Bérlők alapíthatnak társasházat? – Minden, amit a társasház alapítás szabályairól tudni érdemes
A modern ingatlanpiacon egyre többen szembesülnek a kérdéssel: alapíthatnak-e bérlők társasházat, vagy kizárólag tulajdonosok kezdeményezhetik ezt a folyamatot? A társasház alapítása összetett jogi és adminisztratív lépéseket takar, amely során kiemelten fontos ismerni a részleteket, a résztvevők jogait és kötelességeit - különösen, ha bérbeadott lakásokról vagy vegyes tulajdoni struktúrával rendelkező épületekről van szó. Az alábbiakban részletesen bemutatjuk a társasház alapítás menetét, a bérlők jogi helyzetét és a leggyakoribb gyakorlati kérdéseket is tisztázzuk.
Társasház definíciója és jogi alapjai
A társasház definícióját a 2013. évi V. törvény a Polgári Törvénykönyvről tartalmazza, s azon belül is az Ötödik könyv (Dologi jog) XX. fejezete. Az új Ptk. XX. fejezetében található a ma hatályos társasházfogalom, emellett itt kerültek rögzítésre a közös tulajdon alapjai is. A társasházi törvény a társasházak jogállását, az alapítás és működés jogi kereteit határozza meg. A társasház olyan jogalany, mely önállóan jogokat szerezhet, perelhet és perelhető.
A társasház magába foglalja a tulajdonosok külön tulajdonát képező társasházi egységeket, valamint a közös tulajdoni épületrészeket, a telket, amelyen az épület áll. A tulajdonosok a tulajdoni hányaduk szerinti mértékben felelnek a közösség egészét terhelő kötelezettségek teljesítéséért. A társasházat, így a tulajdonosok közösségét bizonyos kivételektől eltekintve a közös képviselő képviseli, aki a társasház képviseletében önállóan jár el.
Kik alapíthatnak társasházat?
Az osztatlan közös tulajdonú, azonban legalább kettő, külön tulajdonként bejegyezhető, elkülönült lakásból vagy nem lakás céljára szolgáló helyiségből álló lakóépületek tulajdonosai a Ptk. valamint a Társasházi törvény alapján - Helyi Építési Szabályzat rendelkezéseinek betartásával - társasházat alapíthatnak. Ki kezdeményezheti az alapítást?
- Az ingatlan tulajdonosai többségi döntéssel
- Az ingatlan tulajdonosa (egyszemélyi alapítás)
- Építőközösség (az építtetők, akik általában tulajdonosok is)
Bérlők önállóan nem alapíthatnak társasházat, azonban szerepük közvetve jelentős lehet, például az alapítás során lemondott tulajdonosi jogokról, vagy a lakásokat érintő egyéb jogi kérdések kezelésében.
Tulajdonosi és bérlői jogok viszonya
Fontos megérteni, hogy a bérbe adott lakás társasház jogai nem közvetlenül a bérlőre vonatkoznak, hiszen a társasház jogviszonyban a tulajdonossal áll. A bérlő csak a lakás használója, akinek magatartásáért a tulajdonos tartozik felelősséggel. Bármilyen szerződés is köttetik a bérlő és a tulajdonos között, a társasház mindig a tulajdonostól követelhet közös költséget, károkozásért térítést, vagy rendbontás esetén felelősségvállalást.
A társasház a következő lehetőségekkel élhet: figyelmezteti a tulajdonost, kártérítést követelhet, SZMSZ-módosítással bejelentési kötelezettséget írhat elő, rövid távú bérbeadást tiltó szabályt vezethet be az alapító okiratba. Ezek a lépések különösen akkor fontosak, ha a bérbe adott lakás bérlője zavarja a lakóközösséget, vagy nem tartja be a házirendet.
Bérlők és a társasházi alapítás jogi háttere
| Alapítás kezdeményezője | Alapíthat társasházat? | Bérlői jogosultság társasház alapításában |
|---|---|---|
| Tulajdonos | Igen | Nem - csak közvetett befolyás (pl. tulajdonos útján) |
| Bérlő | Nem | Jogilag nincs közvetlen joga az alapításhoz |
| Építőközösség | Általában igen (ha tulajdonosok) | Nem |
A társasház alapítását a Tt. 5. § alapján felépítendő épületre is lehet alapítani, ezáltal nem szükséges várni az építési munkálatok befejezésével.
