Birtokösszevonási célú földcsere illetékmentessége: jogi háttér és gyakorlati következmények
A NAV által közzétett anyagok szerint a termőföldekre vonatkozó új szabályozás kifejezetten kitér a birtokösszevonási célú földcsere adó- és illetékkedvezményeire, és rögzíti, hogy a kedvezmény attól a felektől függ, akiknél a feltételek teljesülnek. A csere alapján csak az illeték- és adómentességben részesül, aki a feltételeknek megfelel, míg a másik fél számára ezek a kedvezmények nem automatikusak. A cikk elemzi, hogyan értelmezi ezt az új, kibővített fogalmat az illetékhivatal és a földforgalmi jogszabályi keretrendszer, és mire érdemes figyelni a gyakorlatban.
A fő fogalmi változások és a jogszabályi háttér
Az új szabályozás értelmében a birtokösszevonási célú csere fogalmát nem csupán a klasszikus csereügyletként értelmezik, hanem olyan, amikor az egyik fél már rendelkezik földterületekkel az adott településen, vagy ha egyik fél helyben lakó, illetve 20 kilométeren belüli gazdálkodó. Ez a bővítés adó- és illetékmentességi jogosultságot adhat annak, akinél a feltételek teljesülnek, és a csere jogi háttere pontosan meghatározza, hogy ki jogosult a kedvezményekre. A Fétv. 9. § (1) és (4) bekezdései, valamint a Földforgalmi tv. releváns passzusai szabályozzák, hogy melyik fél részesülhet a kedvezményekből, és milyen kiegészítő feltételek vonatkoznak a birtokösszevonási célú csere folytán létrejövő jogügyletre.
Fontos megállapítás, hogy a Szjatv. 61. § (2) bekezdése visszautal a Fétv-re, és megerősíti, hogy a birtokösszevonási célú csere nem minősül értékesítésnek. Az értékkiegyenlítésből származó jövedelem az adózó egyéb jövedelmének minősül. Emellett a 9.5.1. d) alpontja a szomszédos föld tulajdonosa részére történő adásvételt írja le, mint külön adómentességi esetet, amely kapcsolódik a csere-specifikus kedvezményekhez.
A birtokösszevonási cél meghatározása és gyakorlati értelmezése
Elsődleges kérdés, hogy mi számít birtokösszevonási célnak. Főszabály szerint az, ha a cserepartner már rendelkezik földterület tulajdonjogával azon a településen, ahová „cseréli magát” (tehát nem újonnan kerül be a településre). További lehetőség, hogy a csere egyik fele helyben lakó vagy legalább 3 éve a település mezőgazdasági üzemközpontja, és a közigazgatási határ 20 kilométeres körzetében található. Ezek a feltételek határozzák meg, hogy a birtokösszevonási célú csere melyik félre terheli a kedvezményeket és melyik nem.
A gyakorlatban előfordulhat, hogy a hivatalos összegző álláspont szerint teljesül az összevonási cél, de a felek úgy oldják meg, hogy a csereügyletet bújtatott adásvételként kezelik. Ilyen esetekben a bírósági joggyakorlat kiemeli a visszaélés lehetőségét, különösen a közös tulajdon megszüntetése és az elővásárlási jogi játszmák kapcsán. A július 1-től életbe lépő változások pedig szigorítanak: a visszaéléses aranykorona-csere esetében az adásvétel kifüggesztési mentességét csak akkor adják meg, ha a vevő legalább 3 éve tulajdonostárs. Emellett a földhivatal jóváhagyását is kötik hozzá, ha a közös tulajdon megszüntetése történik.
