Elővásárlási jog ingatlanok esetében: részletek, gyakorlat és buktatók

Egyszerűnek hangzik, de fontos ismernünk az elővásárlási jog részleteit és buktatóit. Eladnád az ingatlanod, de valakinek elővásárlási joga van rá? Vagy kiszemeltél egy ingatlant, de nem vagy benne biztos, hogy a tied lehet-e? Az elővásárlási jog sokak számára homályos jogi fogalom, pedig egy eladás meghiúsulását vagy éppen sikerét is jelentheti. Az elővásárlási jog egyszerűnek hangzik, a valóság azonban gyakran még annál is komplikáltabb, mint amit a törvény hasábjain olvashatunk. Mostani írásunkban röviden kitérünk néhány tipikus esetre, amikor az egyszerűnek tűnő képlet felborul.

Mi is az elővásárlási jog?

Ahogyan a nevéből is következtethetünk rá, az elővásárlási jog egy jogosultság arra, hogy amennyiben a szerződés tárgyát eladják, úgy az elővásárlási jogosult elsőként tarthat igényt annak megvásárlásra. Elővásárlási jog alapulhat törvényen, amikor is jogszabály biztosítja azt bizonyos személyek számára, például osztatlan közös tulajdon esetén a társtulajdonosoknak. Másik formája a szerződésen alapuló elővásárlási jog, amely egyedi megállapodás és a felek közötti szerződés függvénye. A törvény kimondja, hogy egy dolog tulajdonosa több különböző személynek is adhat ugyanarra a dologra elővásárlási jogot. Ők az igényüket a joguk keletkezésének sorrendjében tudják érvényesíteni. Tehát aki először kapott ilyen jogosultságot, annak a szándéka az elsődleges. Ha nem él vele akkor a második, harmadik és így tovább.

Életszerű példa az eladó és a jogosult között

Nézzünk erre egy életszerű példát. Meghirdetjük az ingatlanunkat, kapunk rá egy csábítóan hangzó vételi ajánlatot és már el is akarnánk fogadni. Ekkor eszünkbe jut, hogy a szomszéddal még régebben alapítottunk a lakásra elővásárlási jogot. A szabályozás azt mondja, hogy a vételi ajánlat teljes terjedelméről tájékoztatnunk kell a jogosultat. Tehát a szomszéddal közölnünk kell, hogy milyen összegű ajánlatot kaptunk, mikor fizetné ki a vevő, mikor kerülne sor a birtokbaadásra, és a többi. A tájékoztatást ajánlott írásban, bizonyítható módon megtenni.

Az ajánlati kötelezettség vagy kötöttség lényege röviden: az eladó meghatároz egy időtartamot, ami alatt a lehetséges vevő megteheti az elfogadó nyilatkozatát, miközben ő maga vállalja, hogy ez idő alatt nem fogad el mástól ajánlatot az eladni kívánt dologra. Ha a jogosult élni szeretne az elővásárlási jogával, akkor az elfogadó nyilatkozata szerződéskötésnek minősül. Ha azonban nem reagál a határidőn belül vagy visszautasítja a vásárlást, azzal lemond elővásárlási jogáról.

Agyában összefoglalva: ki és mikor gyakorolhat?

Főszabályként az elővásárlási jog az adásvételhez kapcsolódik. Ebből kifolyólag ha a tulajdon átruházása nem adásvétel keretében zajlik, akkor az elővásárlási jogunkkal nem tudunk élni. Ha egymás után több jogosult van ugyanarra a dologra, akkor a sorrendet a jogszabály vagy a szerződés határozza meg. A szerződésen alapuló jognál a létrejött időpont a meghatározó; jogszabályon alapuló jog esetén a jogszabály adja meg a sorrendet, amelyet szükség szerint a bíróság állíthat fel.

Házas-, családi és közösségi összefüggések

Az irányadó elv szerint az elővásárlási jogosult és a vele együtt élő házastársa (aki nem jogosult) az elővásárlási jogot együtt is gyakorolhatják. Ha a tulajdonos ezt a gyakorlatot másként értelmezné, előfordulhat, hogy a bíróság megállapítja: mivel a jogosult nem képes a cserét teljesíteni, ezért az egészre vonatkozóan elveszíti az elővásárlási jogát. A gyakorlat szerint, amennyiben egy dologösszesség - aminek egyik elemére elővásárlási jogunk lenne - nem osztható fel, akkor az elővásárlási jogot az egész dologra gyakoroljuk.

Mi történik, ha sok jogosult van?

A polgári törvénykönyv szerint az eladó nem köteles tájékoztatni a jogosultakat a vételi ajánlatról abban az esetben, ha ez rendkívüli nehézséget vagy számottevő késedelmet okozna. A bírói gyakorlat szerint nagyméretű jogosulti kör esetén előfordulhatnak kivételek. Ha egy jogosult csak később szerez tudomást az ügyletről, kötelesek vagyunk az elővásárlási jog szerint eljárni. Az addig tett adásvételi szerződés a nyilatkozatokkal együtt hatálytalanná válik, mintha elmaradt volna a tájékoztatás.

