Bérleti díj adózása Magyarországon: alapelvek és gyakorlati útmutató
Manapság egyre többen adják bérbe nagy becsben tartott lakásaikat és ingatlanjaikat. Fontos tisztában lenni azzal, hogy lakásbérbeadás esetében nem a bevétel, hanem a jövedelem adja meg az alapot. A jövedelmedet a bevételedből tudod kiszámolni a költségek levonásával.
Kit illet meg a bérbeadás adózása: magánszemély vagy vállalkozás?
A kérdés első lépése az, hogy a tulajdonos-bérbeadó magánszemély-e vagy vállalkozás. Ha vállalkozásról van szó, akkor a vállalkozás adózási módja szerint kell le adóznunk a bevételeket. Ha magánszemélyként keletkezik jövedelmünk, akkor Személyi Jövedelemadót kell fizetnünk utána.
Második kérdés, hogy a bérlő magánszemély-e, vagy vállalkozás. A legegyszerűbb esett, ha magánszemély ad ki bérbe magánszemélynek. Magánszemély adja bérbe, magánszemélynek, kétféle módon számolhatjuk ki az adót:
- 10%-os költséghányad alkalmazásával: a bérbeadásból befolyt összegből levonható egy 10%-os költség, és a megmaradt 90% után fizetjük az SZJA-t (általában 15%).
- tételes költségelszámolás: kiadásokat adókönyvben nyomon kell követni és levonható bevételeinkből a tényleges költségek.
Ha a bérleti díj mellé fix rezsit is bekérsz a bérlőtől, az is bevételnek számít, és utána adózni kell. Ha a bérlő által fizetett rezsi elválik a közműszolgáltatótól, és a mérőórák átírása megtörtént, akkor a rezsit vagy a tényleges fogyasztás alapján kell figyelembe venni a bevételként vagy költségként.
Költségek és jövedelem megállapítási módok
A bérbeadásból származó bevétel után két alapvető adózási mód létezik:
- Egyszerűsített, 10%-os költséghányad: a bevétel 90%-a számít jövedelemnek, erre az SZJA 15%-a adó. Ez a módszer gyors, egyszerű, és nem igényel kötött bizonylat-előírást.
- Tételes költségelszámolás: a bevételből levonhatók a tényleges, igazolt költségek (például fenntartási költségek, javítások, amortizáció). Ebben az esetben a bevételek és a költségek összefüggnek az adott adóévben, és megfelelő bizonylatokkal kell alátámasztani.
Ha a bérbeadásból származó bevétel kifizetőtől származik (például vállalkozástól), akkor az adóelőleget a kifizető vonja le és fizeti meg. A nyilatkozat hiányában a kifizető a bevétel 90%-át tekinti adóelőleg alapnak, és a költségek figyelembevételére korlátozottabb lehetőség adódik.
Szálláshely-szolgáltatás és rövidebb távú hasznosítás
A magánszálláshely-szolgáltatásra (fizetővendéglátás) vonatkozó szabályok szerint a magánszemély vagy egyéni vállalkozó adhat ki szállást. Ilyenkor lehetnek külön adózási módok:
- tételes átalányadózás
- önálló tevékenység alapján adózás
A szálláshely-szolgáltató tevékenységet általában csak adószámos magánszemélyként vagy egyéni vállalkozóként lehet végezni. A rövid távú szálláshely-szolgáltatás adózása a bevételek és költségek összefüggésében alakul.
Termőföld bérbeadása és közös tulajdon
A termőföld bérbeadása külön adózó jövedelem lehet, 15 vagy 20 százalékos adókulccsal, attól függően, hogy mely jogszabályi változások érvényesek. Van adómentesség olyan esetekben, amikor a magánszemély termőföldtulajdona az adóév során nem haladja meg a három hektárt. A társasház közös tulajdonának hasznosításából származó bevétel teljes egészében jövedelem, amely után 20%-os adókötelezettség terheli.
Áfa és egyéb kötelezettségek
A bérbeadás áfa-köteles lehet a bérbeadó tevékenységének jellegétől és a bérlő személyétől függően. Ha a bérbeadó adószámmal rendelkezik, vagy adómentességben részesül, az adózási kötelezettségek eltérhetnek. A szálláshely-szolgáltatók általában Áfa-körbe tartoznak, és számlát vagy bizonylatot kell kiállítaniuk az Áfa-tv. előírásai szerint. Szintén figyelembe kell venni az adóalany bejelentési kötelezettségeit (T101 nyomtatvány) a NAV-hoz.
Gyakorlati számítás és példák
Ha például az éves bérleti díjbevétel 3.000.000 Ft, 10%-os költséghányad alkalmazása esetén a költség 300.000 Ft, a jövedelem tehát 90% x 3.000.000 = 2.700.000 Ft, amely után SZJA 15% fizetendő. Tételes költségelszámolás esetén a tényleges kiadások alapján lehet csökkenteni a bevételt, például a fenntartási költségek, a javítások vagy az amortizáció figyelembevételével. Amortizáció alapja a beszerzési érték, a hosszú élettartamú szerkezetek esetében az évi kivonható százalék 2%, közepes élettartamú szerkezeteknél 3%, rövid élettartamúaknál 6% lehet, bizonyos szálláshely-szolgáltató egyéni vállalkozóknál pedig 3%-os külön értékcsökkenés is megengedett.
Adóbevallás és előlegek
A bérbeadás adóévi bevételeit az SZJA alapján kell bevallani. Negyedévente adóelőleget kell megfizetni a bevételek alapján, és az előleg alapja a nyilatkozat alapján vagy a bevétel 90%-a lehet. A kifizető a kockázatokat figyelembe véve számolja ki az előleget, különösen akkor, ha a magánszemély nem nyilatkozik a költségekről.
Számlázás és nyilvántartás
Bérbeadó magánszemélyként adhat bérbe, és ha a bérlő számlát kér vagy a bérbeadó számlát kíván kiállítani, adószámra lesz szükség. Még adószám nélkül is kiállítható számviteli bizonylat, rajta az adóazonosító jel is feltüntethető. A bevételeket és a költségeket érdemes táblázatban vezetni, hogy átlátható legyen az adminisztráció.
Összegzés
Összefoglalva: az ingatlan-bérbeadás adózása a mindenkori jogszabályok alapján történik, és két fő út létezik: a 10%-os költséghányad és a tételes költségelszámolás. A döntést érdemes mindkét módszerrel kiszámolni, hogy melyik adózási forma hozza a legkedvezőbb eredményt egy adott éven belül. A magánszálláshely-szolgáltatás és a termőföld bérbeadása további speciális szabályokat tartalmazhat, amelyeket érdemes figyelembe venni. Ha szeretnéd, hogy bérbe adott ingatlanod passzív bevételként funkcionáljon, keress meg minket bizalommal.
Hogyan számítható ki a bérbeadott ingatlanok megtérülése (KÖNNYEN HASZNÁLHATÓ SZÁMOLÓGÉP!)
Fontos külső tényezők és frissítések
A cikk általános tájoló jellegű, és a szabályok időről időre változhatnak. Érdemes mindig ellenőrizni a NAV oldalát és a mindenkori Szja törvényt, valamint az Áfa-tv. rendelkezéseit az adott adóévre vonatkozóan. Egy megbízható könyvelő vagy adózási szakértő véleménye felbecsülhetetlen értékkel bírhat a konkrét élethelyzetben.
tags: #berleti #dij #adozasa #2010