Barnamezős beruházások és Magyar építészetről szóló törvény kibontása: környezeti és gazdasági hatások áttekintése

Az építésügyi és településfejlesztési jogszabályi környezet mélyreható változásokon megy keresztül, amelyek a barnamezős területek nyilvántartásának digitális felállításától a rozsdaövezeti akcióterületek kijelöléséig terjednek. A 9. § (1) bekezdése szerinti barnamezős területek nyilvántartását 2026. január 1-jére kell digitálisan felállítania a településfejlesztésért és településrendezésért felelős miniszternek, és addig a települési önkormányzatok díjmentesen kötelesek a megkeresésüket 30 napon belül benyújtani.

A törvénytervezet kiemeli, hogy a barnamezős beruházások létrejötte nem csak az ingatlanfejlesztésről szól, hanem a természeti és környezeti értékek megőrzéséről is. A “barnamezős terület” definíciója olyan földrészletek összességét foglalja magában, amelyek ipari, kereskedelmi, közlekedési vagy honvédelmi célokra használtak voltak, majd felhagyottá vagy leromlott állapotúvá váltak, gyakran környezetszennyezéssel terheltek, de mielőtt értéknövelt fejlesztések jöhetnek beléjük, környezeti és műszaki beavatkozásokkal meg kell ezeket a területeket fejleszteni.

Mi történik a barnamezős területekkel?

Az országos barnamezős kataszter létrehozása lehetővé teszi a területek jellemzőinek adat alapú kezelését, amely a városfejlesztés döntéshozásának megalapozását szolgálja.
A kataszter felállítása előtt a települési önkormányzatok az önkormányzati közigazgatási területük, illetve illetékességi területük adatait, személyes adatokat nem tartalmazó formában, díjmentesen kötelesek közreadni a miniszter részére.
A 9. § (1) szerinti nyilvántartás célja, hogy a városfejlesztés magját olyan barnamezős területek képezzék, amelyek már a meglévő telepítési szövetben rejlik, ezzel előnyben részesítve a zöldmezős beruházásokkal szemben.

Az 5 km-es körzetben a közigazgatási területen belül elérhető barnamezős terület esetében új beépítésre szánt terület csak kiemelt közérdek esetén jelölhető ki. Ez a megközelítés hozzájárul a természeti rendszerek védelméhez, és a már beépített vagy beépítésre szánt területeken támogatott fejlesztéseket helyezi előtérbe.

Kötelezettségek és eljárások

Az Építési és Közlekedési Minisztérium 2026. január 1-jén létrehozta a barnamezős területeket tartalmazó digitális nyilvántartást. A nyilvántartás célja, hogy a területek alapvető jellemzőiről adatokat szolgáltasson és elérhetővé tegye a döntéshozók számára a jövőbeli fejlesztések tervezéséhez.
A 280/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet szerint az országos barnamezős kataszterben szereplő telkek esetén a helyi településrendezési eszközökben megengedőbb követelmények alkalmazhatóak a terepszint alatti megengedett beépítettség növelésére, a zöldfelületek biztosítására és egyéb kapcsolódó engedményekre, hogy előmozdítsák a barnamezős területek hasznosítását.
Rozsdaövezeti akcióterületek kijelölésére több feltétel egyidejű teljesülése esetén kerülhet sor: a terület legyen ellátva közlekedési, közmű- és intézményi infrastruktúrával vagy fenntartható módon legyen ellátható; legyen Lakó- vagy más rendeltetésre alkalmas.
Rozsdaövezeti akcióterületek esetében az általános forgalmi adóról szóló törvény alapján többlakásos lakóingatlanokban 150 négyzetmétert meg nem haladó hasznos alapterülettel rendelkező lakások értékesítésére 5%-os ÁFA vonatkozik; az ÁFÁ-t vissza lehet igényelni.