A társasház alapításának lépései
- Elkészül az alapító okirat, amelyet valamennyi tulajdonosnak alá kell írnia, és nem hiányozhat az ügyvédi ellenjegyzés sem.
- Műszaki dokumentáció (alaprajz, változási vázrajz) összeállítása, szükség esetén földmérő közreműködésével.
- A Szervezeti és Működési Szabályzat (SZMSZ) elkészítése, amelyben rögzítésre kerülnek a közösségi élet szabályai.
- Az ingatlan-nyilvántartási kérelem benyújtása az alapító okirattal és szükséges mellékletekkel a földhivatalhoz.
- Bejegyzés az ingatlan-nyilvántartásban, amely után a társasház jogilag létrejön.
- Alakuló közgyűlés megtartása, közös képviselő és számvizsgáló bizottság megválasztása, bankszámla megnyitása.
Az alapítás során ügyvéd által ellátott képviselet kötelező a társasházzá alapítás esetében. Ez azért is lényeges, mert az alapító okirat elkészítése összetett, és szigorú alaki, tartalmi kellékeket, valamint jogszabályi megfelelést követel meg.
A változási vázrajz készítésekor a földmérő annak függvényében jár el, hogy a megbízó milyen dokumentációt bocsát a rendelkezésére. Az alapító okiratnak tartalmaznia kell az alapítók személyes adatait, a külön tulajdonba kerülő ingatlanrészek (lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek) pontos meghatározását (rendeltetése, területe), a közös tulajdonban álló épületrészekből és a földrészletből az egyes tulajdonostársakat megillető - a külön tulajdonba kerülő lakáshoz tartozó - tulajdoni hányadot és ezek meghatározásának módját, a közös tulajdonba kerülő épületrészek felsorolását, valamint a közösség közös nevét.
Szervezeti-működési szabályzat (SZMSZ) szerepe és szabályai
A szervezeti és működési szabályzatban meg kell határozni a külön tulajdonon belüli építési-szerelési munka, és a zajjal járó más tevékenység végzésének a lakhatás nyugalmát szolgáló szabályait, azaz a lakóépület házirendjét. A közösség szerveit, azok hatáskörét, jogait és kötelezettségeit, a közös költség viselésének szabályait Szervezeti és Működési Szabályzatban szükséges rögzíteni. Az SZMSZ elfogadása történhet írásban is az összes tulajdoni hányad szerint egyszerű szavazat többséggel (50% + 1 tulajdoni hányadnyi szavazat), akár az alakuló közgyűlésen, akár az azt követő 60 napon belül.
Gyakorlati problémák, bérlői kérdések társasházban
A társasházak működésével kapcsolatosan azt tapasztaljuk, hogy nagyon sok a kérdőjel a lakók részéről. A társasházi lakáskiadás témája az utóbbi években egyre több figyelmet kap - nem véletlenül. A lakásbérlés iránti kereslet folyamatosan nő, miközben sok lakástulajdonos igyekszik kiaknázni ingatlanában rejlő bevételi lehetőségeket.
A lakáskiadásnál két alapvető forma különböztethető meg: a hosszú távú bérbeadás, amely jellemzően több hónapos vagy éves szerződést jelent, és a rövid távú kiadás, amely néhány napos vendégfogadással jár (pl. Airbnb). Bár mindkettő jogszerű lehet, a szabályozásuk és következményeik jelentősen eltérnek. Egy társasházban a lakáskiadás nemcsak magánügy: hatással van a közösség életére, a közös terek használatára, a biztonságra és az ingatlan értékére is.
Konfliktusok kezelése: bérlői magatartás, tulajdonosi felelősség
A társasház jogviszonyban a tulajdonossal áll, a bérlő csak használója az albetéteknek, felelőssége azonban jogilag nem közvetlenül jelenik meg, ezért a társasház problémák esetén mindig a tulajdonoshoz fordulhat.
- A társasház jogszabályi kötelezettségei nem közvetlenül vonatkoznak a bérlőre, hanem a tulajdonosra.
- Célszerű szabályozni a bérbeadás bejelentését, több társasház már bevezette, hogy a bérbe adott lakásokat be kell jelenteni - a lakó nevét, elérhetőségét, tartózkodási idejét is.
- Amennyiben a bérlő magatartása nem felel meg a házirendnek, a társasház először a tulajdonost figyelmezteti.
