bérleti díj németül: érthető útmutató a német lakbérfék és jogi keretek körül

Eine regelmäßige Zahlung, um die ausschließliche Nutzung einer Immobilie zu erwerben. Eine regelmäßige Zahlung, um die ausschließliche Nutzung einer Immobilie zu erwerben. Miete als Alternative zum Erwerbe; die durch die Miete entstehenden Betriebskosten. A bérleti díj germanizált kifejezése a német jogban a bérleti díjat jelöli, amely a bérlő havi vagy egyenletes időközönként fizetett összeg a lakás használatáért.

Szabályozások és kontextus

Minél nagyobb a lakótér, annál nagyobb bért követelnek érte. Ein Vermieter kann die Miete erhöhen; a bérleti díj növekedéséről szóló kívánság a főbérlő részéről felmerülhet. Der Vermieter sagte, dass er die Miete erhöhen will. Ebben a kontextusban a kifizetett bérleti díj összegét célszerű kevésbé fontosnak tekinteni a lízingszerződés értékelése szempontjából. Diese sollte im Zusammenhang mit der Bewertung des Leasingvertrags als eine Art immateriell gezahlter Mietbetrag angerechnet werden.

Infografika a bérleti díj fogalmáról és a jogi keretekről

Lakbérek szabályozása Németországban

Mintegy 410 német városban és településen kell a bérbeadóknak betartaniuk a lakbérféket. Ellenőrizd a bérleti díjat az aktuális bérleti díjindexhez képest. A lakbérfék nem mindenhol érvényes Németországban. Az egyes szövetségi államok maguk döntenek arról, hogy a bérleti díjak korlátozására vonatkozó rendelkezések alkalmazandók-e, és ha igen, mely városokban. A 16 szövetségi állam közül jelenleg 12-ben van szabályozás a bérleti díjfékre vonatkozóan.

Eine Reihe von ítéletek világít rá arra, hogy melyik esetben lehet a lakbérféket alkalmazni vagy megkérdőjelezni. Egyes rendeletek nem voltak elég hatékonyak, mert hiányzott a megfelelő indoklás, mint legutóbb Alsó-Szászországban (LG Hannover, 2020. augusztus 12-i ítélet, 7 S 7/20 sz. ügy). Még egy olyan indokolás sem elegendő, amelyet csak utólag adnak meg, mint Hessen esetében (BGH, 2019. július 17-i ítélet, VIII ZR 130/18 sz. ügy).

Ha a lakbérfék hatástalan

Ha a lakbérfékről szóló rendelet hatástalan, a bérbeadóknak nem kell betartaniuk azt. Még ha a bérlőknek a rendeletek hibája miatt több bérleti díjat is kellett fizetniük, a pénzügyi kárt nem követelhetik a szövetségi államtól. A Szövetségi Bíróság elutasította egy bérlő úgynevezett hatósági felelősségre alapított követelését Hessen tartomány ellen (BGH, 2021. január 28-i ítélet, III ZR 25/20 sz. ügy).

Piaci jelenségek példákkal

Egy példa: Egy lakás korábbi bérleti díja 7,50 euró volt négyzetméterenként. Az összehasonlítható lakások akár 10 eurós árakat is elérhetnek. A helyi összehasonlítható bérleti díj 8,50 euró. Ha bérlőként már az első tárgyalások során kritikus kérdéseket teszel fel a bérleti díjjal kapcsolatban, gyakran esélyed sincs a lakás megszerzésére. Éppen ezért még fontosabb, hogy bérlőként ismerd a jogaidat.

A bérleti szerződés aláírása után mindig érdemes azt ellenőrizni. Fontos: Nincs olyan felügyeleti hatóság, amelyhez bérlőként fordulhatnál. Annak érdekében, hogy az új lakások építése és a korszerűsítések vonzóak maradjanak a tulajdonosok számára, a lakbérfék alól alapvetően öt kivétel van. Egy dolog közös bennük: 2019. január 1. óta, ha a bérbeadó erre hivatkozni kíván, kérés nélkül tájékoztatnia kell a bérlőjét, hogy a lakbérfék nem vonatkozik a lakásra (§ 556g. (1a) BGB).

