretet figyelembe véve értelmezhető.
- Tanácsadás: a viták elkerülése érdekében javasolt jogi szakértőhöz fordulni és/létezik közjegyzői vagy ügyvédi szerkesztés, hogy a szerződés megfeleljen mindenkori jogi előírásoknak.
Gyakorlati példa és esettanulmányok
A cikkben említett esettanulmányok többek között a nemfizetés, zavaró magatartás és súlyos szerződésszegés esetekről szólnak. A Kúria eseteiben a fizetési felszólítás közlésének napja és a nyolcnapos határidő számítása kulcsfontosságú, hogy a felmondás jogszerű legyen. Emellett a közjegyzői okiratba foglalás, illetve a kiköltözési nyilatkozat mindkét fél számára jogbiztonságot adhat, és gyorsíthatja a rendezést, ha vita merül fel.
Rövid útmutató a felmondási folyamat lépéseiről
- Azonosítsa a szerződés típusát: határozott vagy határozatlan idejű. Vizsgálja meg, melyik felmondási forma jöhet szóba.
- Írásos felmondás megfogalmazása a szükséges adatokkal és indokkal, ha indokolt (pl. nemfizetés, súlyos magatartás).
- Felszólítás a fizetésre vagy a magatartás rendezésére, majd a határidőket tartózkodjon be.
- A felmondás közlése és a kézbesítés bizonylatolása. Használja az ajánlott küldeményt vagy térítés ellenében igazolt kézbesítést.
- A kiköltözés és a lakás állapotának átvétele: készítsen jegyzőkönyvet és számolja el a kauciót.
- Ha szükséges, indítson kiürítési eljárást a jogerős határozat után vagy közjegyzői okirat alapján közvetlen végrehajtást kezdeményezzen.
How to Write a Landlord Notice to Tenant to Vacate Property
tags: #az #eszkoznyilvantartonal #ki #fizeti #a #berleti