Társasházak és lakásszövetkezetek fő eredményei: jogi, gazdasági és működési szempontok összegző bemutatása
A szövetkezeteknél a tagok személyes közreműködése meghatározó, és a tevékenység eredménye elsősorban a tagok tevékenységének eredményeként alakul ki, kivéve talán a takarékszövetkezeteket. A lakásszövetkezeteknél viszont a tagok közreműködése marginális: az alaptevékenység a szövetkezeti tulajdonnak az üzemeltetése, melyhez a tagok ingatlanai használhatóságának biztosítása társul, és realitás szerint nem növelhető érdemben a tagi személyek közreműködése.
A szövetkezeteknél részjegy van, a lakásszövetkezeteknél pedig az anyagi közreműködés (üzemeltetési költség) realizálódik a havonta fizetendő üzemeltetési és felújítási költségekben. A gazdasági kamarákról szóló 1999. évi CXXI. törvény bevezető rendelkezései szerint a hatály a gazdálkodó szervezetekre terjed ki, és a 2. §-ának a) pontja kimondja, hogy a gazdálkodó szervezetek közé bevonja a szövetkezeteket a lakásszövetkezetek kivételével. E szerint a lakásszövetkezetekre az 1999. évi CXXI. törvény hatálya nem terjed ki, így sem a kamarai regisztráció, sem a tagság nem kötelező a lakásszövetkezetek számára.
A nyilvántartások, felügyelet és jogi környezet
A lakásszövetkezeteket a cégbíróságok tartják nyilván, közel 1300 lakásszövetkezet nyilvántartásáról van szó, míg a társasházak száma jóval nagyobb a kb. 7-800 000 gazdasági társaságával összehasonlítva. A LOSZ 2000 májusától a lakásszövetkezetek érdekképviseletét ellátva közvetetten a társasházak országos hatáskörű érdekképviseletét is felvállalta. A társasházakról szóló 2003. évi CXXIII. törvény módosította a 27/A. §-t, amely a társasház szerveinek törvényességi felügyeletét írja elő, és 2014. február 1-jei hatállyal a jegyzői hatóságokra bízta ezt a felügyeletet. A törvényességi felügyelet gyakorlásának egyik problémája, hogy közhiteles nyilvántartás hiányában nem biztosított a naprakész adatbázis hozzáférhetősége a közös képviselők elérhetőségeivel és az egyes társasházak pontos adataival. A földhivatalokban a közös képviselethez kötött szervezeti és működési szabályzat letétbe kerül, de a nyilvántartások naprakészsége és hozzáférhetősége nem automatikus.
A társasházak a Számviteli törvény szerint is egyéb gazdálkodó szervezetként kerülnek besorolásra, ami érinti a beszámolók elkészítését és közzétételét, a letétbe helyezést és a törvényességi felügyelet megítélését. A gazdálkodó szervezetek adózási és közzétetési kötelezettségei között jelentős különbségek vannak a társasházak és a többi szervezeti formának megfeleléséhez viszonyítva. A közös költségek megállapítása, fizetése és a közös költség behajtása alapvető feladata a közgyűlésnek és a közös képviselőnek, és a törvényes hátteret a társasházakról szóló törvény biztosítja.
A lakásszövetkezetek és a társasházak működési alapelvei
A lakásszövetkezet abban különbözik a társasháztól, hogy saját vagyona és jogi személyisége van. Minden a lakásszövetkezet tulajdonában van, és ezt használják a tagok (szövetkezeti tulajdonosok) használati díj formájában fizetik meg. A lakásszövetkezet alapfeladata a házak működtetése, vállalkozási tevékenységet is folytathat, de a profitot az alaptevékenységbe kell visszaforgatni, a lakásfenntartás és üzemeltetés nonprofit tevékenység marad. A társasház alapítása legalább két, műszakilag megosztott lakást vagy nem lakás célú ingatlant igényel, és az alapító okirat aláírása minden tulajdonostárs kötelezettsége.
