Bérleti jog átruházása és cseréje: jogi keretek, folyamat és gyakorlati tudnivalók

A lakás bérleti joga egy vagyoni értékű jog, ami lehetőséget ad arra, hogy egy ingatlant használjon anélkül, hogy azt megvásárolná. Amikor az ingatlanhirdetéseket böngésszük, találkozhatunk olyan ajánlatokkal, amikben az ingatlan bérleti jogát szerezhetjük meg. Elsőre furcsának tűnhet ez a helyzet. A lakás bérleti jog „értékesítése” nem a megszokott értelemben vett értékesítést jelenti.

Jogszabályi háttér és történeti kitekintés

A bérleti szerződést szabályozó jogi keretek meglehetősen összetettek. A Polgári Törvénykönyv alapvető szabályokat tartalmaz, de a részleteket a Lakástörvény határozza meg. Ezen eltérést megengedő normák mellett azonban a bérleti jogot érintő főbb rendelkezések - a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó szabályokról szóló - a Lakástörvényben kapnak helyet. A heterogén jogkörnyezet okai a rendszerváltás utáni évekre, az akkori társadalmi-gazdasági viszonyokra vezethetők vissza.

Az önkormányzati bérlakás rendszer gyökerei a rendszerváltás előtti időkre nyúlnak vissza. A rendszerváltás után megváltozott a társadalmi és gazdasági helyzet, de a jogi szabályozás sok eleme megmaradt. A mai napig érezhető ez a hatás, bár a magyarok jelentős része inkább saját tulajdonában lévő ingatlant szeretne, mint bérlakást. A lakásbérleti jog folyamataira, a cserére és átruházásra vonatkozó szabályokban ez a történeti örökség visszaköszön.

Mikor és hogyan lehetséges a bérleti jog átruházása?

Polgári jogi megállapodást kell kötni. Amennyiben a helyiség bérlője úgy dönt, hogy nem kívánja a helyiséget tovább használni és a helyiségben elvégzett beruházások ellentételezéseként át akarja adni a helyiség bérleti jogát, megállapodhat annak bérleti jogának átruházásában. A Lakástörvény szerint a bérlő a lakás bérleti jogát - a bérbeadó hozzájárulásával - elcserélheti, mely csereszerződést írásba kell foglalni.

A jogszabályok szerint a bérlő a bérleti jogot csak a tulajdonos hozzájárulásával ruházhatja át. Az önkormányzati lakás bérleti joga kizárólag másik lakás bérleti vagy tulajdonjogára cserélhető. Fontos tudnia, hogy ez nem a megszokott értelemben vett adásvételi szerződés.

Átruházás határozott és határozatlan idejű szerződés esetén

Amennyiben az átvevő a határozott idejű bérleti szerződés megkötését választja, úgy az átadó meglévő határozott idejű bérleti jogviszony időtartamát veheti át. Meglévő határozatlan idejű bérleti jogviszony esetében, amennyiben az átvevő nem vállalja a határozatlan idejű bérleti jogviszony megváltásának feltételét, úgy a határozott idejű bérleti jogviszony 5 évig tart (további 5 éves előbérleti jog biztosítása mellett).

Az önkormányzati lakáscserék sajátosságai

Ha Ön önkormányzati lakás bérleti jogának átruházását tervezi, feltétlenül tájékozódjon mindkét jogforrásból! A Lakástörvény kötelező érvényű rendelkezéseket tartalmaz, amelyektől nem lehet eltérni még akkor sem, ha a felek ebben megegyeznének. Az önkormányzat saját rendeletekkel (önkormányzati rendelet) is szabályozhatja a helyi feltételeket.

A csere folyamata során a tulajdonos - jelen esetben az önkormányzat - hozzájárulásával kell a cserét végrehajtani. Csak ez után költözhet be az új lakásba. Fontos, hogy a csere nem szerződésátruházás útján történik. A régi szerződés megszűnik, és egy új jön létre. Ez azt jelenti, hogy az új bérleti szerződést a felek akár új feltételekkel is megköthetik.

Dokumentumok és eljárási lépések

Az önkormányzati lakás bérleti jogát átruházni kívánó személynek több dokumentumot is be kell szereznie. A lakásbérleti szerződésének bemutatása alapvető követelmény. Ha lakástulajdonra történő cseréről van szó, akkor a tulajdonában álló lakóingatlanra vonatkozó tulajdoni lapot is be kell mutatni. Nem elég bármilyen régi tulajdoni lap - a jogszabály előírja, hogy csak a lakóingatlanra vonatkozó tulajdoni lap 30 napnál nem régebbi hiteles másolata fogadható el.

