A határozott idejű bérleti szerződések módosítása és meghosszabbítása Magyarországon

A bérleti szerződések, mint minden jogviszony, dinamikusan változhatnak az idő múlásával. A határozott idejű bérleti szerződések esetében a feleknek lehetőségük van a szerződés meghosszabbítására vagy módosítására, ám nem árt tisztában lenni a jogszabályi keretekkel és a gyakorlati lehetőségekkel. A következőkben részletesen bemutatjuk, hogyan működik ez a folyamat, mire érdemes figyelni, és milyen helyzetek merülhetnek fel.

Miért érdemes meghosszabbítani a határozott idejű szerződést?

Hurrá! Végre megtaláltad az ideális bérlőt, aki vigyáz a lakásodra, időben fizet, és még a szomszédokkal is jóban van. Miért ne tartanád meg hosszabb távon is? A határozott idejű bérleti szerződés meghosszabbítása a legegyszerűbb módja annak, hogy elkerüld az új bérlő kereséssel járó macerát, és biztosítsd a folyamatos bevételt.

Megtartod az álombérlődet: Ha a bérlőddel minden rendben van, miért kockáztatnál egy ismeretlennel?
Időt és energiát spórolsz: Gondolj csak bele, mennyi időt és energiát emésztene fel egy új bérlő keresése, a hirdetések kezelése, a lakásbemutatók… Ugye, hogy nem éri meg?

A szerződés meghosszabbítása, új szerződés aláírása win-win szituáció lehet mindkettőtök számára. Ha nyíltan kommunikáltok, rugalmasak vagytok, és tisztában vagytok a jogi háttérrel, a folyamat gyors és egyszerű lesz. Ne feledd, egy jó bérlő megfizethetetlen!

Hogyan újítsd meg a szerződést?

A szerződés megkötéséhez a felek egybehangzó akarata szükséges, úgy a szerződés is módosítható a felek egybehangzó megállapodásával. A szerződő felek lényegében a szerződés bármely tartalmi elemét megváltoztathatják közös megegyezéssel. Módosíthatják a szerződésből származó jogaikat és kötelezettségeiket, például bérleti szerződésben módosíthatják a bérleti díjat, a határozott időre szóló szerződést határozatlan idejűvé alakíthatják, stb. A szerződés azon része, amelyet a módosítás nem érint, változatlan formában fennmarad.

Kezdj el időben kommunikálni

JeLítsd a bérlődnek, hogy nyitott vagy a hosszabbításra, új szerződésre, amint közeleg a szerződés lejárta. Így mindketten időben felkészülhettek az esetleges változásokra. Természetesen egyeztetni kell erről a bérlővel, mert lehet, hogy a kiköltözés mellett dönt, a szerződés lejáratakor.

Beszéljétek át a részleteket

A meghosszabbítás, új szerződés remek alkalom arra, hogy átnézzétek a bérleti díjat, a kauciót, vagy bármilyen más feltételt, amit módosítani szeretnétek. A hosszabbítás, új szerződés kiváló alkalom lehet a bérleti díj felülvizsgálatára és esetleges emelésére, figyelembe véve az aktuális piaci árakat. Fontos, hogy ezt a kérdést nyíltan és őszintén beszéljétek meg a bérlővel.

Amit még tudnod kell a szerződés lejáratáról és felmondásáról

A határozott idejű bérleti szerződések módosítása és meghosszabbítása során fontos tisztában lenni a jogi keretekkel.

Szerződés lejárat

Ha lejár a határozott idejű szerződés, és a bérlő továbbra is a lakásban lakik, a szerződés automatikusan határozatlan idejűvé válik ( a Ptk. 6:338. § (1) bekezdése szerint ha a határozott időre kötött bérleti szerződés lejárta után a bérlő tovább használja a lakást, és ez ellen a bérbeadó 15 napon belül nem tiltakozik, a szerződés automatikusan határozatlan idejűvé alakul át).

