A termőföld tulajdonszerzésének biztonsági okmányai és a kapcsolódó jogszabályok
A termőföld napjainkban a fenntartható élelmezés egyik kulcskérdése, így nagyon lényeges, hogy a termőfölddel kapcsolatos ügyletekre uniós és hazai szinten milyen jogszabályi előírások vonatkoznak. Fontos azzal tisztában lenni, hogy Magyarországon termőföldet ki és milyen feltételekkel szerezhet. Gyakori, hogy termőfölddel kapcsolatos kérdések öröklés kapcsán merülnek fel a családoknál. A jogügyletek résztvevői számára fontos ismerni és alkalmazni a hatályos jogszabályokat, a környezetvédelmi előírásokat, valamint az agrártámogatásokra vonatkozó rendelkezéseket.
A termőföld tulajdonjogának megszerzéséhez kapcsolódóan fontos kiemelni az örökléshez kapcsolódó rendelkezéseket is, mivel gyakori, hogy a hagyatékban termőföld is van, amelyre azonban speciális szabályok vonatkoznak. Törvényes öröklés esetén nem kell alkalmazni a földforgalmi törvényen alapuló szigorú korlátozásokat, azaz a földszerzési maximumon felül is megszerezhető törvényes öröklés jogcímén a föld tulajdonjoga, azonban sem a földek közvetlen művelése, sem pedig az arra vonatkozó támogatások igénybevétele nem lehetséges. Más a helyzet azonban akkor, ha végintézkedés útján kerül sor a termőföld tulajdonjogának átszállására. Ilyen esetben is szükséges a mezőgazdasági szakigazgatási szerv által kiadott hatósági bizonyítvány.
Amennyiben termőföldek tulajdonjogának rendezése, vagy esetleges családon belüli újraosztása a cél, előzetesen számos előkérdést tisztázandó, úgy mint például a termőföldet megszerző földművesnek minősül-e, rendelkezik-e már termőföld tulajdonjogával, van-e a birtokában termőföld, stb.
A termőföld szerzésének feltételei
Első és legfontosabb jogszabályi rendelkezés, hogy a Földforgalmi törvény [a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény] hatálya alá tartozó ingatlant nem vásárolhat meg akárki. Termőföldet alapvetően olyan természetes személy szerezhet, aki a jogszabály szerint földművesnek minősül, a földműves kritériumait teljesíti.
A földművesnek nem minősülő belföldi természetes személy és európai uniós tagállami állampolgár akkor szerezheti meg a föld tulajdonjogát, ha a birtokában álló föld területnagysága a megszerezni kívánt föld területnagyságával együtt nem haladja meg az 1 hektárt. Ezt a szabályt nem kell alkalmazni, ha földművesnek nem minősülő belföldi természetes személy vagy tagállami állampolgár a tulajdonjogot átruházó személy közeli hozzátartozója. Tehát mind a magyar állampolgárra, mint az Európai Unió bármely tagállamának állampolgárára ugyanaz a rendelkezés vonatkozik.
Termőföldnek minősül az a belterületi vagy külterületi ingatlan, amely az ingatlan-nyilvántartásban szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, rét, legelő (gyep), nádas, erdő és fásított terület művelési ágban van nyilvántartva. De termőföld az olyan művelés alól kivett területként nyilvántartott földrészlet is, amelyre az ingatlan-nyilvántartásban az Országos Erdőállomány Adattárban erdőként nyilvántartott terület jogi jelleg van feljegyezve.
A föld tulajdonjogát belföldi természetes személy (magyar állampolgár) és tagállami állampolgár szerezheti meg. Amennyiben a belföldi természetes személy vagy tagállami állampolgár nem minősül földművesnek akkor szerezheti meg a föld tulajdonjogát, ha a birtokában álló föld területnagysága a megszerezni kívánt föld területnagyságával együtt nem haladja meg az 1 hektárt.
A Földforgalmi tv. alapján megalkotásra került a föld tulajdonjogának átruházását, vagy a föld tulajdonjogát érintő más írásba foglalt jogügyletet tartalmazó papír alapú okmány biztonsági kellékeiről és kibocsátásainak szabályairól szóló kormányrendelet, amely 2014. március 1-jétől hatályos.
A biztonsági okmányok szerepe
Az új szabályozás értelmében 2014. március 1-től a föld tulajdonjogát érintő írásba foglalt jogügyleteket, így különösen az adásvételi szerződéseket biztonsági okmányon kell elkészíteni. A biztonsági okmány védelmi elemekkel (vízjellel, pelyhezőkkel és vegyi védelemmel) ellátott papírlap, amely a jobb oldalán hosszanti irányban 10 mm széles irizáló nyomatot tartalmaz, amelyen a “földátruházási biztonsági okmány” felirat látható. A nyomat olyan nyomdatechnikai eljárással készül, ami a felirat másolását kizárja.
Az okirat minden oldalát folyamatos sorszámozással kell ellátni és a lapokat olyan módon kell összefűzni, hogy az okirat sérelme nélkül ne legyen megbontható. A biztonsági okmány ára 60 Ft + ÁFA/lap, amelyet kizárólag az ingatlan-nyilvántartási eljárásban a felek képviseletét ellátó közjegyzők, ügyvédek, jogtanácsosok (a továbbiakban: jogi képviselők), illetve meghatalmazottjaik vásárolhatnak meg a fővárosi és megyei kormányhivatal járási hivatalának járási földhivatalaiban, a fővárosban a Budapesti 1. Számú Földhivatalban és a Budapesti 2. Számú Földhivatalban.
