Az ingatlan szerzésének dátuma Magyarországon és az ebből fakadó adózási következmények
Az ingatlan értékesítéséből származó jövedelem adózása Magyarországon számos szabályhoz kötött, amelyek közül az egyik legfontosabb az ingatlan megszerzésének időpontja. Ez az időpont meghatározza, hogy mennyi ideig volt az ingatlan az eladó tulajdonában, és ennek megfelelően alakul az adófizetési kötelezettség. A személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény (a továbbiakban: Szja tv.) részletesen szabályozza ezeket a kérdéseket.
A szerzés időpontjának meghatározása
A törvény fő szabálya szerint az ingatlan (ingatlanrész), továbbá az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre kötelezett vagyoni értékű jog megszerzésének időpontjának azt a napot kell tekinteni, amikor az erről szóló érvényes szerződést (okiratot, bírósági, hatósági határozatot) az ingatlanügyi hatósághoz - illetve 1986. július 1. napja előtt az illetékhivatalhoz - benyújtották. Ezen szabályozás alapján a szerzés tehát független attól, hogy az ingatlan-nyilvántartásban mikor jegyzik be a tulajdonjogot, vagy mikor történik a kifizetés vagy birtokbaadás.
Azonban vannak olyan kivételes esetek, amikor ez a szabály eltérhet. Például, ha valaki opciós szerződéssel szerez ingatlant, akkor az ingatlan megszerzésének időpontjául az opciót gyakorló vevő nyilatkozatát benyújtó napot tekintik. A Ptk. 375. § (1) bekezdése alapján, ha a tulajdonos másnak vételi jogot (opciót) enged, akkor a jogosult a dolgot egyoldalú nyilatkozattal megvásárolhatja. A vételi jogra vonatkozó megállapodást - a dolog és a vételár megjelölésével - írásba kell foglalni. Az ingatlanügyi hatósághoz történő benyújtás napja itt is irányadó.
Öröklés esetén az örökség megnyíltának napját kell a szerzés időpontjának tekinteni. Az örökölt ingatlan eladása esetén szerzés időpontja az örökhagyó halálának napja. Ha az ingatlant örökléssel szerezte a magánszemély, akkor a szerzési értéknek a hagyatéki leltárban feltüntetett értéket, vagy a hagyatéki eljárás során megállapított egyéb értéket kell tekinteni.
A földterületen épített épület esetén az épület megszerzésének időpontjára vonatkozó szabályozás eltérhet. Az előző szabályozás alapján, ha az épület megszerzése után került ráépítésre, az épület megszerzési időpontja a földterület megszerzésének időpontjával esett egybe. Azonban 2007. január 1-jétől változott a szabályozás. Ha 2007. január 1-jét követően épült rá az ingatlanra, akkor a szerzés időpontja annak a használatbavételi (fennmaradási) engedélyről szóló határozatnak a jogerőre emelkedésének időpontja, amelyet követően az ingatlanon további építés, bővítés nem történt. A másik módszer szerint a szerzési időpont a bevételnek a ráépítés, létesítés, alapterület-növelés megszerzésére fordított összegével arányos megosztásával választható, hogy a földterület (telek), valamint az ingatlan tulajdonjogának megszerzésekor, illetőleg 2008. évben történt ráépítés időpontjával. A részletes szabályokat az szja törvény 60. § (1) bekezdése tartalmazza.
Az Áfa tv. 10. § a) pontja termékértékesítésnek tekinti a termék birtokbaadását olyan ügylet alapján, amely a termék határozott időre szóló bérbeadásáról vagy részletvételéről azzal a kikötéssel rendelkezik, hogy a jogosult a tulajdonjogot legkésőbb a határozott idő lejártával, illetőleg az ellenérték maradéktalan megtérítésével megszerzi. Az olyan ingatlan értékesítések esetében, ahol az ingatlan birtokba adása ugyan megtörténik, de az ingatlan vételára a birtokbaadást követően egynél több részletbe kerül megtérítésre az eladónak, az Áfa tv, a tulajdonjog átszállásának időpontjától függetlenül már a birtokbaadást termékértékesítésnek tekinti. Ebben az esetben a tényállásszerű megvalúslásnak a birtokbaadást, teljesítési időpontnak a birtokbaadás napját tekintjük.