Részletes jogi hátterünk a Ptk. alapján

  1. A törvény adja meg az elővásárlási jog keletkezésének módjait: írásbeli megállapodás vagy jogszabály. Ha a tulajdonos szerződéssel alapít elővásárlási jogot, és harmadik személy ajánlatával értékesíteni kívánja a dolgot, az elővásárlási jog jogosultja az ajánlatban rögzített feltételek mellett a harmadik személyt megelőzve jogosult a dolog megvásárlására.
  2. Ha több elővásárlási jog kapcsolódik a dologhoz, a sorrendet az időpont, illetve a jogszabály határozza meg. Jogszabályon alapuló elővásárlási jog esetén a jogszabály sorrendet állíthat fel, vagy a megegyezés szerint a jogosultak között megoszthatják az elővásárlási jogot.
  3. A szerződésen alapuló elővásárlási jog bejegyzése az ingatlan-nyilvántartásba kötelmi jellegű hatással bírhat, és a bejegyzés nélkül is fennálló jogszabályon alapuló elővásárlási jog dologi hatállyal érvényesülhet.
  4. A közlés módját és határidejét a jogszabály vagy a szerződés határozza meg. Írásbeli közlés szükséges ingatlan esetében; a közlésnek tartalmaznia kell az ajánlat adatait, személyét és a feltételeket, amelyek alapján az elővásárlási jog gyakorolható.
  5. A jogszabályon alapuló elővásárlási jog gyakorlása ritkábban kerül bejegyzésre az ingatlan-nyilvántartásba, de elsőbbséget élvez a jóhiszemű vevővel szemben, ha a bejegyzés hiánya ellenére a jog érvényesül.

Műemléki és egyéb speciális esetek

A kulturális örökség védelméről szóló törvények és más külön jogszabályok külön elővásárlási jogokat állapíthatnak meg állam vagy helyi önkormányzat javára. Amennyiben választott jogcímek és rendeltetések között ütközik jogszabályok, az állam újrasorrendet állíthat fel, és bizonyos esetekben elővásárlási jog elsőbbsége az államot illeti meg. Ezek a rendeletek gyakran kiegészítik a Ptk. általános szabályait és külön szabályozást adnak a részletkérdésekre.

  • Mindig írásban és bizonyítható módon közöljük a vételi ajánlat teljes terjedelmét a jogosulttal.
  • Az elfogadó nyilatkozat szerződéskötést eredményez; ha a határidő lejár, és a jogosult nem reagál, lemond a jogáról.
  • Ha több jogosult van egyidejűleg, a tulajdonosnak késedelem nélkül tájékoztatnia kell őket. A nyolc napon belüli visszavonási lehetőség a meghatározott feltételek közé tartozik.
  • A dologösszesség értékesítésére vonatkozó megállapodások során a jogosultak arányait és közösségi használatát a jogszabályok és szerződések határozzák meg.

További külső összefüggések

Az elővásárlási jog egyes kérdései akkor is felmerülhetnek, ha az ingatlan jogi jellegét, művelési ágát, vagy más körülményeit a nyilvántartás nem feltünteti egyértelműen. Ilyenkor a jogszabály ereje és a bírói gyakorlat segít eligazodni a jogosulti jogosultság mértékében és az érvényesítés módjában.

Szerzők: Dr. Kornél és társai a bányászatról szóló 1993. évi XLVIII. törvény, különös tekintettel a kisajátítási és adásvételi eljárásokra. A cikk összefoglalása alapján az elővásárlási jogot érintő gyakorlat és jogértelmezés nagyszámú esetben egységes útmutatót igényel a bírósági döntéshozatalban.

Infografika: Az elővásárlási jog sorrendje és tájékoztatási kötelezettségek

Rendkívüli országgyűlés: Magyar Péter A Parlamentben, Óriási Vita!

Piaci és jogi összegzés

Az elővásárlási jog tehát olyan jogi eszköz, amely megteremti a lehetőséget a jogosult számára, hogy a harmadik személy ajánlatára az adott feltételek mellett elsőként vásárolhasson. Kérdés, hogy ezt a jogot miként és mikor érdemes értelmezni vagy érvényesíteni, hiszen a gyakorlatban a sorrend és a közlési kötelezettség részletei nagy jelentőséggel bírnak. Mindig érdemes ezt tisztázni az érintett felek között, és szükség esetén jogi tanácsot kérni a határidők és kötelezettségek pontos meghatározásához.

tags: #banyatelek #elovasarlasi #jog

Népszerű bejegyzések: