A vételi ajánlat és a vételi szándéknyilatkozat szerepe az ingatlanvásárlásban
Az ingatlant vásárolni szándékozók gyakran találkoznak azzal, hogy az eladók ragaszkodnak írásbeli vételi szándéknyilatkozat aláírásához, különösen akkor, ha az adásvétel ingatlan közvetítőn keresztül bonyolódik.
Az ingatlan adásvételi szerződés a vételi ajánlattal, illetve ennek elfogadásával jön létre, az ingatlan tulajdonjogának átszállásához azonban mindenképpen szükséges az adásvételi szerződés írásba foglalása és ügyvédi ellenjegyzése is.
A vételi szándéknyilatkozat jelentősége az ajánlattételnek és az ajánlat elfogadásának írásbeli rögzítése.
A vételi szándéknyilatkozatban a vevő az adásvétel lényeges elemeinek meghatározásával ajánlatot tesz az ingatlan megvételére.
Lényeges kérdés általában, de nem kizárólagosan a vételár, a fizetési ütemezés, a foglaló, az ingatlan tehermentesítése, elővásárlásra jogosultak tisztázása stb.
Az ajánlattevő az ajánlatban meghatározott határidőn belül kötve van ajánlatához és a másik fél által történő elfogadás esetén köteles a tartalmának megfelelő szerződést megkötni.
Amennyiben az ajánlattevő által meghatározott határidőn belül nem érkezik elfogadó nyilatkozat, akkor az ajánlattevő mentesül az ajánlati kötöttség alól.
Következésképpen a vételi ajánlat elfogadásával szerződéskötési kötelezettséget eredményező megállapodás jön létre a felek között, azaz egymással az ajánlatban szereplő feltételek szerint, a meghatározott határidőn belül szerződést kell kötniük.
A szerződés létrejöttéhez tehát ajánlattételre és annak másik fél által történő elfogadására van szükség.
A polgári törvénykönyv meghatározza az ajánlat fogalmát.
A törvény szerint az ajánlat a fél szerződés megkötésére irányuló szándékát egyértelműen kifejező és a lényeges kérdésekre kiterjedő jognyilatkozata.
Az e feltételeknek eleget tevő jognyilatkozat ajánlati kötöttséget vált ki, azaz a nyilatkozattevő fél kötve marad jognyilatkozatához.
Az ajánlati kötöttség kizárására továbbra is lehetősége van a feleknek, azonban a kötelező erő nélküli jognyilatkozat nem minősül ajánlatnak - csupán ajánlattételre való felhívásnak -, mert annak elfogadása nem vezethetne a szerződés létrejöttéhez.
A hatályossá válás szabályait - a jelenlévők és a távollévők közötti különbséget fenntartva - a törvény a kötelmek közös jognyilatkozati szabályai között általános jelleggel határozza meg.
Jelenlévők között tett jognyilatkozat esetén a másik fél tudomásszerzése azonnal bekövetkezik, ezért a törvény szerint az ilyen jognyilatkozat nyomban hatályosul.
A Ptk. nem tartalmaz definíciót a távollévők meghatározására, vagyis következik, hogy távollévők között tettnek minősül minden olyan jognyilatkozat, amely nem jelenlévők között tett jognyilatkozatnak tekintendő.
Az ilyen jognyilatkozat hatályossá válásához a másik félhez történő megérkezésére van szükség.
Az ajánlati kötöttség tekintetében a törvény úgy rendelkezik, hogy ez a kötöttség jelenlévők között tett ajánlat esetén megszűnik, ha a másik fél az ajánlatot késedelem nélkül el nem fogadja.
Távollevők között tett ajánlat esetén az ajánlati kötöttség annak az időnek az elteltével szűnik meg, amelyen belül az ajánlattevő - az ajánlatban megjelölt szolgáltatás jellegére és az ajánlat megtételének módjára tekintettel - a válasz megérkezését rendes körülmények között várhatta.
A Ptk. kimondja, hogy megszűnik az ajánlati kötöttség, ha az ajánlatot az ajánlattevő a másik fél elfogadó nyilatkozatának elküldése előtt a másik félhez intézett jognyilatkozattal visszavonja.
A még hatályossá nem vált ajánlat akkor is visszavonható, ha a hatályossá válás után erre nem lenne lehetőség.
A már hatályossá vált ajánlat azonban csak a másik fél elfogadó nyilatkozatának elküldéséig vonható vissza, ha az ajánlat nem tartalmazza, hogy visszavonhatatlan.
Visszavonhatatlan az ajánlat, ha az ajánlat maga tartalmazza ezt a kikötést, vagy ha az ajánlat az elfogadásra határidőt állapít meg.
Utóbbi esetben az ajánlat a megállapított határidőt megelőzően nem vonható vissza.
