Bérleti jog cseréje és az ingatlanközvetítői szerződés: részletes jogi és gyakorlati útmutató

Bérlőként fontos tisztában lenni a bérleti szerződés tartalmával. Akár bérlőként keresel új otthont, akár ingatlanod kiadásán gondolkodsz, egy biztos: a lakásbérleti szerződés jobb ha nem egy ingyenesen letölthető minta alapján készül. Sokan egyből közjegyzőhöz fordulnak, holott jogvita esetén ügyvédek tudnak segíteni. Gondolj csak bele, egy közjegyző nem jogosult peres képviseletre, sok ügyvéd viszont ebből él.

Számtalan kérdés és bizonytalanság merülhet fel a kauciótól kezdve a felmondási lehetőségeken át egészen addig, hogy ki fizeti a kiköltözési nyilatkozatot, vagy a javításokat. Ebben a cikkben összegyűjtöttük a 40 leggyakoribb kérdést, amelyekkel a bérlők és bérbeadók a gyakorlatban leggyakrabban találkoznak. Célunk, hogy közérthetően, mégis jogilag pontosan segítsünk eligazodni a lakásbérlés jogi útvesztőiben - hogy mindenki nyugodt szívvel írhassa alá a szerződést.

Mire figyeljek a lakásbérleti szerződés megkötése előtt?

Bérbeadó személye és jogosultsága: Győződj meg róla, hogy valóban a tulajdonossal vagy a szerződéskötésre jogosult személlyel szerződsz! Kérd el a tulajdoni lapot vagy megbízást.
A lakás pontos címe, leírása: Legyen világosan megjelölve az ingatlan címe, alapterülete, szobaszám, felszereltsége, valamint az, hogy pontosan melyik részek tartoznak a bérleményhez (pl. tároló, parkoló).
Bérleti díj, kaució, fizetési feltételek: Legyen pontosan feltüntetve a havi bérleti díj, a kaució összege, fizetési módja és határideje. Rögzíteni kell, hogy a kaució mire szolgál és mikor, milyen feltételekkel adható vissza.
Rezsi- és közös költségek viselése: Ki milyen költséget fizet? Pontosan mely közüzemi díjak, közös költségek (társasházi díjak) tartoznak a bérlő vagy a bérbeadó kötelezettségébe?
Szerződés időtartama, felmondás: Határozott vagy határozatlan idejű a szerződés? Mennyi a felmondási idő, milyen esetekben lehet megszüntetni, van-e rendkívüli felmondás?
Használati rend, alhasználat, háziállat, dohányzás: Engedélyezett-e háziállat? Lehet-e dohányozni, albérlőt befogadni, a lakást átalakítani, festeni? Ezek mind legyenek tisztázva.
Átadás-átvétel jegyzőkönyv: Készül-e átadás-átvételi jegyzőkönyv (kulcsok száma, mérőórák állása, lakás/felszerelés állapota)?
Javítások, karbantartás megosztása: Ki fizeti a javításokat, karbantartási költségeket? Rögzítsétek, mi számít bérlői és mi bérbeadói kötelezettségnek!
Lakcímbejelentés lehetősége: Engedélyezi-e a bérbeadó a hivatalos lakcímbejelentést?
Közjegyzői okirat vagy sima szerződés: Kötelező-e közjegyzőhöz menni (pl. kiköltözési nyilatkozat miatt), és ennek költségeit ki viseli?
Bérleti díj emelésének szabályai: Van-e ütemezett vagy feltételes bérletidíj-emelés a szerződésben?
Belépés, ellenőrzés szabályai: Hogyan, mikor és milyen jogosultsággal tekintheti meg a bérbeadó a lakást?
Büntetőfeltételek, kötbér, egyéb rejtett költségek: Van-e extra kötbér, büntetés, amit fizetned kell valamilyen szabály megszegése esetén?
Előző bérlő tartozásai, fennálló problémák: Legyen tiszta minden közüzemi mérőóra, tartozás, rejtett hiba!
Változtatások, átalakítások, felújítás engedélye: Mit tehetsz meg a bérbeadó engedélye nélkül, és mire kell külön írásos hozzájárulás?