Ezeket a dokumentumokat a bérbeadó által meghatározott feltételek szerint kell benyújtani, általában legalább 30 napos határidővel. A cserét írásba kell foglalni, méghozzá lakásbérleti szerződés megkötése formájában. A csere folyamata során a tulajdonos hozzájárulásával kell a cserét végrehajtani.

Mikor tagadhatja meg az önkormányzat a hozzájárulást?

Az önkormányzat mint bérbeadó bizonyos esetekben megtagadhatja a bérleti jog átruházásához szükséges hozzájárulást (bérleti szerződés megtagadása). Ha a cserepartner nem tudja bizonyítani, hogy valóban rendelkezik lakás bérleti vagy tulajdonjogára vonatkozó jogokkal, az szintén ok lehet a megtagadásra.

Ugyanakkor jó tudni, hogy vannak olyan helyzetek, amikor az önkormányzat nem utasíthatja el a kérelmet. A törvény védi a bérlők érdekeit is bizonyos indokolt esetekben. Ilyenkor a hozzájárulás nem tagadható meg. Ha Önnek egészségügyi problémái vannak, vagy megváltozott a munkahelye, jó hír, hogy ezek alapos indoknak számítanak a bérleti jog cseréjéhez.

Az egészségügyi problémákat általában orvosi igazolással köteles az érintett alátámasztani. A munkahely változását pedig munkáltatói igazolással tudja bizonyítani. Ha ezek az indokok fennállnak, és a szükséges dokumentumokat megfelelően benyújtotta, az önkormányzat nem tagadhatja meg a cseréhez való hozzájárulást. Ilyenkor nem kell bérleti díjat fizetnie a cseréért.

Gyakorlati kérdések a bérleti jog átruházásakor

A bérlakás csere során számos jogi kérdés merülhet fel, amelyekre érdemes előre felkészülni. Például mi történik, ha a cserepartner az átruházás után nem fizeti a bérleti díjat? Az is kérdés lehet, hogy milyen állapotban kell átadni a lakást a cserepartnernek. Az illetőleg a lakásban található berendezési tárgyak sorsa is tisztázandó a szerződésben.

Érdemes pontosan dokumentálni az átadáskor fennálló állapotot, lehetőleg fényképekkel is. Így elkerülheti a későbbi vitákat. A birtokbaadás időpontja megállapodás tárgya, és külön jegyzőkönyv készül róla. Ettől a naptól az átvevő viseli a költségeket, terheket és élvezi a hasznokat.

Szerződéskötés és formai követelmények

A bérleti jogának átruházásához mindenképpen írásbeli szerződést kell kötni. A szóbeli megállapodás ebben az esetben nem elegendő, sőt, jogilag érvénytelen. Az írásbeli szerződésben pontosan rögzíteni kell a csere minden feltételét és részletét. Ki kell térni arra, hogy ki mit ad át kinek, és milyen feltételekkel.

Érdemes ügyvéd segítségét kérni a szerződés megszövegezéséhez, hogy minden törvényi előírásnak megfeleljen. Ne feledje, hogy a szerződés csak akkor lesz érvényes, ha a bérbeadó is hozzájárul a cseréhez!

Mit jelent az ingatlan tulajdonjogának változása a bérleti jog szempontjából?

Jogi szempontból nem akadálya egy ingatlan eladásának, ha az ingatlant bérlő használja. Amennyiben a vevő úgy vásárolja meg az ingatlant, hogy bérleti szerződés is tartozik az ingatlanhoz, akkor felmerül a kérdés, hogy mi lesz a bérlővel? Ha egy ingatlan bérbeadásra került, ez nem akadálya, hogy a tulajdonos a bérlet ideje alatt az ingatlan tulajdonjogát átruházza.

Az átruházni kívánt ingatlanon fennálló bérleti szerződés olyan lényeges körülmény, amelyről az ingatlan tulajdonosának az adásvételi szerződés megkötése előtt is tájékoztatnia kell a vevőt. Ez azért fontos, mert a bérleti jog az ingatlan-nyilvántartásba nem kerül bejegyzésre. Így a tulajdoni lapról a vevő nem tud tájékozódni a bérleti szerződés fennállásáról. A tájékoztatásnak ki kell terjednie a bérleti szerződés összes lényeges feltételére.