Az ajánlatot az azzal való egyetértést kifejező jognyilatkozattal lehet elfogadni.
A Ptk. szerint, ha az ajánlat és az elfogadás a lényeges kérdésekben megegyezik, a szerződés akkor is létrejön, ha a felek a szerződés nem lényeges kérdései tekintetében ellentétes jognyilatkozatot tettek.
Ez a felfogás összhangban van azzal, hogy a törvény maga a lényeges kérdésekben való megegyezést szabja a szerződés létrejöttének feltételéül.
A nem lényeges kérdésekben való eltérések esetében a törvény az elfogadó jognyilatkozat tartalma szerint tekinti létrejöttnek a szerződést.
Mivel ez a megoldás hátrányos lehet az ajánlattevőnek, a törvény lehetőségeket biztosít számára a szerződés létrejöttének ilyen esetben történő megakadályozására.
Az ajánlattevő az ajánlat megtétele előtt úgy gátolhatja meg a módosított tartalmú szerződés létrejöttét, hogy már az ajánlatban kiköti: csak az ajánlat változatlan tartalmú elfogadása esetén tekinti a szerződést létrejöttnek, azaz az ajánlat valamennyi kikötését lényeges kikötésnek minősíti.
A szerződés akkor jön létre a felek között, amikor az elfogadó jognyilatkozat hatályossá válik.
A törvény abból a főszabályból indul ki, hogy a késedelmesen megtett elfogadó jognyilatkozat esetén a szerződés nem jön létre, ez alól kivétel, ha az ajánlattevő késedelem nélkül tájékoztatja az elfogadó felet a szerződés létrejöttéről.
A Ptk. a XXV. PED-nek (Polgári Elvi Döntés) az ingatlan-adásvételi szerződéssel kapcsolatos szabályai és a bírói gyakorlat alapján úgy rendelkezik, hogy ha a törvény a szerződés érvényes létrejöttéhez írásbeli alakot követel meg, az ajánlatot és az elfogadó nyilatkozatot is írásba kell foglalni.
Ebből az is következik, hogy olyan szerződés esetében, amelynek érvényes létrejöttét a törvény írásbeli alakhoz köti, ajánlati kötöttséget csak írásbeli ajánlat vált ki.
Kimondja a törvény, hogy a szerződés abban az esetben is érvényesen létrejön, ha a felek jognyilatkozatai külön okiratban szerepelnek és ezek a külön okiratok együttesen tartalmazzák a felek kölcsönös és egybehangzó akaratnyilvánítását.
Hasonlóképpen a több példányban kiállított okirat esetén írásba foglaltnak kell tekinteni a szerződést akkor is, ha mindegyik fél csak a másiknak szánt példányt írja alá.
A fizetési határidőket és a fizetési ütemezést pontosan rögzítsük a vételi szándéknyilatkozatban.
Ha az alkufolyamat során az eladó elfogadja, akkor elállási jogot rögzíthetünk a vételi szándéknyilatkozatban.
Az ingatlanvásárlás érzelmileg és gazdaságilag is megterhelő folyamat.
Ráadásul a témát érintő fogalmi zavar komoly fejtörést okozhat, hiszen akaratunkon kívül is belesétálhatunk kellemetlen helyzetekbe.
Fontos: ingatlan-adásvétel érvényességéhez és a tulajdonjog bejegyzéséhez ügyvéd által ellenjegyzett írásbeli szerződés szükséges.
A vételi szándéknyilatkozat ezzel szemben nem önálló jogintézmény.
Célja, hogy jelezze az ingatlantulajdonosnak a vevőjelölt valós vásárlási szándékát.
Abban az esetben viszont, ha a vételi szándéknyilatkozat tartalmazza a vevő és az eladó személyes adatait, az ingatlan pontos helyét és helyrajzi számát, az ingatlan vételárát, a fizetési ütemezést és a határidőket, valamint a vevő érvényes aláírását, a vételi szándéknyilatkozat jogi értelemben vételi ajánlatnak minősül és jogi kötőerővel bír.
Ezután amennyiben az eladó írásban, változtatás nélkül elfogadja, a vételi szerződés létrejön, és a felek kötelezettséget vállalnak a megállapodás szerint.
Az előszerződés olyan mindkét félre kötelező erejű megállapodás, melyben az érintettek megegyeznek abban, hogy egymással a későbbiek során adásvételi szerződést kötnek.
A vételi szándéknyilatkozat a vevőjelölt számára számos előnnyel járhat, pl. Ugyanakkor kockázatot is rejt magában, hiszen mi történik, ha az eladó elfogadja azt és mégsem kapjátok meg a vásárláshoz szükséges hitelösszeget?
a dokumentum szándékotoktól eltérően valójában ajánlatnak minősül?
az ingatlanközvetítő a szándéknyilatkozat elfogadása alapján jutalékot követel?