Az Áfa tv. termékértékesítésként definiálja az építési-szerelési munkával létrehozott, az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzendő ingatlan átadását is a jogosultnak, még abban az esetben is, ha a teljesítéshez szükséges anyagokat és egyéb termékeket a jogosult bocsátotta rendelkezésre (Áfa tv. 10. § d) pont). Az építési vállalkozók által építési szerződés alapján történő ingatlan felépítését és a megrendelőnek történő átadását a törvény termékértékesítésként adóztatja (és nem szolgáltatásnyújtásként), függetlenül attól, hogy a felépítéshez szükséges anyagokat akár az építési vállalkozó vagy a megrendelő bocsátotta rendelkezésre. Fontos azonban kiemelni, hogy az ilyen típusú építési-szerelési munka csak abban az esetben minősül termékértékesítésnek, ha olyan ingatlan kerül megépítésre amelyet be kell jegyezni a földhivatali nyilvántartásban. A 10. § d) pont szerinti termékértékesítés teljesítési időpontjának, a jogosultnak történő átadásról készített átadás-átvételi jegyzőkönyv időpontját kell tekinteni.
Az ingatlan eladásából származó jövedelem adózása
Az ingatlan eladása 5 év elteltével adómentes Magyarországon, ha az eladó magánszemély, az adásvétel nem gazdasági tevékenység keretében történik, és az ingatlan nem termőföldből átminősített terület. Az idő alapú adókedvezmény minden ingatlannál, például: lakás, üdülő, termőföld, építési telek, stb. azonos.
Az adómentesség a következőképpen alakul a szerzés és az eladás közötti időszak függvényében:
- Szerzés évében és az azt követő évben történő eladás esetén a jövedelem 100%-a adóköteles.
- Második évben történő eladás esetén a jövedelem 90%-a adóköteles.
- Harmadik évben történő eladás esetén a jövedelem 60%-a adóköteles.
- Negyedik évben történő eladás esetén a jövedelem 30%-a adóköteles.
- Ötödik évtől kezdődően a jövedelem 0%-a adóköteles, tehát teljes mértékben adómentes.
FONTOS, hogy nem kell bevallani az ingatlan eladásából származó bevételt akkor, ha az adómentes, vagy abból jövedelem nem keletkezik!
A személyi jövedelemadó (SZJA) szempontjából az 5 éves szabálynál nem a szerzés napja, hanem a szerzés éve számít döntőnek. Az Szja tv. 62. § (4) bekezdése években határozza meg, hogyan csökken a jövedelem adóalapja az ingatlan megszerzésétől számított idő múlásával. A jogszabály szövege is „a szerzés évétől számított” évekről beszél, nem pedig naptári napokról.
Bevétel, költségek, jövedelem, adómérték
A személyi jövedelemadó alapját az Szja tv. 59-64. §-ai szabályozzák. Ingatlan alatt lakás, telek, építmény, termőföld, valamint az ezekhez kapcsolódó vagyoni értékű jogok, pl. haszonélvezet, bérleti jog, földhasználat, telki szolgalom értendő. Nem tekinthető ingatlannak pl. a szétszerelhető faház vagy öltözőkabin, de a mobilház adott esetben igen!
A bevétel lehet:
- eladási ár
- csere esetén az ellenérték szokásos piaci értéke
- apportként bevitt értékrész
- részletfizetés esetén a teljes vételár számít
A bevételből levonhatóak az ingatlan megszerzésére fordított összeg és, értéknövelő beruházások, valamint az eladással kapcsolatos költségekre fordított összegek, ha azok számlával igazolhatóak. A házilagos munkavégzés nem minősül elszámolható költségnek!
A bevételből le kell vonni a fenti költségeket. Ahhoz azonban, hogy mindebből jövedelmet kapjunk, a művelet eredményét a fentiek szerint csökkentjük az eltelt évek száma szerinti %-nak megfelelően (5 év elteltével már nincs adókötelezettség). Az így kapott eredmény minősül jövedelemnek, ezután kell adót fizetni.
Az SZJA mértéke: a jövedelem 15%-a. Az ingatlan eladásából származó jövedelmet az adásvételi szerződés földhivatalhoz történő benyújtása utáni év május 20-áig kell bevallani.
Speciális esetek és az adómentes eladás
Ingatlan, vagyoni értékű jog átruházásából (vagyoni értékű jog visszterhes alapításából, végleges átengedéséből, megszüntetéséből, ilyen jogról való végleges lemondásból) keletkező jövedelem után 15 százalék személyi jövedelemadót kell fizetni - de vannak speciális esetek.
