Balla Ingatlan és a Kőbánya–Kispest környéki ütemterv hatása a lakóingatlan-piacra, különös tekintettel a KÖKI Terminálra

Teljesen megértjük, hiszen az ingatlaneladás egy komoly döntés. Kérjen visszahívást, és mi kötöttségektől mentesen tájékoztatjuk Önt a legkedvezőbb lehetőségekről. Miközben az már a nyitás előtt látszott, hogy a KÖKI Terminál sikere gyengébb lesz a vártnál, ez most, 10 hónap elteltével biztosra vehető. Ezzel szemben a környékre jó hatással volt a beruházás.

A KÖKI Terminál szerepe a kerület-metropoliszban

Nézzük, milyen változásokat hozott a Kőbánya és Kispest lakóingatlan-piacán az elmúlt pár hónap: Hogyan alakult a kereslet? Ha végigsétálunk a KÖKI Terminál folyosóin, akkor még mindig üres üzleteket látunk. Nem sikerült kiadni sok helyiséget a nyitásig, s számottevő javulás azóta sem következett be. A KÖKI Terminál tehát nem tekinthető kifejezetten sikeres beruházásnak, van azonban egy nem kellemetlen mellékhatása: élhetőbbé, vonzóbbá tette a környéket, ez pedig kihat a X. és XIX. kerületre.

Az X. és XIX. kerület metróállomásokhoz közel eső lakótelepei soha nem számítottak rossz célpontnak pesti viszonylatban. Nagy versenytársa volt ilyen szempontból Kőbányának és Kispestnek a metróvonal másik végénél található IV. kerület, mely azonban a KÖKI Terminál miatt úgy tűnik, lemaradt. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy a IV. kerületben - nem beszélve az egyébként szervesen hozzá kapcsolódó XV. kerületről - most már alá kell menni a X. és XIX. kerületi, metrókörnyéki áraknak.

Piaci területek közelsége és a pláza hatása az árakra

Ha kiterjesztjük a vizsgálódásunkat a közel fekvő XVIII. és XX. kerületre, akkor azt látjuk, hogy míg a két kerület a bevásárlóközpont kereskedelmi vonzáskörzetében fekszik - magyarul ezekből is a KÖKI-be járnak vásárolni -, addig az ingatlanpiacukon már egyáltalán nem érződik a X. és XIX. A plázaépítések jellemzően kedvezően hatnak az ingatlanpiacra, s általában megemelik az árakat. Ez azonban csak a boldog békeidőkben, a válság előtt volt így. Nem is elsősorban a vásárlási lehetőségek kibővülése hat az árakra, hanem az, hogy a beruházások rendszerint a közlekedés fejlesztésével is együtt járnak.

Hosszú távú hatás a környék minőségére

Talán ez eredményezi azt is, hogy sok eladó azt hiszi: a pláza miatt magasabb áron tudja eladni lakását. Nekik azonban szembesülniük kell azzal, hogy a válság keresztbe tett az áremelkedésnek. Ettől azonban még a környék színvonala, élhetősége, közlekedése javult, amiből az következik, hogy az ár/érték aránya is javult. Kántor Istvánné, a Balla Ingatlanirodák X. kerületi irodájának szakmai vezetője is megerősítette: az árak nem emelkedtek, de az ingatlanokat könnyebb lett eladni.

Az árak tehát nem emelkedtek, de merre járnak az újhegy lakótelep esetében? Jelenleg egy egyszobás, 36 négyzetméteres panellakás 6-6,5 millió forintba kerül, egy kétszobás ára állapottól függően 6,9-8,2 millió forint között alakul - tehát elég jelentős a szórás ebben a kategóriában -, míg a legnagyobb, háromszobásokat pedig 7,5-8,9 millió forint között találunk, a Balla Ingatlaniroda X. Lendvainé Pető Zsuzsa irodájának adatai alapján.

A XIX. kerületben a kispesti árakról a XIX. kerületi iroda vezetője, Lendvainé Pető Zsuzsa, elmondta: egy jó állapotú 1+2 félszobás panellakást átlagosan 7,5-7,8 millió forintért lehet venni, de a nagyon jó állapotú ingatlanokért akár 8,5 millió forintot is el lehet kérni. Itt azonban már mindennek felújítottnak kell lennie, a nyílászáróktól a burkolatokig. A közelben lévő, felső-kispesti kertes házak esetében is hasonló a helyzet, az árak alacsonyak. Miheztartás végett: egy 100 négyszögöles telken fekvő, felújítandó, 60 négyzetméteres családi házat 11 millió forintért adtak el nemrég.

Összegzés a piaci dinamika tükrében

Az ingatlanpiac a KÖKI Terminál környékén javuló környezetet mutat a kiegyensúlyozottabb közlekedési és életszínvonal-értékelésnek köszönhetően, bár a kereskedelmi helyek kiadása lassú.
A környező kerületekbe kiterjesztett vizsgálat szerint a plázaépítések érdemi árnövekedést nem mindig hoztak, sokkal inkább az életminőség és a hozzáférhetőség javulásához járultak hozzá.
A kereslet általánosságban stabilabb lett, de az árak emelkedése nem általános jelenség; a felújított állapotok és a közlekedési hozzáférés növekvő fontosságúvá vált a vásárlók számára.
A gyakorlati adatok szerint a X. és XIX. kerületekben a megközelíthetőség és a környezeti minőség javulása pozitív hatással van az eladási nehézség csökkenésére.

Infografika: KÖKI Terminál hatása a kerületekre és ingatlanárakra

Megközelíthetőség ellenőrzése: a KÖKI Terminálhoz legközelebb elhelyezkedő kerületek értékelése
Árak alakulása: irányadó árszintek a X., XIX., X. és XIX. kerületekben
Közlekedési összeköttetések és fejlesztések

Az árak továbbra is kerületenként és ingatlantípusonként erősen differenciálódnak. Egy 1+2 félszobás panellakás esetében az árak a jó állapotú kialakítás mellett jelentősen eltérhetnek a 7,5 millió forintos szinttől a 8,5 millió forintos kategóriáig. A kisebb alapterületű lakásoknál a tendencia a közelmúltban stabil maradt, de a felújított állapot előnyösebb lehet az értékesítés szempontjából. A 100 négyszögöles telkekre épült családi házak esetében a felújítás nélküli állapot és a telek nagysága is meghatározza az árat, amely jelenleg körülbelül 11 millió forint körül alakul.

Ön látja a változásokat? Kérjen visszahívást, és szakértőink részletesen bemutatják az Ön kerületére és típusára szabott lehetőségeket, hogy mely környékeken és milyen állapotban érdemes elindítani a keresést a KÖKI Terminál hatásainak figyelembevételével.

A jelenlegi gazdasági helyzet hatása az ingatlanpiacra 2022| MSP Home Staging | Dr. Somogyi Patrícia

Átfogó áttekintés a KÖKI Terminál hatásairól a kerületek ingatlanpiacára, beleértve a kereslet alakulását, árak alakulását, és a környék életminőségének javulását.