Az ingatlan átruházása a bérleti szerződést nem szünteti meg. Ez ezért, ha az ingatlanban bérlő van, de a vevő üres, bérlő nélküli ingatlant kíván kapni, akkor a feleknek erről külön érdemes megállapodniuk az adásvételi szerződésben. A bérleti szerződésben a régi tulajdonos pozíciójába bérbeadóként az új tulajdonos kerül. Ez a változás a törvény erejénél fogva következik be.

Fizetési kötelezettségek és értesítési szabályok

Fontos, hogy a tulajdonos (és bérbeadó) személyének változásáról a bérlőt is tájékoztatni kell az engedményezés szabályai szerint. Mindaddig, amíg a bérlőt nem értesítik a bérbeadó személyének változásáról és nem kap teljesítési utasítást, hogy ezentúl az új bérbeadónak (új tulajdonosnak) kell fizetnie a bérleti díjat, addig a bérlő a korábbi bérbeadónak köteles fizetni. Ha az értesítés elmarad, akkor az új tulajdonos az időközben kifizetett bérleti díjat nem követelheti újra a bérlőtől.

Különleges esetek és védelem a bérlők számára

Ha Önnek egészségügyi problémái vannak, vagy megváltozott a munkahelye, jó hír, hogy ezek alapos indoknak számítanak a bérleti jog cseréjéhez. Az ilyen indokok fennállása esetén az önkormányzat nem tagadhatja meg a cseréhez való hozzájárulást, és ilyenkor nem kell bérleti díjat fizetni a cseréért.

Mit tehet, ha olyan önkormányzati lakásban él, ahol nem Ön a bérlő, hanem például az édesapja vagy édesanyja? Ha a bérlő elhalálozik, bizonyos feltételek mellett a vele együtt élő hozzátartozók folytathatják a bérleti jogviszonyt. Ez nem automatikus, kérelmet kell benyújtani hozzá. Érdemes tudni azt is, hogy nem minden hozzátartozó jogosult erre. A törvény pontosan meghatározza, kik azok, akik élhetnek ezzel a lehetőséggel.

Tartási szerződés és a bérleti jog speciális folytatása

Végezetül szót kell ejteni a lakásbérleti jog legspeciálisabb „megszerzéséről” (törvényi szóhasználattal élve: folytatásáról), amely a tartási szerződéssel függ össze. A Lakástörvény idejétmúlt szabályozása köszön vissza ismételten annál a rendelkezésnél, mely kimondja, hogy a bérlő a lakásbérleti jog folytatása ellenében tartási szerződést a bérbeadó írásbeli hozzájárulásával köthet.

Gyakorlati tanácsok az átruházás előtt

• Tájékozódjon a Lakástörvény és az adott önkormányzati rendelet előírásairól.
• Szerezze be a szükséges dokumentumokat: legfeljebb 30 napos tulajdoni lap-hiteles másolat, meglévő bérleti szerződés.
• Készítse elő az írásbeli csereszerződést ügyvédi segítséggel.
• Rögzítse az átadás-átvétel állapotát fényképekkel és jegyzőkönyvvel.
• Előzetesen kérjen tájékoztatást az önkormányzattól az új szerződés feltételeiről.

Összegzés jellegű megjegyzés

A lakásbérleti jog „értékesítése” nem egy egyszerű adásvétel, hanem speciális, többszereplős jogi ügylet, amelynél kiemelt szerepe van a bérbeadó (gyakran önkormányzat) hozzájárulásának és a jogszabályi kereteknek. A 90-es évekbeli szellemiséget tükröző normák, ha nem is gördülékenyen, de még ki tudják szolgálni a modern társadalmi viszonyokat, helyzeteket.

Dr. A fent megjelent cikk a teljesség igénye nélkül, figyelemfelhívó célzattal készült, mely nem minősül jogi tanácsadásnak. Érdemes megfelelő jogi vagy ügyvédi segítséget kérni minden konkrét ügy kapcsán.

tags: #berleti #jog #atruhazasi #szerzodes

Népszerű bejegyzések:

• CAR/EAR alapú védelem és az építés-szerelés biztosítási díjak kalkulációja
• Bejárat tervezése és kivitelezése családi házhoz
• Új világot építő otthonok: Budapest XVI., XXI. századi energetika
• Társasházak és lakásszövetkezetek fő eredményei: jogi, gazdasági és működési szempontok összegző bemutatása
• XIII. kerületi kiadó lakások