Ingatlan-bérbeadás és szálláshely-szolgáltatás adózása Budapesten és Magyarországon
A bérbeadás és az egyéb szálláshely-szolgáltatás két külön fogalom, mely különböző tevékenységeket fed le, így mind az Szja tv., mind pedig az egészségügyi hozzájárulásról szóló 1998. évi LXVI.
Az ingatlanhasznosítás adózása szempontjából alapvető kérdés, hogy a tevékenység bérbeadásnak vagy szálláshely-szolgáltatásnak minősül-e.
Jogosultságok és alapelvek
A különbséget nem kizárólag az időtartam határozza meg, hanem az is, hogy milyen szolgáltatási elemek kapcsolódnak az ingatlanhoz.
Az Áfa tv. főszabály szerint az ingatlan bérbeadását tárgyi adómentes tevékenységként kezeli, ugyanakkor bizonyos esetekben az adóalany élhet az Áfa tv. szerinti választási jogával, és dönthet úgy, hogy az adott ingatlan bérbeadására az adókötelessé tételt választja.
Ez akkor lehet indokolt, ha az ingatlanhoz jelentős összegű felújítási vagy beruházási költség kapcsolódik, amelynek áfáját a bérbeadó le kívánja vonni.
A bérelt ingatlan továbbhasznosítása kizárólag a tulajdonos hozzájárulásával történhet, ugyanakkor adózási szempontból az is meghatározó, hogy a továbbhasznosítás milyen formában valósul meg.
Számlázási és költségszabályok
A továbbhárított közüzemi költségek kezelése az egyik leggyakoribb gyakorlati bizonytalanság az ingatlanhasznosítás során.
A továbbhárított közüzemi költségek adójogi megítélése attól függ, hogy azok önálló szolgáltatásnak vagy a bérbeadás járulékos elemének minősülnek-e.
Az ingatlanhasznosítás során visszatérő hiba, hogy a bérbeadó tárgyi adómentes bérbeadás mellett is levonásba helyezi a felújítási vagy üzemeltetési költségek áfáját.
Szintén gyakori probléma, hogy a továbbhárított rezsiköltségeket önálló szolgáltatásként számlázzák, miközben azok a bérbeadás járulékos elemének minősülnek.
Szálláshely-szolgáltatás tartalma és adózási módok
Fontos meghatározni, hogy mely szolgáltatások tartoznak a szállásdíjhoz.
A rövid távú lakáskiadásból származó bevétel magánszemélyként önálló tevékenységből származó jövedelemnek minősülhet, ugyanakkor a tevékenységhez áfakötelezettség és idegenforgalmiadó-fizetési kötelezettség kapcsolódhat.
Az ingatlanhasznosítás során a magánszemélyként vagy vállalkozásként történő működés között jelentős különbségek lehetnek adózási és adminisztrációs szempontból.
A döntést befolyásolja az ingatlanhasznosítási tevékenység jellege, a költségek mértéke, az áfalevonási lehetőség, valamint az is, hogy a tevékenység mennyiben tekinthető üzletszerűnek.
A szálláshely-szolgáltatás fő szabály szerint adóköteles kereskedelmi szálláshely-szolgáltatásnak minősül, amely után az adó mértéke 18 százalék.
Önkifejezetten megkülönböztethető, hogy a szoba árába foglaltan igénybe vehető járulékos szolgáltatások is szálláshely-szolgáltatásnak minősülnek és 18 százalékos adókulcs alá tartoznak.
Ugyanakkor a megszálló vendég által külön megrendelt, a szállásdíjba nem tartozó szolgáltatások az adott szolgáltatásokra vonatkozó adómérték szerint adókötelesek.
Az online felületen meghirdetett szálláshelyeken bevett gyakorlat, hogy a vendég a foglaláskor a szállásdíjakat nem közvetlenül a szállásadónak, hanem a portál üzemeltetőjének fizeti meg.
Adózási módok rövid áttekintése
- Tételes átalányadózás: 90 napos vendéglátásnál megengedett egy vendég esetén; szobánként 38 400 forint,Amely adó mértéke és feltételei a cikkben részletezve található.
- Tételes költségelszámolás: a bevételből levonhatóak a vállalt költségek bizonyos feltételek mellett, a nyomonkövethetőség és nyilvántartás követelményével.
- 10%-os költséghányad: a bevételből levonható költség 10%, jellemzően kevésbé kedvező.
Az ÁFA szempontjából a magánszemély szálláshely-szolgáltatása alapvetően adóköteles kereskedelmi szálláshely-szolgáltatásnak minősül, amely után 18 százalék az általános adókulcs.
Engedélyek és regisztrációk
A szálláshelyek üzemeltetéséhez engedélyek és regisztrációk szükségesek, például szálláshely-üzemeltetési engedélyt kérhet a helyi jegyző.
A NAV felé bejelentkezéskor a T101-es nyomtatványon be kell jelenteni a gazdálkodási formát, az ÖVTJ-kódokat és az adózási módot.
A 552014 ÖVTJ kódon lehet bejelenteni a magánszemélyek szálláshely-szolgáltatási tevékenységét, és 2021 óta minden belföldi szálláshelyet regisztrálni kell az NTAK rendszerben.
Az NTAK regisztráció feltételei közé tartozik az adószám megléte, a szálláshely-kezelő szoftver kiválasztása és a NAV-ügyfélkapu hozzáférése.
Gyakorlati tippek és hibák
Az Airbnb és egyéb online platformok használata miatt a digitális platformokon keresztüli rövid távú kiadások újabb értelmezési helyzeteket teremtenek, amelyeket kiemelten kell kezelni.
A vendégek fogadása során a szolgáltatás nyújtása legyen barátságos és professzionális, ugyanakkor az adminisztrációs és nyilvántartási kötelezettségek legyenek rendezettek.
naprakész tanácsokat adunk a gyakorlatban előforduló leggyakoribb problémák elkerülésére, például a költségek és az adók viszonyát illetően.
Összefoglaló a döntésekhez
Az ingatlanhasznosítás során a magánszemély vagy vállalkozás közötti választás alapvetően a tevékenység jellege, a költségek és az áfalevonási lehetőségek függvénye.
Az adózási és engedélyezési szempontokat különböztetjük meg a hosszútávú és a rövidtávú lakáskiadás esetében, kiemelve a tételes átalányadózás kedvező feltételeit a rövidtávú kiadásoknál, és a teljes körű költségelszámolást a kedvezőbb adóteher érdekében, ha nagyobb kiadások merülnek fel.
tags: #berbeadas #es #az #egyeb #szallashely
Népszerű bejegyzések:
- Záborszky József és Kórodi András hatása a fenntartható jövő zenéjében
- Mentességek az öröklési adó alól
- Jogosultság és jogi háttér a Szocpol bejegyzésénél
- Családi beszélgetések szerepe az iskolai sikerben: vizsgálatok és megoldási irányok
- Tetőtéri gipszkarton burkolatokhoz helyezhető direkt rögzítő megoldások