Bérleti szerződés felmondása: feltételek és jogkövetkezmények

A lakásbérleti jogviszony felmondása során a hatályos jogi szabályozás kiemelt figyelmet igényel: a Lakástörvény és a Polgári Törvénykönyv (Ptk.) szabályai alapján a felek írásban kötelesek rögzíteni a felmondás lényeges elemeit, és a határidőket is best practice alkalmazni. A határozott idejű és a határozatlan idejű szerződések felmondási szabályai között jelentős különbségek vannak, és a jogkövetkezményeket a szerződés típusa, valamint a szerződésszegés okai egyaránt befolyásolják.

Határozott idejű bérleti szerződés felmondása

• A határozott idejű bérleti szerződés felmondása előre meghatározott időre kötött szerződés esetében általában csak külön megállapodással vagy súlyos szerződésszegés esetén lehetséges. A felek a szerződésben határozhatják meg a felmondás feltételeit és a lemondás okait.
• A bérlő általában csak akkor mondhat fel előre, ha a szerződés ezt kifejezetten lehetővé teszi; különben a határozott idő lejárta után szűnik meg a jogviszony, vagy a felek közös megegyezéssel rendezhetik.
• Ha a határozott idő lejárta után a bérlő tovább használja a lakást és a bérbeadó nem tiltakozik írásban megfelelő határidőn belül, a gyakorlatban előfordulhat, hogy a jogviszony határozatlan időre alakul át; azonban Lakástörvény ezt a konverziót óvatosabban kezeli, és a határozott idő lejárta után a jogviszony megszűnik, ha a felek ezt egyértelműen nem kívánják folytatni.
• A megszűnéshez kapcsolódó kiköltözési és kulcsátadási határidőket írásban kell rögzíteni, és a kaució elszámolása is fontos pont.

Határozatlan idejű bérleti szerződés felmondása

• A határozatlan idejű szerződés feltételei szerint bármelyik fél rendes felmondással élhet, melyet az adott hónap 15. napjáig közölni kell, a következő hónap végére szóló hatállyal. A felmondás írásban jön létre, és a megadott határidőkre figyelemmel joghatásokkal jár.
• Közvetlenül a felmondást megelőző határidőket és tartalmi követelményeket a Lakástörvény kötelező jelleggel írja elő: a 15. napig közölt írásbeli nyilatkozat a felmondás hatályát a következő hónap végére helyezi kilátásba.
• A felmondási idő hossza a szerződésben meghatározottól, vagy a Ptk. általános szabályaitól függően lehet, általában legalább 15 nap, de hosszabb vagy rövidebb lehet a szerződés szövegétől függően.

Nem fizet a bérlő?

Ha a felmondás oka a bérlő fizetési késedelme, a Lakástörvény részletes és kötelező előírásokat tartalmaz: a bérbeadó írásban felszólítja a bérlőt a tartozás rendezésére, majd a késedelem nyolc napon belül történő nem teljesítése esetén a felmondás következhet. A felmondás időtartama a mulasztott határnapot követő hónap utolsó napjáig terjedhet, a tizenöt napos felmondási idő pedig ehhez igazodik. Fontos a felszólítás szabályos közlése és igazolható kézbesítése.

Felmondás zavaró magatartás vagy rongálás miatt

• Ha a bérlő vagy vele együtt élők magatartása súlyosan zavarja a közösséget, vagy a lakás nem rendeltetésszerűen kerül használatra, a felmondásra a Lakástörvény szerint sor kerülhet. Előzetes írásbeli felszólítás szükséges, amely részletesen meghatározza a kifogásolt magatartást, és a folytatás jogkövetkezményeit.
• Kivételes esetben a súlyos magatartás miatt a felmondást előzetes felszólítás nélkül is közölhetik, de ez kockázatos; ilyenkor érdemes jogi tanácsot kérni.

Megszűnik a határozott időre kötött bérleti szerződés a szerződésben meghatározott idő elteltével?

A Lakástörvény szerint a határozott időre szóló jogviszony a szerződésben meghatározott idő elteltével megszűnik. A bérlő által a lejárat után tovább használat nem feltétlenül jelenti a szerződés határozatlan idejűvé válását; a gyakorlat óvatos értelmezése szükséges. Ha a bérbeadó tiltakozik a bent maradás ellen, célszerű ezt írásban és igazolható módon közölni. A bérlő bent maradása esetén jogos lehet a használati díj fizetése, és a bérbeadó jogosult visszakövetelni a bérleti jogviszony kiürítését.

Mi történik, ha lejár a határozott idejű szerződés, de a bérlő bent marad?