Környezeti és társadalmi hatások

A barnamezős beruházások egyik kiemelt előnye, hogy nem szükséges új közmű-infrastruktúrát és új úthálózatot kiépíteni, mivel ezek az infrastruktúrák sokszor már rendelkezésre állnak. Ez a megközelítés környezetvédelmi szempontból kedvezőbb lehet, hiszen kevesebb területet kötnek meg újra beépítésre, és ezzel a természeti rendszerek zavara is kisebb lehet. Ugyanakkor a rehabilitáció költségei és a szennyeződés felmérésének költségei jelentősek lehetnek, hiszen a barnamezős területek gyakran környezetszennyezéssel terheltek.

A barnamezős területek rehabilitációjának költségei és kockázatai közé tartozik a szennyeződés mértékének bizonytalansága, a tulajdonosi viszonyok rendezése és a jogi felelősségek tisztázása. A beruházások társadalmi hatásai közé tartozik a foglalkoztatás bővülése, a városi közösségek megújulása és a megújult városrészek vonzereje, amely hozzájárulhat a gazdasági dinamizmushoz és a városi élet minőségének javulásához.

Beépítés és jogszabályi összefüggések

A barnamezős területek alkalmazása és hasznosítása érdekében a jogalkotás több módosítást tartalmaz. A törvényjavaslat célja, hogy az országos és megyei szintű területrendezési és településrendezési követelményeket összehangolja, és a települési önkormányzatok számára garanciális kereteket biztosítson a folyamatokhoz. A törvényjavaslat lehetővé teszi, hogy a települési önkormányzat a barnamezős területeket lehatárolja, továbbá a fejlesztési koncepciók és stratégiák felülvizsgálata során meghatározza a barnamezős területek fejlesztési és újrahasznosítási lehetőségeit.

Az Étv. módosítása lehetővé teszi, hogy az új beépítésre szánt terület kijelölésére irányuló településrendezési eszköz készítése vagy módosítása során a településrendezési eszközöket az országos főépítész véleményezze. Továbbá az országos főépítész záró szakmai véleménye beépítésre kerül az előírt határidőkön belül, biztosítva a megfelelő összhangot az országos és megyei szintű területrendezési követelményekkel.

A barnamezős területek lehatárolása és a megyei területrendezési terv elfogadásának folyamata is összhangba kerül azzal a céllal, hogy kiszámítható legyen az elfogadás időpontja, és egyértelmű legyen a települések és állami szervek felelőssége a jogi jellegű adatnyilvántartásokban.

Gyakorlati példák és jövőbeli kilátások

Orosháza acélipari telephelyének revitalizációja a barnamezős beruházásokként meghatározott fejlesztések közé tartozik, amely zöld acél-öntésre és a helyi gazdaság felpezsdítésére irányul.
Encsi ipari park fejlesztése 800 millió forintos támogatásból a logisztikai szolgáltatások és infrastruktúra bővítésével.
Rákosrendező területén új városközpont és ipari park felépítése, amely a földalatti bővítéseket és közparkkal összekapcsolt városrészeket is magában foglalja.
Székelyföldön barnamezős beruházások érkeznek, a környezeti és gazdasági fenntarthatóság jegyében mintegy 8 milliárd forint értékben.

Összegzésként elmondható, hogy a barnamezős beruházások lehetőséget adnak a városok korszerűsítésére, az infrastrukturális és környezeti rehabilitációra, miközben alacsonyabb kockázatokat és költségeket kínálnak a zöldmezős beruházásokkal szemben. Ugyanakkor a környezeti szennyeződés mérésének és a tulajdonosi viszonyok rendezésének kihívásai továbbra is jelentős figyelmet igényelnek, és a digitális nyilvántartás erősítése kulcsfontosságú a hatékony döntéshozatalhoz.

Infografika: barnamezős területek nyilvántartása és átalakítása

Adatok és példák a fentiek szerint segítik a megértést a barnamezős beruházások összetett jogi és környezeti kontextusában, és rávilágítanak arra, hogy a magyar építészet és területrendezés hogyan reagálhat a modern városi fejlesztési kihívásokra.