A bérlők leggyakoribb kérdései

Mennyi a kaució összege általában és mikor kapom vissza?

A kaució összege általában 1-3 havi bérleti díjnak felel meg, de ez a felek megállapodásától és a bérlemény értékétől, valamint a helyi bérleti piaci szokásoktól is függhet. A kaució célja, hogy fedezetet nyújtson a bérbeadónak esetleges károkra, elmaradt bérleti díjra vagy egyéb szerződésszegésből eredő költségekre. A kauciót a bérleti jogviszony megszűnését követően - ha nem történt károkozás, illetve nincs elmaradt közüzemi számla vagy bérleti díj - a bérbeadónak haladéktalanul vissza kell adnia a bérlő részére. Általában a lakás vagy helyiség visszaadásakor, de legfeljebb néhány munkanapon-egy-két héten belül kell megtörténjen a kifizetés (ennek pontos határidejét a szerződés tartalmazhatja).

Benne van a rezsi a bérleti díjban?

A rezsi általában nincs benne a bérleti díjban, kivéve, ha ezt a felek kifejezetten így állapodják meg a szerződésben. A legtöbb bérleti szerződés szerint a bérleti díj csak a lakás vagy ingatlan használatáért fizetett összeget jelenti, míg a rezsi költségeket - általában fogyasztásalapúan - külön kell fizetni. Mindig közvetlenül a bérbeadótól érdeklődjön a közös költség, a fűtés, a víz, a villany és az esetleges egyéb díjak átlagos havi összegéről.

Milyen hosszú a bérleti szerződés időtartama? Lehet lemondani előbb?

A bérleti szerződés időtartama rugalmasan megállapítható, azt a bérbeadó és a bérlő közös megegyezéssel határozza meg. Leggyakoribbak a határozott idejű szerződések (pl. 1 év), de lehet határozatlan időtartamú is. Határozott idejű szerződés esetén általában csak akkor lehet előbb felmondani, ha azt a szerződés kifejezetten lehetővé teszi. Határozatlan idejű szerződésnél a hatályos szabályok szerint a szerződést bármelyik fél a hónap tizenötödik napjáig a következő hónap végére mondhatja fel. Mindkét típusnál lehetőség van rendkívüli felmondásra súlyos szerződésszegés esetén.

Milyen állapotban kell visszaadni a lakást?

A lakást a bérleti szerződés szerint rendeltetésszerű használatra alkalmas, tiszta és sérülésmentes állapotban kell visszaadni, vagyis úgy, ahogy azt átvetted, figyelembe véve a normál, mindennapi használat során elkerülhetetlen, kisebb elhasználódást. A lakás legyen kitakarítva, üres, és a keletkezett szemét el legyen távolítva. Az összes átvett kulcsot, távirányítót, belépőkártyát vissza kell adni. Friss sérülések, jelentős károk okozásakor a bérbeadó a kaucióból levonhat, vagy külön követelheti a javítási költségeket.

Háziállat, dohányzás, lakcímbejelentés

Hozhatok-e háziállatot? Háziállat tartása a bérleményben mindig a bérleti szerződés és a bérbeadó hozzájárulásának függvénye. A bérbeadó kérheti plusz kaució letételét vagy magasabb biztosítékot a háziállat miatt. Ha házi kedvenced károkat okoz, annak helyreállítása a Te felelősséged. Engedély nélkül háziállat bevitele akár a szerződés felmondását vagy a kaució veszteségét is eredményezheti.

Lehet-e dohányozni a lakásban? A dohányzás engedélyezése a szerződés és a bérbeadó döntésétől függ. A dohányzásból eredő károk miatt a bérbeadó kárigényt érvényesíthet vagy levonást eszközölhet a kaucióból. Sok bérbeadó csak az erkélyen vagy az épületen kívül engedi a dohányzást.