Példa a szerződés átalakulására

Tegyük fel, hogy kötöttél egy egyéves határozott idejű bérleti szerződést:

Kezdete: 2024.
Lejárata: 2025. május 1.

Ha a bérlő 2025. május 1. után is a lakásban tartózkodik, és te, mint bérbeadó, nem tiltakozol 15 napon belül, akkor a szerződés automatikusan határozatlan idejűvé alakul át. Természetesen, a gyakorlatban valószínűleg a bérlő is szólni fog, hogy a szerződés lejáratakor kiköltözik vagy továbbra is szeretne maradni, de azért te mint bérbeadó mindenképpen figyelj a dátumokra és kezdeményezd a megbeszélést.

Felmondás

Ha határozatlan idejű szerződésetek van, mindketten felmondhatjátok a szerződést a törvényben meghatározott felmondási idővel. A Ptk. szerint határozatlan idejű bérleti szerződésnél a felmondási idő a következőképpen alakul:

Ha a felmondást a hónap 15. napjáig közlik, a felmondási idő a hónap utolsó napján jár le.
Ha a felmondást a hónap 15. napja után közlik, a felmondási idő a következő hónap utolsó napján jár le.

A határidők számításánál figyelni kell a pontos dátumokra.

A bérleti szerződés módosításának mintája

A bérleti szerződés módosításának mintája általában a következő elemeket tartalmazza:

Bérlő adatai

Teljes név
Születési hely és idő
Anyja neve
Személyi igazolvány vagy útlevél szám
Lakcímkártya szám
Lakcím vagy tartózkodási hely

Bérbeadó adatai

Teljes név
Születési hely és idő
Anyja neve
Személyi igazolvány vagy útlevél szám
Lakcímkártya szám
Lakcím vagy tartózkodási hely

Bérlemény adatai

A pontos cím, beleértve az utcát, házszámot, emeletet, ajtószámot, helyrajzi számot

Az eredeti bérleti szerződés adatai

Dátum, új megállapodás részletei pl. bérleti díj módosítás

Például:

Bérbeadó és Bérlő együttesen a továbbiakban, mint Szerződő felek, megállapodnak, hogy a 2024.05.01.-én a 1122 Budapest, Kis Mihály utca 2. 8.em.52.szám alatt fekvő ingatlanhoz kötött bérleti szerződésben, a bérleti díj mértéke 2025. május 1.-től, 185000 Ft/hó-ra módosul.

Így adj bérbe ingatlant! - Hogy biztosan megérje!

Tippek a gördülékeny hosszabbításhoz

Ne húzd az időt: Minél előbb kezded el a beszélgetést a bérlőddel a hosszabbításról, új szerződésről annál jobb.

Ha elakadsz, kérj segítséget: Ha bizonytalan vagy a jogi részletekben, vagy bonyolultabb a helyzet, fordulj szakemberhez, jogi szakértőhöz.

Az önkormányzati bérlemények speciális helyzete

Az önkormányzatok korlátozás nélkül felmondhatják a helyiségbérleti szerződéseiket. Ha a bérlők készek arra, hogy elfogadják a bérleti díj - egyes esetekben visszamenőleges - felemelését, elkerülhetik a felmondást, vagy ugyanarra a helyiségre új szerződést köthetnek.

Az önkormányzatok azonban a bérbeadás feltételeiről rendeletet, tehát jogszabályt alkothatnak, ezért a szerződéses szabadság csak annyit jelent, hogy az önkormányzatok alkotmányos keretek között szabadon határozhatják meg rendeleteik tartalmát. A rendelet nem mondhatja ki, hogy az önkormányzat felhatalmazza önmagát arra, hogy a bérleti szerződéseket egyoldalúan módosítsa. Minthogy a bérlő is kénytelen igazodni az önkormányzat rendeletben rögzített bérbeadási feltételeihez, a szerződéskötés és módosítás során diktált feltételekről van szó.