Öröklés esetén máshonnan számít az 5 év
Örökölt ingatlan eladása esetén szerzés időpontja az örökhagyó halálának napja. Ha az ingatlant örökléssel szerezte a magánszemély, akkor a szerzési értéknek a hagyatéki leltárban feltüntetett értéket, vagy a hagyatéki eljárás során megállapított egyéb értéket kell tekinteni. Ha ez az érték nem áll rendelkezésre, akkor az átruházásból származó bevétel 50%-a minősül szerzési értéknek. Ha az örökléssel szerzett ingatlan után az illetékhatóság nem szab ki illetéket, akkor is a hagyatéki leltárban feltüntetett vagy egyéb értéket kell figyelembe venni szerzési értékként.
Ajándékozás esetén nincs előre fixált szerzési érték
Ajándékba kapott ingatlan esetén a szerzési értéket nehéz meghatározni, de ha a felek illetéket nem fizettek, akkor a bevétel 75%-a vehető figyelembe költségként, azaz a vételár 25%-a után kell legfeljebb adót fizetni. Természetesen, csak ha a bevételből további költség nem vonható le. Ebben az esetben nem alkalmazható az 5 éves adómentességi szabály, kivéve, ha az ingatlan örökléssel került a magánszemélyhez, vagy az átminősítést megelőzően már legalább 5 éve a magánszemély tulajdonában volt, vagy az értékesítés az átminősítést követő 5. év után történik.
Gazdasági tevékenységként végzett értékesítés
Ha valaki üzletszerűen, rendszeresen ad el ingatlanokat (pl. sorozatjellegű új építésű lakások eladása), akkor az SZJA helyett vállalkozói adózás és áfa fizetési kötelezettség is felmerülhet. Ilyenkor az időmúlás nem mentesít.
Házassági vagyonközösség megosztásával szerzett ingatlan eladása
Házassági vagyonközösség megszüntetésekor történő kivásárlás is adómentes az eladó házasfél oldalán, ha 5 éven túl szerezte a (volt) házastársa az ingatlant. Az SZJA probléma azonban sokkal inkább abban az esetben szokott felmerülni, amikor a válás után az ingatlantulajdonos házastárs eladná a korábbi családi házat. A NAV értelmezése szerint a házassági vagyonközösség fennállása alatt megvásárolt ingatlan megszerzésének időpontja mindkét házasfél esetében ugyanaz akkor is, ha a tulajdonjog a szerzéskor csak az egyik fél nevére került bejegyzésre - kivéve, ha házassági vagyonjogi szerződés másként rendelkezik.
Adómentes, ha az eladásból származó bevétel teljes egészében adósságrendezésre megy
Nem keletkezik adóköteles jövedelem, ha az örökös az ingatlan eladásából származó bevételt teljes egészében tartozásai megfizetésére fordítja - például bankhitel, személyi kölcsön vagy más magánadósság rendezésére. Csak az SZJA törvény szerinti adósságok számítanak az adómentesség esetén. Ez a szabály bírósági vagy bíróságon kívüli adósságrendezési egyezség esetén is érvényes. Amennyiben csak a bevétel egy részét használja fel erre a célra, csak a fel nem használt rész után kell személyi jövedelemadót (15%) fizetni.
Műemlék ingatlan eladása öt éven belül
2025. január 1-jétől új kedvezmény vonatkozik a műemlékként nyilvántartott ingatlanokra. A jövedelem akkor teljesen adómentes, ha az értékesítés a szerzéstől számított 36 hónapon túl történik, a tulajdonos az ingatlant műemlékvédelmi előírások szerint felújította vagy helyreállította, és rendelkezik a örökségvédelmi hatóság által kiállított igazolással. Nem jár azonban mentesség, ha az értékesítés vállalkozói tevékenység része.
Adómentesség más okból
A következő esetekben akkor is adómentes az értékesítés, ha 5 év nem telt el:
- Tartási, életjáradéki, öröklési szerződés alapján történő átruházás
- Műemlék értékesítése megfelelő felújítás és 36 hónap utáni értékesítés esetén (igazoltan)
- Termőföld bizonyos feltételekkel, mezőgazdasági célú hasznosításra történő eladás esetén
Örökölt ingatlan eladása
tags: #az #ingatlan #szerzesenek #datuma