A közgyűlés a legfőbb döntéshozó a társasházaknál, ahol a tulajdonosok és meghatalmazottjaik vesznek részt. A közgyűlés hatáskörébe tartozik az alapító okirat módosítása, a társasház megszűnéséről való döntés, a közös tulajdon hasznosításáról, használatáról és a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásokról való döntés. A közgyűlés felelősségre vonhatja a tisztségviselőket, beleértve a közös képviselőt is, és meghatározhatja a kártérítési eljárásokat.
A közös költség megállapítását és a fizetését szintén a közgyűlés rendezi, amelynek mértéke a lakások száma és az ingatlan sajátosságai alapján történik. Jellemzően a közös költség megfizetésére kötelezett minden tulajdonostárs. Ügyvédi irodánk vállalja a közös költség tartozások behajtását, fizetési meghagyás kibocsátását, perbeli képviseletet és végrehajtási eljárás megindítását, továbbá intézi a földhivatali eljárásban a jogi képviseletet és a teljes körű ügyintézést.
Az alapító okirat és a közgyűlést érintő fontos szabályok: az alapító okirat módosításához általában minden tulajdonostárs hozzájárulása szükséges; a meghatalmazással részt vehet bárki a közgyűlésen és szavazhat a meghatalmazó nevében; küldöttgyűlésen meghatalmazással részt venni és szavazni nem lehet. A lakásszövetkezetek alapszabályának módosítása során a közgyűlés 2/3 igenlő szavazata szükséges, és a meghatalmazás részletszabályait az alapszabályban meg kell határozni.
A jogi keretek és kötelezettségek összefoglalása
A társasházakra vonatkozóan a 2003. évi CXXXIII. törvényben meghatározott keretek között zajlik a működés, az alapító okirat módosítása, közös költségek kezelése és a közgyűlés hatáskörébe tartozó feladatok. A lakásszövetkezetekre a 2004. évi CXV. törvény vonatkozik. A közös képviselő felelősségre vonása és a kártérítési eljárások lehetősége a közgyűlés hatáskörébe tartozik. A közös költség és az adózási kötelezettségek tekintetében a jogi szabályozás más-más módon érinti a társasházakat és a lakásszövetkezeteket, ami a jogalkalmazásban különbségeket eredményez.
Gyakorlati jogi képviselet és szolgáltatások
Az ügyvédi iroda vállalja a lakásszövetkezetek és társasházak jogi képviseletét a cégbíróság előtti változásbejegyzési eljárásokban. A közgyűlést összehívja a közös képviselő, évközi költségvetési javaslatot készít, és képviseli a társasházat bíróságok és hatóságok előtt. A közgyűlés előkészítését és a határozatok végrehajtását is ellátja, az épület fennmaradását szolgáló intézkedéseket végrehajtja, és a közös költség beszedéséért felel. A közös képviselő díjazásának megállapítása kizárólag a közgyűlés hatáskörébe tartozik, és általában a lakások száma alapján történik.
Kezdeti és alapvető követelmények a lakásszövetkezet alapításához: legalább két, műszakilag megosztott lakás vagy nem lakás célú ingatlan szükséges; az alapítók aláírják az alapító okiratot. A közgyűlés hatásköre a közös költség megállapítása és beszedése, valamint a tisztségviselők megválasztása és felmentése. A közös költség tartozására vonatkozó fizetések behajtását is vállaljuk, beleértve a jogi eljárásokat és felszólításokat.
A kivitelezéshez kapcsolódó szerződések és nyilvántartások: a szövetkezeti tulajdonú ingatlan adásvételi szerződésének elkészítését és teljes körű földhivatali eljárást vállaljuk. A szövetkezeti tulajdonú ingatlan eladásához elegendő a közgyűlés egyszerű többségének igenlő szavazata.
A társasházakra és a lakásszövetkezetekre vonatkozó alapelvek összefoglalva: a közösségi költségek és a tulajdonjogi viszonyok kezelése a közgyűlés feladata; a közös képviseletet és a jogi felelősséget a jogszabályi keretek biztosítják; a nyilvántartások és az adatkezelés fontos, de a mai rendszerben még nem elegendőek a teljes átláthatósághoz és naprakészséghez, ezért szükség van átfogó nyilvántartási reformra és lehetőség szerint állami finanszírozású megoldásra.
tags: #tarsashaz #szovetkezetek #fo #eredmenyek