Berleti dij adózása 2009-ben: jogi értelmezés és gyakorlati irányelvek a bérbeadásból származó jövedelem adózásáról

Az év során megszerzett, bérleti díjból származó jövedelem adózása olyan szabályrendszeren alapszik, amely meghatározza, mikor keletkezik az adókötelezettség és milyen mértékben, attól függően, hogy ki adja ki a díjat, milyen vagyont hasznosítanak, és milyen jogi formában folytatják a tevékenységet.

A Kúria álláspontja a bevétel megszerzésének időpontjáról

A 1995. évi CXVII. törvény 10. § (1) bekezdése szerint pénz bevételének megszerzését az a nap jelöli, amikor a magánszemély vagy javára más személy birtokba vette azt (átvette), vagy amikor bankszámlára jóváírták. A megállapított tényállás szerint a felperes 2008-ben részesedett 2 193 000 Ft jövedelemben, amelyet 2008-ban kellett adóztatni a bérleti díj ellenében - a kifizető részéről történő levonás és a vonatkozó adózási szabályok alapján.

Az áfa és a bérbeadás közös összefüggései

A bérbeadás áfa-kötöttségét a jogszabály az ingatlan típusától és a tevékenység jellegétől függően határozza meg. Lakóingatlan bérbeadása általában nem áfa-köteles (adómentes vagy alanyi adómentes lehet), míg nem lakóingatlanok esetén 20 százalékos általános adóalapú adókötelezettség állhat fenn. Ha a bérbeadó és a közös tulajdonban lévő ingatlan tekintetében közös tulajdonosi közösség áll fenn, akkor az adóalanyiság kérdése szoftja az Áfa tv. 86. §-a szerint rendezhető.

Bevételként számításba vett jövedelmek és adózási módok

A bérbeadott ingatlanból származó bevétel adóztatása több út közül választható, a jövedelem meghatározása és a költségek elszámolása szerint:

Ingatlan bérbeadása adóköteles bevételnek minősül, amelyet általában 20% adó terhel (ha az áfa-választás nem érvényes), és a rezsiköltségek térítését is tartalmazhatja a bevétel.
Ha az ingatlan bérbeadása önálló tevékenység keretében történik, és az adóalap megállapítása tételes költségelszámolással vagy a bevétel 60-75% alapján történik, a jövedelem megállapítása az Szja tv. szabályai szerint történik.
Házastársak közös vagyonkezelése esetén a haszonszintekből származó bevétel adókötelezettségének teljesítése a házastársak döntése alapján egyikükre hárulhat.
Termőföld bérbeadása kizárólag külön adózó jövedelem 20%-os adókulccsal, de bizonyos adómentességek és feltételek kapcsolódnak. Önkormányzati adóbevallás részletei a föld fekvése alapján határozhatók meg.

2.1. Bérbeadás tételes költségelszámolással vagy átalányadózással

Ha az ingó vagy ingatlan bérbeadása önálló tevékenység keretében történik, választható a tételes költségelszámolás vagy az átalányadózás. Az átalányadózás bevételének 60%-a (általános tevékenység) vagy 75%-a (kiegészítő tevékenységet végző kifejezések esetén) adóalapként számítódik. A tételes költségelszámolásnál a bevétel csökkenthető a kapcsolódó költségekkel. Az értékcsökkenés (amortizáció) a saját tulajdonú ingatlan esetében varies: 2% hosszú élettartamú, 3% közepes élettartamú, 6% rövid élettartamú szerkezeteknél; kizárólag azokra az ingatlanokra vonatkozik, amelyeket kizárólag bérbeadás céljára használnak. A szálláshely-szolgáltató egyéni vállalkozó számára hosszú élettartamú szerkezet után évente 3% értékcsökkenést is megengedett.

2.2. Ingatlan bérbeadása fő szabályként

A bérbeadás fő szabályként külön adózó jövedelem, míg az önálló tevékenységre vonatkozó szabályok szerint is adózhat. Főszabályként az ingatlan bérbeadása áfa nélkül a bevétel 20%-át adóként terheli. Rezsiköltségek, jutalékok és egyéb bevételek a bevétel részét képezik, de költségelszámolásra nem feltétlenül lehet lehetőség. Ha a bérbevevő kifizetőnek minősül, a bevételből az adót le kell vonnia, kivéve, ha a magánszemély igazolja, hogy fizető-vendéglátó tételes átalányadózó vagy egyéni vállalkozó.