Illetékkedvezmények és kötelezettségek 5 éves időtartammal
Az egyik legfontosabb eleme a birtokösszevonási célú földcserének az 5 éves illetékmentességi vállalás. Ha a jogügyletet illetékmentesség illeti, akkor a földbirtok megszerzésekor öt évig nem idegenítik el a vásárolt területet. Az 5 éves kötelezettség alól a birtokösszevonási célú csere kivétel, így ezen idő alatt sem szűnik meg a kedvezmény. Ugyanakkor fontos, hogy ha a vevő a feltételek teljesítését nem vállalja, az adóhivatal jogosult a kedvezmény visszavonására és a normál illeték alkalmazására. A gyakorlat szerint előfordulhat, hogy részben teljesítik a feltételeket, például az egyik rész jogilag megfelel, a másik rész nem; ilyen esetekben a kedvezmények megosztása lehetséges lehet.
A MAGOSZ szerint 2021-től az illetékmentesség a földcsere esetében is értelmezhető lehet a birtokösszevonási célnak megfelelően. A birtokösszevonási cél meghatározása tehát tágabb: nemcsak a telekegyesítés, hanem olyan összefüggő földterületek közötti cserét is érint, amelynél az egyik fél tulajdonában már álló föld szerepel a csere tárgyában. Ebben az értelmezésben a kedvezményre jogosult felek köre tehát attól függ, ki felel meg a fentieknek.
A részletes jogi megfogalmazás és gyakorlati útmutató
A birtokösszevonási célú földcsere tehát a következőket foglalja magában: ha a cserepartner az adott településen már földtulajdonnal rendelkezik, vagy ha a cserepartnerek közül az egyik lakóhelye vagy mezőgazdasági üzemközpontja nem haladja meg a 3 éves időtartamot és a közigazgatási határ 20 km-en belül van, akkor az illetékmentesség a felek között oszlik meg aszerint, hogy ki teljesíti a feltételeket. A 9. §-ban meghatározott, és a Földforgalmi törvény 12. § (a) pontja által megerősített feltételek alapján a csereügyletet érintő illetéktörvényes rendelkezések szerint csak az illetékmentességgel érintett félre vonatkozik a kedvezmény.
A földtulajdon megszerzésekor fennálló öt éves időtartam kezdő dátumát az adóhivatal rögzíti a benyújtott okiratok alapján. Ha a megállapodás nem tartalmazne egyértelmű kezdési dátumot, hiánypótlásra kerül sor. A szerzésre vonatkozó kivételek között szerepel, hogy ha a földet mezőgazdasági célra hasznosítják, és ezt a nyilatkozatot a vevő az illetékhatóságnak benyújtja, akkor a kedvezmények fennmaradnak is.
- Termőföldnek minősül: szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, gyep, nádas és erdő művelési ágban, vagy halastóként nyilvántartott külterületi földrészletet, amelyet ezen célokra hasznosítanak.
- Az illetékmentesség csak a megfelelő feltételek teljesülése esetén illeti meg az egyik felet.
- A visszterhes vagyonátruházási illeték mértéke általában a forgalmi érték 10 százaléka, kivéve a birtokösszevonási célú földcsere esetét, amelynél a kedvezmények egyes esetekben érintettek lehetnek.
Összegzésként megállapítható, hogy a birtokösszevonási célú földcsere komplex jogi és adójogi környezetet érint, ahol a kedvezmények megillethetnek csak azokat a feleket, akiknél a feltételek ténylegesen teljesülnek. A gyakorlatban érdemes alaposan ellenőrizni a személyes és földrajzi feltételeket, és szükség esetén jogi szakértő segítségét kérni.
🔴⚪🟢Rendkívüli energiahelyzet: minden fontos bejelentés egy adásban
Gyakorlati tipp
- Vizsgálja meg, hogy egyik fél rendelkezik-e a szükséges helyi földtulajdonnal vagy helyi lakó- vagy üzemközponttal
- Értékelje, hogy a közigazgatási határhoz viszonyított távolság megfelel-e a 20 km-es küszöbnek
- Győződjön meg róla, hogy az öt éves illetékmentességet vállalja és azt megfelelően dokumentálja
tags: #birtokosszevonasi #celu #onkentes #foldcsere #illetekmentessege