Amennyiben vevőként vételi szándéknyilatkozatot tennétek, menjetek biztosra!
Nem szinonimák: foglaló vs. Az előleg a vételár egy része.
Ha az ügylet meghiúsul, főszabály szerint visszajár, kivéve, ha a felek másként állapodtak meg.
A foglaló a Ptk. szerint szerződést megerősítő mellékkötelezettség.
A banki finanszírozás hiánya főszabály szerint a vevő kockázata.
Vagyis ha a szerződésben nincs kifejezetten rögzítve, hogy a hitel elutasítása esetén a foglaló visszajár, akkor a foglaló az eladót illeti meg.
A foglaló a magyar polgári jogban szerződést megerősítő mellékkötelezettségnek minősül, vagyis soha nem önmagában, hanem valamely szerződéshez kapcsolódva létezik.
Ez azt jelenti, hogy az általatok foglalónak gondolt összeg jogi értelemben nem minősül foglalónak, ha nincs hozzá előszerződés vagy adásvételi szerződés.
A foglaló átvételi elismervénynek tartalmaznia kella vevő és az eladó személyes adatait; az ingatlan adatait (címe, helyrajzi száma); az ingatlan vételárát; a tervezett fizetési ütemezést és határidőket; az átadott pontos összeget; a tényt, hogy az átadott összeg foglalónak minősül; a vevő és az eladó hiteles aláírását; min. Fontos: A foglaló átvételi elismervény érvényességéhez nincs szükség tanúkra, mégis azt javaslom, hogy ezt a lépést ne hagyjátok ki.
Két tanú alkalmazásával ugyanis teljes bizonyító erejű magánokirat jön létre.
Jól jönne egy biztonságos foglaló átvételi elismervény minta?
A vételi szándéknyilatkozat és a foglaló átvételi elismervény tipikusan azok a dokumentumok, amelyek első ránézésre ártalmatlannak tűnnek. Ez persze nem azt jelenti, hogy minden papírtól félni kell, hiszen egy jól megfogalmazott vételi szándéknyilatkozat erősítheti a pozíciótokat.
A foglaló átadása körültekintő dokumentáció mellett biztonságot adhat mindkét félnek.
Ha a vételi szándéknyilatkozat tartalmazza a felek adatait, az ingatlan pontos azonosítását, a vételárat, a fizetési feltételeket és kifejezi a szerződéskötési szándékot, akkor jogi értelemben vételi ajánlatnak minősülhet.
A vételi ajánlat a Polgári Törvénykönyv szerinti, lényeges feltételeket tartalmazó, kötelező erejű jognyilatkozat.
A vételi szándéknyilatkozat elvileg csak szándékjelzés, de ha tartalmilag megfelel az ajánlat feltételeinek, ugyanúgy jogi kötőerővel bírhat.
Ha a dokumentum nem minősül ajánlatnak, akkor visszavonható.
Ha viszont ajánlatnak minősül, és az eladó azt elfogadja, akkor a dokumentum jogi kötőerővel bír.
Vagyis a visszavonás már jogkövetkezményekkel járhat.
Főszabály szerint a banki finanszírozás elmaradása a vevő kockázata.
Ha a szerződésben és a foglaló átvételi elismervényben nincs külön rögzítve, hogy a hitel elutasítása esetén a foglaló visszajár, a foglaló elveszhet.
Az előleg a vételár része, amely ingatlan adásvétel meghiúsulása esetén főszabály szerint visszajár.
A foglaló ezzel szemben szerződést megerősítő biztosíték.
Azaz ha a teljesítés a vevő hibájából hiúsul meg, a foglalót a vevő elveszti; ha azonban az adásvétel az eladó hibájából hiúsul meg, az eladó a foglaló kétszeresét köteles visszafizetni.
Nem kötelező, de erősen ajánlott.
Két tanú alkalmazásával ugyanis a dokumentum teljes bizonyító erejű magánokirattá válik. Ez vita esetén jelentős bizonyítási előnyt jelent.
A felek adatait, az ingatlan pontos azonosítását, a teljes vételárat, a fizetési ütemezést, az átadott összeget, valamint kifejezett nyilatkozatot arról, hogy az összeg foglalónak minősül.
A vételi ajánlat ingatlan adásvétel során sok esetben megelőzi az adásvételi szerződés aláírását, ugyanakkor jogi szempontból már ebben a szakaszban is jelentős kötelezettségeket keletkeztethet.
Vételi ajánlatnak minősül minden olyan jognyilatkozat, amelyben a vevő egy konkrét ingatlan megvásárlására irányuló szándékát egyértelműen kifejezi, és amely kiterjed a szerződés lényeges feltételeire.
