Az ingatlan természetbeni leírása és értékbecslés folyamata: mit érdemes tudni

Miért érdemes értékbecslést igényelnie? Amennyiben eladás vagy vásárlás előtt áll és nem biztos az ingatlan értékében, abban az esetben mindenképpen érdemes szakemberhez fordulnia. A bankok, pénzintézetek jellemzően saját, független, szerződött szakértővel dolgoztatnak. Mi is dolgozunk nekik. Jelzáloghitel felvételéhez szükséges ez a szolgáltatás, de akkor is érdemes igénybe vennie, ha öröklés, illetve vagyonmegosztás kapcsán merülne fel kérdés.

Az értékbecslő olyan szakember, aki megbízható forrásból származó, reális és kínálati adatokra alapozva határozza meg az ingatlan értékét. Egy értékbecslő az ingatlan értékét állapítja meg. Ez egybe eshet vagy akár el is térhet a várható piaci ártól, az eladó és vevő megállapodásától függően. A két tevékenység nagyon hasonló, az eredmény ugyanazokból az adatokból táplálkozik, tehát nincsen különbség a hitelességüket tekintve, csak a hozzájuk kapcsolódó munka mennyisége eltérő.

Az értékbecslés egy 30-40-50 oldalas dokumentum (az ingatlantól függően), amelyben leírások, számítások, fényképek, térképmellékletek és minden egyéb részlet szerepel. Ezzel szemben az értékmegállapítás ennek csak egy kivonata, amely csak a végső értéket tartalmazza.

1.lépés - Felkészülés, információk, dokumentumok beszerzése, rendszerezése

Mindig megvizsgáljuk az ingatlan jogi és természetbeni állapotát, tehát értékbecslőként először megnézzük a tulajdoni lapot és családi ház illetve telkes ingatlanok esetén a térképmásolatot. Az előkészületek során még további dokumentumokat is kaphatunk, amik segítségünkre lehetnek a munkánk során, ilyenek például egy építés alatt álló ingatlan készültségi fokáról szóló táblázat, egy költségvetés vagy egy energetikai tanúsítvány. Banki megrendeléseknél adásvételi szerződést és erre vonatkozó adatokat hivatalosan már nem adnak ki az értékbecslőknek, így például.

2.lépés - Helyszíni szemle

Az értékbecslő egy bejárás során rögzít minden szükséges információt az ingatlanról. Ide tartoznak: egyrészt az ingatlant bemutató személytől kapott információk (mikor épült, miből épült, hogyan épült, jelenlegi állapotát mikor nyerte el, milyen felújítások voltak, mivel fűtik, milyen szigetelése van, stb); másrészt ekkor és itt hasonlítjuk össze a jogi állapotot a természetbeni állapottal, azaz ellenőrizzük, hogy a tulajdoni lapon illetve a térképmásolaton szereplő adatok megfelelnek-e a valóságnak vagy van-e valamilyen eltérés.

Az esetleges eltéréseket vagy hibákat (pl. repedések, ázások, stb.) ugyanúgy, ahogyan az értéknövelő extrákat is rögzítjük. Ez az egyeztetés biztosítja, hogy a végső érték reális legyen, és a felek érdekei a lehető legkisebb jogi kockázattal legyenek védve.

3.lépés - Papírmunka és számítások

Befejező lépésként minden információt felviszünk egy értékbecslési programba, elvégezzük a szükséges számításokat és elkészítjük magát az értékbecslést. Az érték megállapításához alapvetően 3 féle módszert alkalmazunk:

Piaci összehasonlító módszer: hasonló ingatlanokat keresünk és kínálati illetve tényadatok alapján kiszámoljuk az ingatlan értékét.
Költségalapú módszer: az újraelőállítási költségből kivonjuk az idő múlása miatti avulást, majd hozzáadjuk a hozzá tartozó földterület értékét.
Hozam elvű módszer: az ingatlan jövőbeni hasznainak és az ezek megszerzése érdekében felmerülő kiadások különbségéből vezetjük le az értéket.

A jogi háttérről szóló részek között fontos megemlíteni: a közös tulajdon megszüntetésének sorrendiségéről, természetbeni megosztásról, és az ezek feltételeiről anélkül, hogy a cikk jogi tanácsadásnak minősülne. A Ptk. alapján a közös tulajdon természetbeni megosztása lehet a leginkább értékhű társítás megoldása, ha a műszaki feltételek adottak és jogi engedélyek rendelkezésre állnak.

Tulajdoni lap - hogyan érdemes hozzá hozzáférni

A tulajdoni lap egy közhiteles dokumentum, amely a ingatlan nyilvántartásának jogi részét mutatja. A fejlécen feltüntetett adatok közé tartozik többek között az illetékes földhivatal, a lapszám, a kiállítás dátuma, a település besorolása és a helyrajzi szám. A lakásvásárló vagy eladó számára fontos különbség a szemle és a teljes tulajdoni lap között: a szemle az aktuálisan érvényes bejegyzéseket tartalmazza, míg a teljes tulajdoni lap az ingatlannyilvántartás óta iktatott összes bejegyzést tartalmazza.

Értékbecsléshez gyakran a teljes tulajdoni lapot kérik, mert részletes előéletet adhat, bár általában a szemle is elég lehet. Az ingatlan belterületi, külterületi vagy zártkerti besorolása alapvető a beépíthetőségi és más jogi szabályozások szempontjából, ezért ezt is érdemes ellenőrizni a dokumentumok között. A tulajdoni lap I. része az ingatlan számszerűsíthető adatait tartalmazza, például a művelési ág és a terület mérete. A II. rész a tulajdonosokat és azok tulajdoni hányadát sorolja fel. A III. rész pedig a jogokat és kötelezettségeket (például jelzálogjog, végrehajtási jog, szolgalmi jog) mutatja.

Hogyan lehet lekérni a tulajdoni lapot? A legegyszerűbb Ügyfélkapu segítségével online kérni, de személyesen is a földhivatalban; éves ingyenes lekérés 2 alkalom, ezen felül díj ellenében történik. Ajánlott adásvétel előtt mind a vevőnek, mind az eladónak korai stádiumban lekérni a hiteles információkat.

Közös tulajdon megszüntetése és megváltás

A közös tulajdon megszüntetése során a bíróság a felek körülményeit mérlegelve dönt, és törekszik a legsértetetlenebb megoldásra. Ha a természetbeni megosztás lehetséges, azt kell előtérbe helyezni; a megváltási ár a dolog forgalmi értéke, amelyet a bíróságnak kell megállapítania. Az ellenérték megfizetésének biztosítása érdekében a bíróság akár letétbe helyezéssel is megoldhatja a teljesítést. A földhivatalnál történő bejegyzés feltételhez kötése gyakori, mivel a jogszerző teljes összegének kifizetését feltételhez kötheti a hatóság.

Tájékoztatás: a cikkben hivatkozott jogszabályi rendelkezések a megjelenés időpontjában hatályosak. A tulajdoni lap és a közös tulajdon megosztásának részletei hosszú és sokszor bonyolultak lehetnek, ezért érdemes a szakemberrel konzultálni.