Ha a határozott idő lejár, a bérlő bent marad, akkor jogcím nélküli használóvá válhat. Ilyenkor általában a használati díjat kell fizetnie, és a kiürítéshez kapcsolódó eljárás jogi úton történik. A legbiztonságosabb megoldás az, ha a lejárat előtt írásban rendezik a folytatást vagy a kiköltözést, és adott esetben új szerződést kötnek vagy hosszabbítást írnak alá.

Kiköltözési nyilatkozat szerepe

A kiköltözési nyilatkozat alapvető célja, hogy írásban rögzítse: a lakást meghatározott időpontban elhagyják, kiürítve visszaadják, és ezzel összefüggésben teljesítik a megszűnéshez kötődő kötelezettségeket. A Kúria releváns rendelkezései szerint a felmondásról szóló közjegyzői tanúsítvány és a felmondást tartalmazó jegyzőkönyv közötti összetartozás jogilag és technikailag helytállónak kell lennie.

Mi történik, ha a bérbeadó eladja a lakást?

Az ingatlan eladása önmagában nem szünteti meg a bérleti szerződést. Az új tulajdonos lép a bérbeadó helyébe, és a szerződés tartalma fennmarad. A bérlőnek ellenőriznie kell, kinek kell fizetnie a bérleti díjat, és milyen bankszámlára érkezik a fizetés. A vevőnek tisztában kell lennie a bontandó vagy továbbfutó szerződés részleteivel, és érdemes ellenőrizni a közjegyzői kiköltözési nyilatkozat meglétét is.

Kiköltözés, kulcsátadás, kaució

• A szerződés megszűnése után a bérlő köteles a lakást visszaadni, és lehetőség szerint készíteni kell egy átadás-átvételi jegyzőkönyvet. A jegyzőkönyv tartalmazza a napot, a mérőóraállásokat, a kulcsok számát, a lakás állapotát, a berendezéseket és a károk állapotát, valamint a kaució elszámolását.
• A kaució nem a következő havi bérleti díj, és visszafizetését vagy visszatartását a szerződésben rögzítik. A kaució felhasználható az elmaradt díjak, közüzemi tartozások vagy igazolt károk rendezésére.

Közös megegyezés: nem ugyanaz, mint a felmondás

A közös megegyezés nem felmondás, hanem a felek közös, írásban rögzített megállapodása a megszűnés feltételeiről. Ennek tartalmaznia kell a megszűnés napját, a kiköltözés időpontját, a mérőóraállásokat, a kaució visszafizetését vagy visszatartását, és a közüzemi költségek elszámolását. Gyakran ez a legjobb megoldás, ha nincs mindkét fél között vita, és gyors rendezésre van szükség.

Milyen jogai vannak a bérlőnek és a bérbeadónak a bérlet megszűnése esetén?

• A bérlő a kiköltözés előtt köteles lehetővé tenni a bérbeadó részére a lakás megtekintését; a megszűnés után köteles a birtokot visszaadni. Közvetlen követelései (például a kaució visszatartása) rendezéséig nem kötelezhető a kulcs átadására, de a kárért és fennálló tartozásokért felel.
• A bérlő felszerelései vagyoni jellegűek lehetnek, és a bérlő jogosult lehet azokat megfelelő kártalanítás ellenében megtartani, de ezt a szerződés vagy a jogszabály határozza meg.

Milyen más esetben szűnhet még meg a lakásbérleti szerződés?

• A felek közös megegyezéssel megszüntetik; a lakás megsemmisül; jogszerű felmondás történik; a bérlő meghal; a bérbeadó a lakást elcseréli; vagy a bérlőt kiutasítják Magyarország területéről; bírósági eljárással megszüntetik a jogviszonyt; hatósági határozat folytán szűnik meg; vagy a törvény erejénél fogva.

Összegzés

A bérleti szerződések általában felmondással szűnnek meg, de nagyon fontos a szabályok betartása, legyen az határozott vagy határozatlan idejű megállapodás. A felmondást írásban kell közölni, és a megfelelő felmondási időt ki kell dolgozni. A határozott idejű szerződés lejárata nem automatikusan felmondás, és minden helyzet egyedi mérlegelést igényel. Ha bizonytalan a jogi helyzet, érdemes jogi tanácsadó segítségét kérni.

Ha további kérdései vannak, érdemes jogi tanácsot kérni, különösen bérleti jogviták és közjegyzői okiratban foglalt kiköltözési nyilatkozat esetén.

tags: #berlemeny #berleti #szerzodes #felmondasa

Népszerű bejegyzések:

• Útmutató kezdőknek Archicadben
• Óvodásokkal a vízparton: tanösvények és ökocsoportos tevékenységek
• Kvartett a közösségi részvétel jegyében: Veizer Péter és Molari Bt.
• Hogyan maxolhatja a mezőgazdasági gázolajat hektáronkénti visszaigénylésben
• Eladó házak Szeged Tápén