A bérleti díjról nem szabad rendeletet alkotni, tehát úgy tűnhet, hogy a bérleti díj mértéke valóban szabad alku tárgya. Ezt az illúziót rontja le az, hogy az önkormányzatok erről nem rendeletet, hanem jogszabálynak nem minősülő más belső szabályt, pl. határozatot alkotnak, melytőltől saját munkatársaik és vagyonkezelő szervezeteik sem térhetnek el. Így aztán itt is diktált feltételek alakulnak ki. Az önkormányzat szerződésmódosításra, így pl. bérleti díjra irányuló egyoldalú nyilatkozatai legfeljebb a bérlőhöz intézett ajánlatnak minősülnek, melyek csak írásban érvényesek.

Nem minősül szerződésmódosításnak tehát a felemelt bérleti díj közlése akkor sem, ha írásban történik. Egy ilyen közlés önmagában nem jogosítja fel az önkormányzatot vagy vagyonkezelőjét arra, hogy az „új” bérleti díjat számlázza, a bérlőt pedig számlázás esetén sem terheli kötelezettség arra, hogy az egyoldalúan megszabott összeget fizesse. Ez alól kivétel, ha a bérleti szerződés az egyoldalú emelést eleve lehetővé teszi, pl. az infláció miatt. A bérbeadó ilyenkor jogosan számlázza az emelt összegű díjat. Mindez igaz a visszamenőleges emelésre is. Szerződéses felhatalmazás nélkül az egyoldalú visszamenőleges emelés érvénytelen, de nem kizárt, hogy a felek abban állapodnak meg, hogy a bérbeadó visszamenőlegesen is felemelheti a bérleti díjat.

Bérleti díj viták és bírósági eljárások

Ha a bérlő ilyen megállapodásra készül, tudnia kell, hogy olyat tesz, amit vele szemben peres úton nem lehet érvényesíteni, ugyanis pereskedés esetén a bíróság a per megindítása előtti időre a bérleti díjat nem emeli fel. Bérleti díj vita esetén a bíróság bármelyik fél kérelmére módosíthatja a bérleti díj összegét, tehát az is elképzelhető, hogy a bérlő a bérleti díj leszállítását kéri esetleg olyan perben, amit ellene éppen felemelés iránt indítanak. Sőt az is megeshet, hogy a bérlő maga kéri a bérleti díj felemelését. Ez az abszurdnak tűnő eset akkor fordulhat elő, ha a felek között nem az emelés tényéről, hanem annak mértékéről folyik jogvita, tehát az önkormányzat nagyobb mértékű emelést kíván végrehajtani, mint amire a bérlő hajlandó. A bíróság jogerős határozatáig a korábban fizetett bért kell fizetni. A bíróságot nem köti az önkormányzat bérleti díjról szóló határozata vagy ajánlata. A per során azt vizsgálja, hogy a szerződéses bérleti díj olyan alacsony-e, amelyről elmondható, hogy sérti a bérbeadó lényeges jogos érdekét és ez az érdeksére sérelem a bérleti szerződés megkötését követően következett-e be.

Ha a bérleti díj nem az időközbeni piaci változások miatt sérti a bérbeadó érdekeit, hanem már eleve érdeksértően piacidegennek, alacsonynak minősült, a bíróság a díjat nem emeli fel. Ha a szerződésben szerepel az egyoldalú inflációs hozzáigazítás, az önkormányzat alappal nem hivatkozhat arra, hogy az időközbeni pénzromlás vezetett lényeges jogos érdekeinek a sérelméhez, hiszen ahhoz nem kell bíróság és szerződésmódosítás, hogy az inflációs hátrányokat kompenzálja. Az sem igaz, hogy ha a szerződésben az inflációs hozzáigazítás nem szerepel, és az önkormányzat a pénzromlásra hivatkozik, a bíróság egyedüli feladata a hátrány kiszámítása. A bíróság nem csak egyszerű matematikai műveletet hajt végre a bérleti díj felemelési kereset elbírálása során. A bíróság a felek eredeti szerződéses akaratát és más körülményeket is vizsgál, nem csak a számokat. Ha a bíróság lát okot arra, hogy a bérleti díjat felemelje, az emelés mértékét a hasonló adottságú helyiségek piaci bérleti díjához igazítja, figyelembe véve a csökkentő és növelő tényezőket is. Az esetek túlnyomó többségében igazságügyi ingatlanforgalmi szakértő véleményével lehet megtenni az összehasonlítást és ennek indítványozása a felperes kötelessége. A bérleti díj bírói felemelése esetén a bérlő kérheti azt, hogy az ítélettel megállapított hátralékot részletekben fizethesse meg. A bíróságok az esetek túlnyomó többségében ezt engedélyezik.

