Telek vásárlás CSOK-kal és ingatlanfejlesztés lépései – jogi és finanszírozási szempontok

A legegyszerűbb megoldás az, amikor vásárolunk egy telket, aminek saját önálló helyrajzi száma van és arra építünk egy ingatlant. Sok helyen elfogytak az építési telkek, így a nagyobb telekkel rendelkező családi házak adnak el egy telekdarabot a sajátjukból, vagy az ifjabb generáció az idősebbek telkére épít még egy épületet. Például: adott egy ingatlan, aminek a helyrajzi száma 700. Ilyenkor a kérelemnek megfelelően két vagy több helyrajzi számú ingatlan keletkezik a telekalakítási eljárás következtében.

Ezért ebben az esetben azt szükséges ellenőrizni, hogy kizárólag a CSOK támogatás igénylői legyenek az így létrejövő 700/A. hrsz tulajdonosai. Ezért, amennyiben építkezéséhez hitel felvételben gondolkodik és egyenrangú félként szeretne a bankokkal tárgyalni, illetve nem szeretne rosszul járni a törlesztő részletével, vegye igénybe a jelzalog.com hitelközvetítő kollégái segítségét!

Sokan építkezni szeretnének inkább és nem lakást vásárolni. Az építkezéshez azonban először is megfelelő építési telek szükséges, ami akár CSOK, akár Babaváró révén elérhető, ha megvásárlására nincs elég pénzünk. De ekkor lakáshitelt kell a telekre igényelnünk, ami nem is olyan egyszerű feladat. Először is nem mindegy, hogy egy telek a település külterületén vagy belterületén helyezkedik el. A belterület azt jelenti, hogy a város közigazgatási határán belül fekszik, a terület pedig már beépített, vagy beépítésre szánták.

Ez nem azt jelenti, hogy egy külterületen fekvő telekre nem kaphatnánk lakóház építésére engedélyt. A „művelési ág” is nagyon fontos információ egy telekkel kapcsolatban. Ez arra utalhat, hogy az adott ingatlan mezőgazdasági vagy erdőgazdálkodási területnek minősül. Ha itt szántó, rét, legelő, erdő, vagy ehhez hasonló megnevezést látunk, abból arra következtethetünk, hogy az ingatlant a nyilvántartás szerint erre használják. A „művelési ág alól kivett terület” megnevezés már egy jó jel, azt sugallja ugyanis, hogy a földet nem mezőgazdasági területként használják. Ezért vásárlás előtt mindenképpen nézzük meg az ingatlan tulajdoni lapját, egyeztessünk az ügyvédünkkel, szükség esetén a település építésügyi hatóságával. Ha lakáshitelre is szükségünk lenne - és a fent nevesített speciális bejegyzések szerepelnek a tulajdoni lapon -, akkor a finanszírozó bankkal is vegyük fel a kapcsolatot.

A jelenlegi piaci környezetben a bankok szigorúak: jogszabály alapján a vételárnak akár 80 százaléka is megfinanszírozható hitelből, a vásárláshoz szükséges összeg általában 70 százalékban finanszírozható lakáshitelből. Az építési telek nem lakóingatlan, éppen ezért annak megvásárlására lakáscélú támogatás nem igényelhető. Vagyis a CSOK támogatás és a CSOK-hitel összege nem fordítható telekvásárlásra. Ettől függetlenül a CSOK Plusz rendelet változásai érinthetik a későbbi finanszírozási lehetőségeket, például minimális alapterület-elvárásokat és a lakóépület besorolását.

Az új CSOK Plusz rendelet előírja az ingatlan méretéhez és a gyermekek számához kapcsolódó minimális alapterületeket. A Credipass szakértői szerint előfordulhat olyan helyzet, hogy a hivatalos társasházi alapító okirat szerint bejegyzett társasházi lakás CSOK Plusz szempontból önálló épületnek minősülhet, amely iker-, sor- vagy láncházi lakásoknál fordulhat elő. Alaposnak kell lenni az ingatlan CSOK Plusz hitelhez elfogadható alapterületének pontos meghatározásánál, mert a „hasznos alapterület” gyakran nem egyezik meg a tulajdoni lapon szereplő négyzetméteradatokkal. A tulajdoni lapon a teljes telek mérete is fel van tüntetve, nem pedig csak a lakóépület alapterülete.