Bejelentkezhetek-e a lakcímre? Igen, a legtöbb esetben bejelentkezhetsz a bérlemény lakcímére - de ez minden esetben a bérbeadó hozzájárulásával történik. A bérbeadónak alá kell írnia a lakcímbejelentő nyilatkozatot. Ez fontos lehet hivatalos ügyintézéshez, egészségügyi ellátáshoz, iskolai beiratkozáshoz.

Javítások, felújítások, átalakítások

Ki fizeti a javításokat (pl. elromlott kazán, csőtörés)? A nagyobb javításokat, karbantartásokat - mint például a kazán meghibásodása, csőtörés - általában a bérbeadó köteles megjavíttatni és ezek költségeit viselni. A mindennapi, kisebb hibák, kopások (pl. villanykörte csere, lefolyó kitisztítása) költsége a bérlőt terheli. Ha a bérlő hibájából következik be meghibásodás, akkor annak javítási költsége is őt terheli. A bérleti szerződésben célszerű tételesen rögzíteni, hogy mely javításokat és milyen értékhatárig visel a bérbeadó, és melyeket a bérlő.

Felújíthatom vagy átrendezhetem a lakást? A lakás felújítását vagy tartós átalakítását a bérbeadó írásos hozzájárulása nélkül általában nem lehet elvégezni. Kisebb, nem tartós átrendezés általában megengedett, de nagyobb változtatások (festés, falak mozgatása, burkolatcsere, beépített bútorok) csak előzetes írásos engedéllyel. Engedély nélküli munkálatok esetén a bérbeadó kártérítést követelhet vagy az eredeti állapot visszaállítását várhatja el.

Bérleti jog cseréje és önkormányzati lakások speciális szabályai

Körbejárjuk a bérleti jog cseréjének jogi hátterét egy kis történelmi kitekintéssel ötvözve. A Lakástörvény szerint a bérlő a lakás bérleti jogát - a bérbeadó hozzájárulásával - elcserélheti, mely csereszerződést írásba kell foglalni. Az ügylet rendkívüli jellegét erősíti, hogy ez nem szerződésátruházás keretében történik, a Lakástörvény a szerződés megszűnésének esetkörei alá sorolja a cserét.

Az önkormányzati lakásoknál a szabályozás szigorúbb: az önkormányzati lakás bérleti joga kizárólag másik lakás bérleti vagy tulajdonjogára cserélhető, és a csere írásban, a bérbeadó hozzájárulásával történik. Az önkormányzati rendelet a bérbeadás feltételeit is szabályozhatja (pl. életvitelszerű lakásban lakás követelmény, bizonyos esetekben cserelakás biztosítása).

Az önkormányzati lakás bérleti jogának cseréjéhez történő hozzájárulás nem tagadható meg például egészségügyi ok vagy munkahely megváltozása esetén, amennyiben a szükséges igazolásokat benyújtják.

Mit jelent a bérleti jog „értékesítése”?

A lakásbérleti jog „értékesítése” nem a megszokott értelemben vett értékesítést jelenti. A Lakástörvény szerint ez csereszerződés formájában történhet, a csere nem szerződésátruházás. Ha a bérbeadó a hozzájárulást nem tagadhatja meg, az új bérleti szerződés feltételei sem lehetnek terhesebbek a korábbinál, kivéve a lakbér megállapítását.

Ingatlanközvetítői szerződés: mikor, kivel és milyen feltételekkel?

A közvetítői szerződés olyan megbízási típusú szerződés, amelynek célja, hogy a közvetítő a megbízója és egy harmadik személy közötti szerződés megkötését elősegítse. Az ingatlanközvetítő rendszerint akkor jogosult díjazásra, ha a tevékenysége eredményes: ha a közvetítéssel érintett adásvételi vagy bérleti szerződést megkötötték. Az ingatlanközvetítői megbízást leggyakrabban az ingatlan tulajdonosa adja.