Vitarendezés és közvetítés

Mód van arra, hogy a felek a per elkerülése érdekében semleges közvetítőt vegyenek igénybe egy konfliktuskezelő, vitarendező eljárás érdekében. A közvetítőkről az Igazságügyi és Rendészeti Minisztérium vezet jegyzéket. A közvetítői eljárásba szükség esetén független ingatlanforgalmi szakértő is bevonható.

A COVID-19 járvány hatása a bérleti jogviszonyokra

A Polgári Törvénykönyv (Ptk.) szerint, ha a szerződés teljesítése lehetetlenné válik, a szerződés megszűnik. A korlátozó intézkedéseket ideiglenesen - egyelőre 2020. december 11. napjáig - vezették be, a bérleti szerződések lehetetlenüléséről és automatikus megszűnéséről nem beszélhetünk. A Ptk. 6:336. § (2) bekezdése szerint, ha a használatra azért nem kerülhet sor, mert a bérlemény műszaki, vagy jogi okokból a rendeltetésszerű használatra nem alkalmas, úgy ezek bérbeadói érdekkörbe tartozó körülményeknek minősülnek, és a bérlőt bérleti díj fizetési kötelezettség az érintett időszakra nem fogja terhelni. Fontos, hogy a Ptk. 6:336 § (2) bekezdésétől a felek a bérleti szerződésekben egyező akarattal eltérhettek, így, ha a bérleti szerződés a jelen rendelkezés alkalmazhatóságát kizárja, úgy a bérlő e bekezdésére hivatkozással a bérleti díj megfizetését nem tagadhatja meg.

Az álláspontunk szerint a bérleti díj elengedését akkor lehet alkalmazni, ha a bevezetett korlátozás közvetlenül érinti a bérlemény működését és a használatot lehetetlenné teszi. A korlátozó intézkedések alapján elsősorban az egyes szabadidős létesítmények vonatkozásában merülhet fel e rendelkezés alkalmazása, tekintettel arra, hogy e létesítmények nem nyithatnak ki. Vitára adhat okot azonban, hogy a helyiségek egyéb célokra (például tárolásra) alkalmasak maradhatnak. Kevésbé egyértelmű a helyzet azon bérlemények vonatkozásában, amelyek használhatóságát a szabályok korlátozzák, de teljesen meg nem szüntetik. Egyes üzletek az este hét órát követő időszakban is rendeltetésszerűen működtek, de a korlátozások következtében ezen üzletek kötelesek azonban este hét órakor bezárni (például nonstopok). Nem egyértelmű, hogy ilyen esetben a korlátozott nyitvatartás vonatkozásában kérhet-e a bérlő, és ha igen, milyen arányban bérleti díj csökkentést.

Továbbra is felmerül az a téves elképzelés, hogy a járvány automatikusan vis maiort eredményez. A vis maior fogalma alatt olyan, az egyes szerződésekre ható, a szerződéskötés időpontjában előre nem látható külső behatás értendő, amely bekövetkezését és következményeit a felek nem tudják befolyásolni, és amelynek következtében a kötelezettségeiket nem tudják teljesíteni.

A koronavírus-járvány azonban egy újszerű, a joggyakorlat által még nem kezelt körülmény. Fontos, hogy a bíróság legfeljebb a kereset benyújtásának időpontjára történő visszamenőleges hatállyal módosíthatja a bérleti szerződést.

tags: #berleti #dij #modositasa