A jogszabályok szerint létezik bruttó, nettó, redukált és hasznos alapterület is. Ezeket az alapterület-kategóriákat a bank által küldött értékbecslő szakember határozza meg az igénylés befogadásakor. Bruttó: az épületszerkezetek alapterületével növelt nettó alapterület; Nettó: a helyiségek alapterülete beleszámítva; Redukált: a különböző hasznosságú részek egységesítése; Hasznos alapterület: a lakóépület tényleges hasznos területe. Az alapterület meghatározásánál gyakori a különbség a tulajdoni lapon szereplő adatok és a valós, hasznos lakóterület között.

Előzetes ellenőrzéseket érdemes végezni: a tulajdoni lapot vizsgálni kell, és egyeztetni az ügyvéddel. A telek és a ráépülő felépítmény összességében egy ingatlannak minősül, ezért a bankok ezt figyelembe veszik fedezetként. Ha a telek kifejezetten nem lakhatási célú a tulajdoni lap alapján, akkor támogatott hitelt nem lehet igényelni. A CSOK Plusz keretében pedig több feltétel vonatkozik az ingatlan méretére és a gyermekek számával kapcsolatos elvárásokra, ezért fontos a pontos alapterület meghatározás és a jogilag rendezett státusz ellenőrzése. Használd a CSOK Plusz kalkulátort és ellenőrizd a jogosultságod az Bankmonitor szakértőinek útmutatásai szerint.

Infografika: CSOK és telek megosztásának folyamatábra

ÉLŐ: Magyar Péter és Forsthoffer Ágnes tájékoztatója az energiakrízis-helyzetről

Hogyan rendezni a CSOK Plusz feltételeit telekvásárlás esetén?

Telek kiválasztása: ellenőrizd, hogy a telek beépíthető-e belterületen vagy külterületen, és hogy a művelési ág megfelel-e a tervezett lakóingatlan céljának.
Tulajdoni lap és jogi státusz: vizsgáld meg a fő- és altagokat, a telek jelenlegi besorolását, és kérj jogi tanácsadást, ha szükséges.
Banki feltételek: egyeztess a bankkal a finanszírozási lehetőségekről, tekintettel arra, hogy a telek és a ráépülő épület együttes ingatlannak minősülhet, és a CSOK Plusz alapterület-elvárásai szigorúak lehetnek.
CSOK Plusz alapterület és gyermekek: határozd meg a szükséges alapterületet a gyermekek számának figyelembevételével, és hasonlítsd össze a nyilvántartott adatokkal.
Jogi és költségkalkuláció: számolj a kiadásokkal, és vedd figyelembe a földhivatali átalakítási költségeket, amennyiben szükséges.

Érdekességek a piacon

A Pest vármegyei telek kínálat 26 százalékkal bővült az egy évvel korábbihoz képest. A legdrágább telkek Budaörsön találhatóak, átlagárak 99 millió forint körül, majd Üröm és Remeteszőlős közel 89 és 79 millió forint körüli árakkal. A legolcsóbb telekárak Abonyban, Törtelben, Nagykátán, Gombán, Monorierdőn vagy Kiskunlacházán találhatók, 3-12,6 millió forint közötti átlagárral. A bankok szerint előfordulhat, hogy egy adott telek csak piaci kamatozású hitellel megvásárolható, ha a besorolás nem lakóingatlan.

Az önkormányzatok szerepe

Jászapáti képviselőtestülete ingyen telkeket kínál olyan családoknak, akik állami segítséggel építenek házat a településen. Több más település, például Balassagyarmat, Makó és Ásotthalom is csatlakozott a CSOK-os kezdeményezésekhez. A CSOK hatása miatt az ingatlan-tranzakciók száma átmenetileg csökkent januárban, de a várható jövőbeli hatások miatt sok vásárló kivár várhatóan a feltételek tisztázódásáig.

Miért fontos a gondos előkészítés?

Az ingatlan adatai, a telek besorolása, a művelési ág és a földhivatali bejegyzések mind befolyásolják a finanszírozási lehetőségeket és a CSOK Plusz igénylésének sikerét. A hasznos alapterület és a tényleges használat közötti különbségek félrevezetők lehetnek, ezért érdemes külön szakértői véleményt kérni. A hitelfelvétel előtt mindenképpen egyeztess a jelzálogszakértővel és a bankkal, és használd ki a CSOK Plusz kalkulátorok adta lehetőségeket.