Közgyűlés összehívása és szavazási szabályok a társasházban: gyakorlatban alkalmazható útmutató
A társasház közössége az általa viselt közös név alatt az épület fenntartása és a közös tulajdonnal kapcsolatos ügyek intézése során jogokat szerezhet és kötelezettségeket vállalhat, önállóan perelhet és perelhető, gyakorolja a közös tulajdonnal kapcsolatos jogokat, viseli a közös tulajdon terheit.
A közgyűlés a társasház legfőbb döntéshozó szerv, amelyet a tulajdonostársak közössége alkot, és amely dönt minden a társasházat érintő ügyről, kivéve azokat, amelyeket az SZMSZ vagy más jogi előírások kizárólagos hatáskörbe utalnak. A közgyűlést a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke hívja össze, írásos meghívóval és a közgyűlés helyszínével, időpontjával és napirendjével együtt.
Hozzáférés a közgyűléshez és részvétel
A közgyűlésen minden tulajdonostárs részt vehet, ez alapvető joguk, és a részvétel jogát semmilyen körülmények között sem lehet kizárni. A meghívónak tartalmaznia kell a napirendet, az elnöklő személyt és a jegyzőkönyv vezetőjének nevét, valamint a napirendre tett előterjesztéseket és a megismételt közgyűlés időpontját is.
A meghívó küldése legkésőbb a közgyűlés időpontja előtt nyolc nappal történik; sürgős esetben a törvény lehetőséget ad gyorsabb intézkedésre. A meghívóhoz mellékletet is csatolni kell, amely az előterjesztéseket részletesen tartalmazza, például az éves költségvetést és az elszámolást részletező előterjesztéseket.
Határozatképesség és megismételt közgyűlés
A közgyűlés határozatképes, ha az összes tulajdoni hányad több mint felével rendelkező tulajdonostársak jelen vannak. Ha nem határozatképes, megismételt közgyűlést kell tartani a megadott határidőn belül, és a megismételt közgyűlés határozatképes a jelenlevők tulajdoni hányadától függetlenül. A megismételt közgyűlés napirendje megegyezik az eredeti közgyűlés napirendjével.
Szavazati jog és szavazatszámítás
A közgyűlésen a tulajdonostársak szavazati joga tulajdoni hányaduk arányában jár, és általános szabály szerint a jelenlévő tulajdonostársak egyszerű többségével hoznak döntést. A rendes gazdálkodást meghaladó kiadások, például nagyobb felújítások vagy lényeges átalakítások esetén egyhangú szavazat szükséges, attól függetlenül, hogy a szavazatok mennyire arányosak a jelenlévőkhöz viszonyítva. Az írásbeli szavazás is alkalmazható, és ilyen esetekben az SZMSZ részletes szabályokat határoz meg.
Írásbeli szavazás és meghatalmazások
Írásbeli szavazás esetén a közgyűlés előterjesztése és a napirend tekintetében a tulajdonostársak írásban szavaznak, és az eredményt a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke közli. A meghatalmazás lehet általános vagy eseti; általános meghatalmazást írásban kell megadni, és a meghatalmazás mellékletét a jegyzőkönyv mellékleteként kell csatolni. A meghatalmazás minimális tartalmi kellékei: a képviselt tulajdonos adatai, a képviselő személye és a feladat jellege, valamint hogy eseti vagy általános-e. A meghatalmazó és a képviselő között igazolható formában kell megállapodni, és a meghatalmazás a közgyűlés jegyzőkönyvének mellékletét képezi.
Közgyűlési határozatok érvényessége és jogkövetkezményei
Ha egy határozat jogszabályba, alapító okiratba vagy az SZMSZ-be ütközik, vagy a kisebbség jogos érdekeit lényegesen érinti, bármely tulajdonostárs pert indíthat a határozat érvénytelenségének megállapításáért a határozat meghozatalától számított hatvan napon belül. A közös képviselő vagy az intézőbizottság köteles a határozatokról és a végrehajtásról nyilvántartást vezetni, amelyet Közgyűlési Határozatok Könyvének nevezünk. A könyv tartalmazza a határozatok szövegét, a szavazatokat és a végrehajtás módját.
A közgyűlés előkészítésének és levezetésének alapelvei
A közgyűlést levezető elnök feladata a határozatképesség megállapítása és a napirend szerinti viták levezetése. A jegyzőkönyv vezetője gondoskodik a határozatok pontos rögzítéséről, és a napirendi pontok elfogadását követően írásban vagy szóban a határozatban meghatározott módon végrehajtásra kerülnek. A meghívó és a napirend elkészítése összhangban van a törvényi és SZMSZ-szabályozással, és a meghívó egy példányát jó látható helyen a társasházban erkölcsileg is közzé kell tenni.
Napirend, költségvetés és elszámolás
Évente, de legkésőbb május 31-ig meg kell tartani a közgyűlést, amelyen a társasház éves költségvetését és elszámolását jóvá kell hagyni. A közgyűlésen elhangzott javaslatokról és a napirendről a jegyzőkönyvben rögzítésre kerülnek a döntések, a jelenlévő tulajdonostársak és meghatalmazottak neveivel és a leadott szavazatokkal együtt.
Különleges rendelkezések
A közgyűlésen történő döntéshozatal mellett a törvény előírja, hogy a közösség hatáskörébe tartozó egyéb, a szervezeti-működési szabályzatban nem érintett ügyekben is döntenie kell a közgyűlésnek, amennyiben a jogszabály másként nem rendelkezik. A közös képviselő feladata a döntések előkészítése és végrehajtása, a házat érintő jogszabályok és előírások betartására, valamint a közös költségek behajtására vonatkozó igények érvényesítésére vonatkozó intézkedések megtétele.
Kérdések és vitafolyamatok
A közgyűlésen felmerülő problémák közé tartozik például tartózkodó szavazatok kezelése, a közös tulajdon hasznosításának ügyei és a rezsicsökkentés hatásainak tájékoztatása a tulajdonostársak felé. A tartózkodó szavazatok befolyásolhatják a határozat meghozatalát, ezért többek között az SZMSZ-ben érdemes meghatározni, hogy ezek hogyan számítódjanak be a szavazási arányba. Megfontolandó lehet akár olyan megoldás is, hogy a tartózkodókat figyelmen kívül hagyva az igen és nem aránya dönti el a döntést, vagy korlátozzuk a tartózkodó lehetőségét írásbeli szavazás esetén.
Összegzés és jogi tanácsadás
A közgyűlés összehívása és a határozatok meghozatala jogi jelentőségű eljárás, amelynél egyetlen hiba is érvénytelenséget eredményezhet, különösen nagy felújítások vagy költségvállalások esetén. A közös képviselő köteles a határozatokról nyilvántartást vezetni és az érintett tulajdonostársak számára nyilvánossá tenni a döntéseket és a végrehajtás állapotát.
Ha kérdése van, jogi tanácsadás keretében szívesen válaszolunk.
tags: #berlo #szavazas #kozgyules