Ez nem adatvédelmi visszaélés, hanem a ház érdekeinek védelme. A gyakorlat azt mutatja, hogy ahol ez a szabályozás működik, ott kevesebb a konfliktus.
Bérbe adott ingatlan, felelősség, költségek
A bérlő a dolgot rendeltetésének és a szerződésnek megfelelően használhatja. A bérbeadó a bérlő szükségtelen háborítása nélkül jogosult ellenőrizni a használatot. A bérlő a bérleti díjat havonta előre köteles megfizetni. Ha a bérbe adott lakás bérlője zavarja a lakóközösséget, vagy nem tartja be a házirendet, a társasház SZMSZ-módosítással bejelentési kötelezettséget írhat elő, vagy akár rövid távú bérbeadást tiltó szabályt vezethet be az alapító okiratba.
Különleges helyzetek: társasház bejegyzése, elhúzódó eljárások
A társasház alapításának első lépése az alapító okiratban kifejezett elhatározási szándék, majd ezt követi annak az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzése. A gyakorlatban sajnos igen gyakran találkozni olyan helyzettel, amikor elhúzódik a társasház ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzése, mivel az építő, vagy a közösség nem tesz időben eleget a földhivatali eljárás során felmerülő hiánypótlási kérelmeknek.
Ez akkor okozhat nagy problémát, ha a társasházzá alakítás kérelme hamarabb került beadásra, mint a lakások értékesítésének befejezése. Amíg a társasház véglegesen bejegyzésre nem került, széljegy formájában tüntetik fel a tulajdoni lapon a tulajdonjog bejegyzés iránti kérelmet, és továbbra is az építő gyakorolhatja a tulajdonosi jogokat. Ilyenkor a tulajdonos már kifizette a teljes vételárat, szinte be is költözött, de a földhivatali eljárás lezárásáig nem tud a közgyűlésen szavazni.
Tipikus társasházi dokumentumok és azok szerepe
- Alapító okirat: Tartalmazza az alapítók személyes adatait, a külön tulajdonba kerülő ingatlanrészek (lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek) pontos meghatározását, a közös tulajdonban álló épületrészekből az egyes tulajdonostársakat megillető hányadot és ezek meghatározásának módját, valamint a közös tulajdonba kerülő épületrészek felsorolását.
- Szervezeti és Működési Szabályzat (SZMSZ): Rögzíti a közösség szerveinek hatáskörét, jogait és kötelezettségeit, a közös költség viselésének, számításának szabályait, a házirendet, valamint a lakástulajdonosok és bérlők magatartására vonatkozó előírásokat.
- Ingatlan-nyilvántartási kérelem és műszaki dokumentáció: Szükséges a társasház megalapításához és bejegyzéséhez.
Bérlők jogai és lehetőségei a társasházban
Habár a társasházat nem alapíthatják bérlők, a társasházi élet szerves részévé válhatnak, amennyiben a tulajdonos meghatalmazza őket, vagy a társasház SZMSZ-e lehetővé teszi bizonyos jogok (például a közgyűlésen való véleménynyilvánítás) delegálását. A társasház jogviszonyban továbbra is a tulajdonossal áll, ám egyes házirendi, életvitelszerű kérdésekben a bérlő közvetlenül érintett.
A társasházak világában gyakori probléma, amikor a bérlő nem együttműködő, vagy olyan jogosultsága van, amely akár akadályozhatja a társasház közösségi érdekeit (például új vízórarendszer bevezetése esetén). A társasház mindig a tulajdonosnál kezdeményezhet, mivel csak vele áll szerződéses jogviszonyban.
Összefoglalás: Felelős bérbeadás = nyugodt társasházi élet
A bérbe adott lakás társasház jogai témája nem csak jogi, hanem közösségi kérdés is. A megoldás kulcsa a kommunikáció és az együttműködés a tulajdonosok, a közös képviselő és - közvetetten - a bérlők között.
Bérlők önállóan nem alapíthatnak társasházat, a jogszabályok ezt egyértelműen a tulajdonosi többséghez vagy egyszemélyi tulajdonhoz kötik. Ugyanakkor a társasházi élet szabályozásában, a közgyűlések döntéseiben, valamint a házirend és a közös költségek teljesítésének felelősségében a bérlők és a tulajdonosok együttműködése nélkülözhetetlen.
tags: #berlok #alapithatnak #tarsashazat