Fontos hangsúlyozni, hogy a vételi ajánlat nem puszta érdeklődés.
A vételi ajánlat sok esetben még azelőtt kerül aláírásra, hogy a felek minden lényeges körülményt tisztáztak volna.
Amennyiben a vevő banki hitel igénybevételével kívánja finanszírozni az ingatlan megvásárlását, különösen fontos, hogy a vételi ajánlat és az azt követő adásvételi szerződés összhangban legyen a hitel feltételeivel.
A gyakorlatban ezért minden esetben javasolt, hogy a vevő már a vételi ajánlat megtétele előtt tájékozódjon a hitelfelvétel reális lehetőségeiről, akár előzetes hitelbírálat útján.
Amennyiben erre az idő rövidsége miatt nincs lehetőség, különösen fontos, hogy a vételi ajánlat olyan feltételeket tartalmazzon, amelyek egyértelműen rendezik, mi történik abban az esetben, ha a bank az ingatlant nem fogadja el a hitel fedezetéül.
Ahhoz, hogy egy nyilatkozat vételi ajánlatnak minősüljön, annak egyértelműen ki kell fejeznie a szerződéskötési szándékot, és ki kell terjednie a lényeges feltételekre, így különösen az ingatlan pontos megjelölésére, a vételárra és a felek személyére.
Külön kockázatot jelent, ha a vételi szándékot nem maga a vevő, hanem egy harmadik személy - például ingatlanközvetítő vagy ismerős - közvetíti megfelelő meghatalmazás nélkül.
Ingatlan adásvétel esetén a jogszabály az írásbeliséget szigorúan megköveteli, ezért az ajánlat és annak elfogadása is kizárólag írásban történhet érvényesen.
Elfogadás hiányában az ajánlati kötöttség megszűnik, illetve az ajánlat - az elfogadó nyilatkozat elküldését megelőzően - visszavonható.
A későbbi bizonyítási nehézségek elkerülése érdekében célszerű a vételi ajánlatot és az elfogadó nyilatkozatot teljes bizonyító erejű magánokirati formában rögzíteni, különösen akkor, ha a felek között vita alakulhat ki az ajánlat tartalmáról, időbeli hatályáról vagy visszavonásáról.
Előfordulhat, hogy az ingatlan megtekintése vagy további vizsgálata során olyan, korábban nem ismert hibák vagy lényeges körülmények kerülnek feltárásra, amelyek alapjaiban befolyásolják a vételi szándékot.
Irodánk az ingatlan adásvétel teljes folyamatát átfogó jogi támogatással kíséri, a vételi ajánlat előkészítésétől az adásvételi szerződés megkötéséig.
Tapasztalataink szerint a legnagyobb jogi biztonság akkor érhető el, ha az ügyvédi közreműködés már a vételi ajánlat megtétele előtt megkezdődik, így a későbbi viták és anyagi kockázatok jelentős része megelőzhető.
Kérem forduljon hozzánk bizalommal elérhetőségeinken, amennyiben segítségre van szüksége.
Miután kiválasztottuk álmaink otthonát, és megállapodtunk a tulajdonossal a vételárban, legtöbb esetben azzal kezdődik az ingatlan adásvétel folyamata, hogy ezt a szándékot a felek papírra vetik.
A vételi szándéknyilatkozathoz a piaci gyakorlat alapján valamennyi foglaló átadására is sor szokott kerülni, ez biztosítja a vevőt arról, hogy az eladó nem fogja meggondolni magát.
Ugyanakkor itt még nem kell teljes precizitással élni, tehát nem kell például az illetékekre, banki feltételekre kitérni, hiszen arra van az ingatlan adásvételi szerződés, hogy valamennyi részletre kiterjedően rendezze majd a felek megállapodását.
A vételi ajánlat megtételét megelőzően érdemes az ingatlan tulajdoni lapját ellenőrizni, illetve a pénzügyi feltételeket is tisztázni.
Amennyiben hitel felvételre is sor kerül, már ebben a fázisban érdemes szakértő hitelügyintézővel egyeztetni, hogy tisztában legyünk a realitásokkal.
Amennyiben ingatlan közvetítő segítségét vettük igénybe, úgy fontos arra odafigyelni, hogy a megbízásnál milyen limitárat adunk meg.
Legtöbbször ugyanis, amennyiben az ingatlanközvetítő a limitáron hoz vevőt, úgy a közvetítést teljesítettnek kell tekinteni és az eladó meg kell fizesse a közvetítői díjat akkor is, ha időközben más, magasabb árat tartaná elfogadhatónak.
tags: #bet #kotelezo #veteli #ajanlat