A biztonsági okmányokat kezelő jogi képviselők szintén kötelesek nyilvántartást vezetni, a jogszerű felhasználás nyomon-követhetősége érdekében. A biztonsági okmányt a jogi képviselők egymásnak átadhatják. Az ügyvédi, vagy közjegyzői kamarai tagság megszűnése, szünetelése esetén a jogi képviselőnek az általa kezelt biztonsági okmányokat nyolc napon belül vissza kell szolgáltatni a járási földhivatal részére. A jogtanácsos munkaviszonyának vagy tagsági jogviszonyának megszűnése, vagy tartós távolléte esetén pedig a jogtanácsost alkalmazó szerv köteles gondoskodni a biztonsági okmányok dokumentált módon történő átvételéről és másik jogtanácsos részére történő átadásáról.
Az adásvételi szerződésnek az elővásárlásra jogosultakkal történő közlése során a szerződést négy eredeti példányban kell benyújtani a földhivatalhoz, amelyek közül egy példánynak biztonsági kellékekkel rendelkező papír alapú okmányon (biztonsági okmány) kiállítottnak kell lennie.
A bejegyzési engedélyt és az ügyleti meghatalmazást is biztonsági okmányon kell elkészíteni.
A törvényjavaslat egyik legjelentősebb változtatása, hogy a föld tulajdonjogát érintő jogügyletek írásba foglalása esetére 2023. februárjától megszünteti a biztonsági kellékekkel rendelkező okmány - vagy ismertebb nevén a „zöld papír” - használatát. Helyette a javaslat a szerződések elektronikus regisztrációját írja elő, amelynek részletszabályait kormányrendelet fogja tartalmazni.
Ajándékozás és öröklés
Napjainkban a tulajdonjog átruházásának legkedveltebb formája családon belül az ajándékozás. A termőföld ajándékozása csak bizonyos esetekben lehetséges, például közeli hozzátartozók, bevett egyházak, önkormányzatok, vagy az állam részére.
Egyenes ági rokonok közötti ajándékozás esetén az illetéktörvény alapján az ajándékozás illetékmentes, ami a szülők, nagyszülők, örökbefogadott gyermek és az örökbefogadó szülő közötti ajándékozásra is vonatkozik. Mentesül továbbá az az egyéni vállalkozó, mezőgazdasági őstermelő, az őstermelők családi gazdasága tagjának minősülő földműves az illetékfizetési kötelezettség alól, aki a termőföldet, tanyát, és mezőgazdasági termelőtevékenységhez szükséges művelés alól kivett terület, építményt (magtár, istálló stb.) azért kap ajándékba.
A törvényjavaslat a visszaélések megakadályozása érdekében a közeli hozzátartozók közötti tulajdonátruházás kapcsán is előírja a Földforgalmi törvény 13. §-a szerinti vállalások megfelelő alkalmazását. Ezek a rendelkezések ezidáig a „sima” adásvételnél érvényesültek kötelezően, a közeli hozzátartozók között nem.
Aktuális változások és jogalkalmazás
A termőföldre vonatkozó jogszabályok rendkívül gyorsan változnak. A 2023. évi módosítások jelentősen megnehezítik a jogalkalmazók helyzetét. Különös figyelmet kell ezért fordítani a szerződéskötés időpontjában hatályos rendelkezésekre, mert egy tévesztés is azt eredményezheti, hogy az egyébként is rendkívül hosszú eljárási folyamat során az ügyletet elutasítják, vagy hiánypótlásra kerül sor.
2022. január 1-től a korábbi gyakorlattól eltérően az adásvételi, vagy haszonbérleti szerződést már nem a föld fekvése szerinti települési önkormányzat jegyzőjének kell először megküldeni, hanem a mezőgazdasági igazgatási szervnek. Ez a szerv tulajdonképpen a föld fekvése szerint illetékes fővárosi és megyei kormányhivatal földhivatala. A földhivatal a szerződést annak tartalmi és alaki kellékei alapján megvizsgálja a célból, hogy az tartalmazza-e az előírt nyilatkozatokat. A földhivatal 15 napon belül dönt a szerződés jóváhagyásának megtagadásáról, vagy annak közzétételéről.
A törvényjavaslat alapján számos felesleges ügy gyorsan kiszűrésre tud kerülni és hiba esetén nem kell hónapokat várni az ismételt kifüggesztés miatt. Aránytalannak kell tekinteni az ellenszolgáltatást, ha az érintett föld nem rendelkezik olyan előnyös tulajdonságokkal, amelyek a helyben szokásos haszonbér mértékétől való eltérést indokolják. Ilyen előnyös tulajdonságként vehető figyelembe a föld fekvése, minősége, öntözhetősége, művelhetősége vagy közútról való megközelíthetősége. Ugyanakkor nem vehetők figyelembe jövőbeli bizonytalan események és olyan körülmények, amelyek legalább részben a haszonbérlő elhatározásától vagy kockázatvállalásától függnek.
A jelen cikk tájékoztató jellegű, az érintett témát a teljesség igénye nélkül, figyelemfelhívás céljából dolgozza fel, amely nem minősül jogi tanácsadásnak.
tags: #biztonsagi #okmany #termofold #hozzatartozok