Berbeadas kozos koltseg: mire figyeljünk adózás szempontjából
Összegyűjtöttük az ingatlan-bérbeadás utáni adózás szabályait. Az ingatlan kiadásával szerzett bevétel adóköteles jövedelemnek számít. De kötelező számlát adnunk? Mindenképp rendelkeznünk kell adószámmal lakáskiadáskor? Hogyan számoljuk ki az adó mértékét? Kell fizetnünk adóelőleleget? Létezik mentesség az adófizetési kötelezettség alól?
A bérbeadás adózási alapja
Magánszemély ingatlan bérbeadása után önálló tevékenységből származó jövedelmeként az összevont adóalap részeként adózik, a fizetendő adó mértéke 15 százalék. Egyszerűbben fogalmazva: ingatlan bérbeadása esetén kizárólag személyi jövedelemadót kell fizetnünk.
Az önálló tevékenységből származó bevételként tekintünk minden olyan bevételre, amelyet a magánszemély adott tevékenységével összefüggésben megszerez. Az adóalap meghatározására az Szja törvény 2. és 4. mellékletének rendelkezései vonatkoznak.
Fontos megjegyezni: nem számít bevételnek az ingatlan használatához kapcsolódó, más személy által nyújtott szolgáltatásnak a bérbeadó által a bérbe vevőre az igénybevétellel arányosan áthárított díja, például a közüzemi szolgáltatások díja. A kedvező szabály nem alkalmazható a társasházi biztosítás és takarítás díjára, a közös képviselő díjazására, illetve a lakók által a felújítási alapba fizetett összegre.
Közös költség és bérleti díj
A bérlő által a bérbeadónak megfizetett közös költség a bérbeadó ingatlan-bérbeadásából származó bevételnek minősül, amelyből költségelszámolásra van lehetőség. Ha a bérlő fix összegű bérleti díjat fizet, amely tartalmazza a rezsiköltségeket is, vagy fix összegű költségtérítésben állapodnak meg, a fentiek nem alkalmazhatóak, mivel ilyenkor a szolgáltatás díját nem hárítják át arányosan.
Az adózási lehetőségek közül a bérbeadó a bevételből két módon számíthat jövedelmet: 10 százalékos költséghányad vagy tételes költségelszámolás. A 10 százalékos költséghányad esetén a bevétel 90%-át tekintjük adóalapnak, és nincs szükség részletes számlákra. Tételes költségelszámolásnál viszont a ténylegesen felmerült költségeket igazolni kell számlákkal.
Költségek és kedvezmények részletei
Levontatható költségek például:
- rezsiköltség, karbantartás, javítás, felújítás költségei
- értékcsökkenés
- a más településen bérbevett lakás azonos évben igazoltan megfizetett bérleti díja, amennyiben a bérbeadás és a bérbevétel időtartama meghaladja a 90 napot, és a költségek nem haladják meg a bevétel 50%-át
Az adókedvezmények és kötelező bevallások közé tartozik az évente érvényes T101 jelű nyomtatvány NAV-hoz történő bejelentés, valamint a negyedévente fizetendő adóelőleg a bérbeadásból származó jövedelem után.
Adószám és számlázás
Ingatlan bérbeadása adóazonosítóval is történhet adószám nélkül. Adószámra akkor van szükség, ha a bérbeadó egyéni vállalkozó, vagy olyan ingatlant ad ki, amelynek bérbeadása nem áfamentes, vagy ha a bérbeadó önálló tevékenységet végez, illetve ha alanyi adómentességet választott.
Számlázás: az ingatlan-bérbeadás áfamentes, ezért számviteli bizonylat is elegendő lehet. Amennyiben az ingatlan bérbeadása adóalanyiságot érint vagy áfafizetési kötelezettség lép fel, számlát kell kiállítani.
Áfa és alanyi adómentesség
Garázs vagy parkoló bérbeadása esetén adószám kiváltása és áfát kell fizetni, kivéve, ha az adószámkéréskor vagy a következő évre nézve alanyi adómentességet választ a bérbeadó. Az éves bevételi határ 12 millió forint; ezt meghaladó bevétel esetén áfafizetési kötelezettség keletkezik, és kötelező pénzforgalmi számlát nyitni és áfabevallást benyújtani.
Társasházi lakáskiadás speciális kérdései
A társasházi lakáskiadás a közösségi érdekekre, közösségi szabályokra hatással van. A társasházi törvény szerint a közös költség a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk szerint terheli, kivéve, ha az SZMSZ másként rendelkezik. Közös költség megfizetése mindig a tulajdonostárs kötelessége, és a fizetési kötelezettség a tulajdoni hányad alapján keletkezik. Albérlet esetén gyakran a közös költséget az albérlőre terhelik át, de ezt előzetesen és a bérleti szerződésben is rögzíteni kell.
A közös költség megemelő tételek közé tartozik például a felújítás, karbantartás és egyéb közösen használt szolgáltatások költségei. A közös költség kategóriái és megfizetésének módja részletesen a SZMSZ-ben és a Tht.-ben van szabályozva, és a tulajdonostársak közötti megállapodások is befolyásolják a költségek viselését. A közös képviselő feladatai közé tartozik a közgyűlés összehívása, költségvetés és elszámolás elkészítése, valamint a közgyűlési határozatok végrehajtásának felügyelete.
Gyakorlati következtetések
Ha valaki kiadja lakását, a jövedelem után 15 százalék személyi jövedelemadót kell fizetnie negyedévenkénti adóelőleg formájában. A jövedelem nem egyezik meg a bevétellel, mert a költségeket le lehet vonni a befolyó összegből. A költségelszámolás lehetőségei közé tartozik a 10 százalékos költséghányad vagy a tételes költségelszámolás, amely során a felmerült kiadásokat igazolni kell. A társasházi lakáskiadásoknál különös figyelmet érdemes fordítani a közös költség viselésére, a közös költség megállapításának módjára és a költségek átterhelésére a bérlőre.
Végső soron a legfontosabb, hogy mindig alaposan megvizsgáljuk a kedvezmények és költségek lehetőségeit, és szükség esetén egy megbízható könyvelő vagy adószakértő véleményét vesszük igénybe. A társasházi környezet és a közösségi költségek összetettsége miatt érdemes részletes SZMSZ-t és a Tht. szabályait figyelembe venni a bérbeadás megtervezésekor.
A bérbeadás bevételének és adóalapjának meghatározásához kiemelten fontos a bevétel és a költségek pontos elszámolása. A közös költség viselése és a bérbeadás kapcsolata a társasházi környezetben összetett, ezért részletekbe menő ismereteket igényel.
Hogyan számítják ki az ingatlanadót?
Rövid példák a gyakorlatban
- Nettó bevétel 1 000 000 Ft, költségek 150 000 Ft: jövedelem 850 000 Ft, adó 15% = 127 500 Ft.
- Bevétel 1 000 000 Ft, 90%-os költséghányaddal: adóalap 900 000 Ft, adó 135 000 Ft.
- 90 napnál hosszabb bérleti időszak és igazolt bérleti díj: a bérleti díj ellenében felmerült költségek levonhatók, ha a feltételek teljesülnek.
tags: #berbeadas #kozos #koltseg