2.2.4. Az ingatlan hasznosítására irányuló lehetőségek egyéni vállalkozásban

Az ingatlan hasznosítására egyéni vállalkozásban is van lehetőség: akár tételes átalányadózás, akár az általános szabályok szerint adózó egyéni vállalkozó. Amennyiben az átalányadózást választják, az adóalap a bevétel 60%-a vagy 75%-a lehet, költségek pedig tételesen elszámolhatók. Amennyiben az adózó saját tulajdonú ingatlanát amortizálja, az értékcsökkenést elszámolhatja, kivéve a haszonélvezeti jog alapján történő értékcsökkenés lehetőségét. Az értékcsökkenés alapja a szerzéskori forgalmi érték; százalékos mértékei: 2% hosszú élettartamú, 3% közepes, 6% rövid. A szálláshely-szolgáltató tevékenységet folytató egyéni vállalkozó számára hosszú élettartamú szerkezet után 3%-os éves értékcsökkenés engedélyezett.

Különböző adózási szabályok a bérbeadásból származó bevételekre

A termőföld bérbeadása kizárólag külön adózó jövedelmet eredményez, azonban lehet adómentességi szabály is: ha a magánszemély termőföldtulajdona az adóév egészében nem haladja meg a 3 hektárt, akkor nem kell megfizetni az adót; ha az év bármely időpontjában meghaladja ezt a területet, akkor a teljes jövedelem adóköteles.

2.3. Társasház közös tulajdonának hasznosításából származó bevételek

A társasház közös tulajdonának hasznosításából származó bevétel teljes egészében jövedelem, amely után 20% adófizetési kötelezettség terheli. A közös tulajdonba tartozhatnak például a közös helyiségek, a ház homlokzata, tetőzet és a padlástér is. Az adókötelezettség abból fakad, hogy a bérbeadás bevétele a közös tulajdon használatával kapcsolatos.

Adóbevallás és fizetési kötelezettségek

A bevételek adóztatása évente történik, a kifizető által levont adó túlnyomó részben jelzi a magánszemély adókötelezettségét. Az önadózó magánszemélyek esetében ha az ingatlan bérbeadásából származó bevétel jelentős, a bevallás nyomtatványait az Art. szerint kell benyújtani. A jövedelem bevételi nyilvántartásba történő bejegyzése nem mindig szükséges, de a bevétel kizárólag kifizetőtől származó bérbeadás esetén ilyen nyilvántartásba vétele kötelező lehet. A 2010-es években az adófizetési kötelezettség kiterjed a személyi jövedelemadó (SZJA) és egyéni vállalkozók esetén az Szja tv. alapján történő adókedvezmények és kedvezmények rendszerére is.

Speciális példák és gyakorlati megfontolások

Lakóingatlan bérbeadás: általában áfa alóli mentesség és 20% SZJA adóalap megállapítás lehetősége.
Nem lakóingatlan bérbeadása: adó 20% vagy az Szja rendszer szerinti adóalap (tehát magasabb szintű adózás) függően a költségelszámolástól és az áfafeltételektől.
Közös tulajdonból származó bevételek: 20% adó a társasház közös tulajdonának hasznosításából származó bevételre.
Termőföld bérbeadása: 25% adó, kivéve ha a föld területe kizárólag kifizető felelőssége alatt van, és adómentesség érvényesülhet 3 hektár alatti tulajdont érintő esetekben.

Gyakorlati útmutatás a bejelentésekhez és bejelentkezéshez

Az adókötelezettség attól függ, hogy a bérbeadó magánszemélyként adózom-e vagy vállalkozóként tevékenykedem, és hogy az ingatlanot milyen formában használom (egyéni vállalkozás, átalányadózás, tételes elszámolás). Ha adószámos magánszemélyként adom bérbe, akkor az adóelőleg fizetése negyedévente kötelező, és a NAV nyújt adóbevallás-tervezetet, amely nem mindig tartalmazza a bérbeadás bevételét. Ha a magánszemély alanyi adómentességet választott az Áfa tv. 88. §-a alapján, ez öt évre kötelező, de időszakosan felülvizsgálható a tevékenység jellegétől függően. Az alanyi adómentesség időszakának elmúltával adóköteles lehet a korábban áfa alá eső ingatlan-bérbeadás is.

Infografika: Bérbeadás adózási útja és adóterhek

Rövid áttekintés a fontos tételekről

A bérleti díj megszerzésének adózási ideje a tényleges megszerzés napja lehet, ha a pénz kifizetésre kerül vagy bankszámlára jóváírták.
A lakóingatlan bérbeadása általában áfa alóli mentesség, de nem áfa-köteles bevétel lehet; a nem lakóingatlanok esetében 20% adóalapú adózás jellemző.
A betöltendő adó mértéke és az adóalap kiszámítása a bevétel összegéből és a kapcsolódó költségek figyelembevételével történik.
A közös tulajdonból származó bevétel 20%-os adó kötelezettséget von maga után.
Termőföld bérbeadásának adója 25%, de 3 hektár alatti tulajdon esetén adómentesség is fennállhat.

tags: #berleti #dij #adozas #2009