Az előző bérlő magas bérleti díjat fizetett, az akkor is így marad, ha az több, mint a lakbérfék által megengedett díj. A bérbeadó továbbra is elkérheti a korábbi bérleti díjat, de nem többet (§ BGB 556e. (1a) 1 sz. 1 BGB).
Az új épületek esetében a bérbeadók szabadon állapíthatják meg a bérleti díjat anélkül, hogy a lakbérféket figyelembe vennék (§ 556f 1. mondat BGB). Az új bérlőket azonban tájékoztatniuk kell arról, hogy a lakást először 2014. október 1-je után vették használatba és adták bérbe (§ 556g. (1a) bekezdés 3. pont BGB).
A lakbérfék még a jelentős korszerűsítés után sem érvényesül. Ennek előfeltétele, hogy a korszerűsítési költségek körülbelül egyharmadát tegyék ki annak, amennyibe egy hasonló új lakás kerül. A dupla üvegezésű ablakok beépítése például nem elegendő. Ez a kivétel csak a korszerűsítést követő első bérbeadásra vonatkozik (§ 556f 2. Ha a felújítás után már volt előző bérlő, akkor ez a második bérbeadás. A bérbeadót ekkor a lakbérfék kötelezi, és legfeljebb azt a bérleti díjat számíthatja fel, amelyet az előző bérlő fizetett.
A szerződés aláírása előtt a bérbeadónak egyértelműen közölnie kell az új bérlővel, hogy ez az első bérbeadás az átfogó korszerűsítés után - csak ekkor határozhatja meg szabadon a bérleti díjat (§ 556g. (1a) 4. sz. 4.
Kisebb korszerűsítések esetén a lakbérfék tíz százalékos határát meghaladó pótdíj fizetésére van lehetőség. Ez azonban csak akkor lehetséges, ha a bérbeadó a korszerűsítés miatt már az előző bérlő bérleti díját is növelhette. A korszerűsítési költségek legfeljebb 8 százalékát, azaz a költségek azon részét, amelyet a bérbeadók a jelenlegi bérleti szerződésekben is átháríthatnak a bérlőikre (§ 556g (1a) bekezdés 2.

A bérbeadóknak elvileg akkor is be kell tartaniuk a lakbérféket, ha bútorozott lakásokat vagy apartmanokat adnak bérbe. Bútorozott lakások, amelyeket a bérbeadó csak ideiglenes használatra ad bérbe - például nyaralóházak. Bútorozott szobák olyanlakásban, amelyben a bérbeadó is lakik (§ 549. (2) bekezdés 1. és 2. Minden más olyan lakásra, amelyet a bérbeadó bútorozottan ad bérbe, a lakbérfék vonatkozik. Az úgynevezett berendezési pótdíj azonban megengedett. A pótdíj kiszámításának módja nem szerepel a jogszabályban. A bérbeadónak a bérleti szerződésben sem kell külön feltüntetnie a pótdíjat. A bérlők számára ezért gyakran nehéz megérteni, hogy a bútorozott lakások bérleti díja hogyan alakul ki, és hogy a bérbeadó megsértette-e a lakbérféket.

Saját hatóságok és ellenőrzési lehetőségek

Ha olyan városban vagy településen kötöttél bérleti szerződést, ahol érvényes a lakbér, akkor ellenőrizned kell, hogy a bérbeadód betartotta-e azt. Ehhez tudnod kell, hogy milyen magas a helyi összehasonlító bérleti díj. A város vagy az önkormányzat honlapján megtudhatod, hogy van-e lakbérindexük. Ezután ellenőrizd a lakás elhelyezkedését és állapotát, hogy megtudd, mennyi lenne a helyi bérleti díj. Egyes városokban vannak online űrlapok, amelyek segítségével gyorsan megtudhatod a vonatkozó bérleti díjat. Ahol nincs lakbérindex, ott kicsit nehezebb a helyzet. Használhatod a bérbeadók és bérlők egyesületeinek adatbázisát és a helyi lakbérekről szóló összehasonlítható statisztikai felméréseket.