Érvényes közvetítői szerződés jön létre abban az esetben is, ha csak az egyik tulajdonostárs köt szerződést az ingatlanközvetítővel. Ilyenkor csak ő lesz megbízó, és csak őt illetik meg a szerződésből eredő jogok, illetve őt terhelik a kötelezettségek. A törvény nem írja elő a közvetítői szerződés írásba foglalását, de a gyakorlatban erősen ajánlott írásban rögzíteni a feltételeket.

Megbízási típusok és előnyök/hátrányok

Nyílt megbízás: több közvetítő is foglalkozhat az ingatlannal; hátrány, hogy a hirdetések széttagolódhatnak, az ingatlanosok kevésbé dolgoznak keményen.
Megosztott megbízás: a tulajdonos kereső tevékenységet is végezhet, de jutalék fizetési kötelezettség fennállhat, ha közvetítő talál vevőt.
Kizárólagos megbízás: a közvetítő minden erőforrását az ingatlan értékesítésére fordítja; vigyázat: visszaélések, nagy irodáknál több ügynök is hirdetheti az ingatlant.

Az ingatlanközvetítői díj megállapodás kérdése; a jutalék mértékére a szerződésben foglalt díjmegállapodás irányadó. Fontos alaposan elolvasni a szerződést, nézd meg, kivel kötsz megbízást, és ne írj alá ostoba, káros feltételeket.

Gyakorlati tanácsok bérbeadóknak és bérlőknek

Olvasd el alaposan a szerződést, mielőtt aláírod!
Nézz utána az ingatlanosnak! Kérj referenciát, korábbi ügyfelek visszajelzéseit.
Ne bízz meg minden jelentkezőt; kérj fizetőképesség-igazolást, munkáltatói igazolást vagy referenciaadatokat.
Rögzítsétek írásban a bérleti díj fizetésének módját, határidejét és a készpénzfizetés esetén az elismervény kiadását.
Készítsetek részletes átadás-átvételi jegyzőkönyvet fényképekkel dokumentálva.
Ha önkormányzati lakással vagy érintett, tájékozódj a Lakástörvény és az önkormányzati rendelet előírásairól.

Albérlet kiadás menete és üzemeltetési tapasztalatok

Az albérlet kiadás menete sosem egyszerű. Az Inema Ingatlan- és Albérletközvetítő iroda tapasztalatai szerint gyakran célszerű kéthavi bérleti díjnak megfelelő kauciót kérni. A letétbe helyezett kaució szolgál az esetenként felmerülő károk fedezetéül. A hosszú távú, általában egyéves határozott idejű szerződések csökkentik a bérlőcserét és stabil bevételt biztosítanak. Az ingatlanközvetítő segítséget nyújthat a bérleti szerződés elkészítésében magyar és angol nyelven, a bérlő keresésében, kapcsolattartásban és az ingatlan karbantartásában.

Tippek és tanácsok, amiket MINDEN új ingatlanügynöknek tudnia kell

Összefoglaló jogi hivatkozások

A bérleti szerződést szabályozó jogi keretek meglehetősen összetettek. A Polgári Törvénykönyv alapvető szabályokat tartalmaz, de a részleteket a Lakástörvény határozza meg. Az önkormányzatok saját rendeletekkel is szabályozhatják a helyi feltételeket. Ha önkormányzati bérlakás bérleti jogának átruházását tervezi, feltétlenül tájékozódjon mindkét jogforrásból!

Ha a felek a szerződésben nem állapodnak meg a bérleti díj emeléséről, a bérbeadó egyoldalúan nem emelheti a díjat a szerződés hatálya alatt. A kiköltözési nyilatkozatok és egyes speciális rendelkezések esetében közjegyzői okirat előnyös lehet a jogi biztosíték miatt, de nem minden esetben kötelező.

Dr. Nagy Dorottya cikke a teljesség igénye nélkül, figyelemfelhívó célzattal készült, és nem minősül jogi tanácsadásnak. Bonyolultabb ügyekben ügyvéd felkeresése javasolt.

tags: #berleti #jog #kozvetito #szerzodes