Bruttó szintterület (BVKSZ): mit jelent, hogyan számolják és miért fontos a telek beépíthetőségénél
Amikor álmaink otthonának a felépítése a cél, akkor mindannyian konkrét elképzelésekkel vágunk bele a tervezési folyamatba. Pontosan jól tudjuk, hogy hány emeletet, szobát, vagy épp mekkora erkélyt vagy kertet szeretnénk. Ez azonban már nem annyira könnyű feladat.
Miért fontos előre tisztázni az építészeti fogalmakat?
Mert bár hiába vagyunk elégedettek a telek elhelyezkedésével, méretével, stb., a beépíthetőségét annyiféle jogszabály korlátozza, hogy ezért lehet, hogy néhány elképzelésünkről le kell mondanunk. A konzultációra már célszerű úgy érkezni, hogy a telek beépíthetőségéhez szorosan kapcsolódó építészeti fogalmakkal tisztában vagyunk. Vannak köztük olyan definíciók, amik közel azonosak egymáshoz, és mégsem ugyanazt jelentik.
Alapfogalmak: belterület, beépíthetőségi százalék és beépítettség
Belterületnek nevezzük egy település olyan közigazgatási területét, ami a helyi építési szabályzat kijelölt része. Egy telek beépíthetőségét elsősorban a beépíthetőségi százalék határozza meg. A beépítési százalék azt mutatja, hogy a telek területéből az építeni kívánt ház mekkora helyet foglalhat el.
A beépítettség számítása miatt tehát nem mindegy, hogy a külső falszerkezet milyen vastagságú. Továbbá azt is figyelembe kell venni, hogy a ház belseje egy nagy tér lesz, vagy több apró helyiségből fog állni, hiszen így a válaszfalak területe több hasznos négyzetmétert fog elvenni. Fontos megemlíteni, hogy a hasznos alapterület tovább növelhető olyan plusz szintekkel, mint a pince, a tetőtér vagy az emelet.
OTÉK és helyi szabályozás szerepe
Összegezve tehát, nagyon sok minden befolyásolhatja és szabályozhatja egy telek beépíthetőségét. Az erre vonatkozó általános rendeleteket az OTÉK, vagyis az Országos Településrendezési és Építési Követelményekről szóló 253/1997. XII.20. Ez nem jelent mást, minthogy már a telekvásárlás nulladik percében érdemes utánakérdezni az egyedi keretrendszereknek. Ahogyan azt a korábbiakban olvashattad, a telek beépíthetőségének egyedi (helyi önkormányzat szerinti) paraméterei is megszabják, hogy mire van és mire nincs lehetőséged a házépítés során.
Épületmagasság és homlokzatmagasság: két hasonló, de eltérő mérés
Ezért is fontos, hogy pontosan tudd, hogy mit jelent például az épületmagasság-számítás, illetve miben tér el az homlokzatmagasság kiszámításának metódusától. Épületmagasság meghatározása az OTÉK 253/1997. (XII. 20.) Korm. rend. 1. számú melléklet 33. Íves homlokzatfelületek esetén a szabály majdhogynem ugyanez. A mellékelt ábrán látható, hogy a földszinti alapterület nagyobb, mint az emeleti. Ez azt jelenti, hogy kedvezményként úgymond levonható a 45° alatt vont sík alatti homlokzati felületek.
Homlokzatmagasság definíciója az OTÉK 253/1997. (XII. 20.) Korm. rend. 1. számú melléklet 52. A mellékelt ábrán látható, hogy a földszinti alapterület nagyobb, mint az emeleti. Azonban az épületmagassággal ellentétben itt nem vonható le kedvezményként a 45° alatt vont sík alatti homlokzati felületek. Az homlokzatmagasság esetében így a komplett homlokzati felületet bele kell számolni.
Mi az a szintterületi mutató (bruttó szintterület) és miért számít?
Az építeni kívánt ház nagyságát befolyásoló tényezőjének számít a szintterületi mutató is. Az OTÉK 253/1997. (XII. 20.) Korm. rend. 1. számú melléklet 110. pontja szerint szintterületnek nevezzük az összes építményszint bruttó alapterületét. A helyi szabályozások miatt előfordulhat olyan is, hogy ez az érték csökkenthető. Olyan is előfordul, hogy a helyi rendelet megkülönböztet általános és parkolási szintterületet is.
Leegyszerűsítve azt mondhatjuk, hogy a szintterületi mutató az a szám, ami megmutatja, hogy az adott méretű telken legfeljebb milyen összes bruttó alapterületi szinttel bíró házat szabad felépíteni. Ez valami olyasmi, hogy az épületed minden szintjének bruttó, tehát külső kontúrral határolt területét össze kell adnod, majd ezt az összeget el kell osztanod a telek területével.
Mit számítunk bele pontosan a bruttó szintterületbe?
Ha egy építményszint alapterületéhez hozzáadjuk a (vakolt, burkolt) épületszerkezetek (vagyis mindenekelőtt a falak) által elfoglalt területet, megkapjuk a szintterületet. Ez más néven bruttó építményszint-terület. Az építményszint-területbe nem számítjuk bele a földszinti fedetlen terasz alapterületét, és az üres padlásteret sem. A beépített tetőtér 1,90 m belmagasság feletti részét számoljuk bele határoló szerkezetekkel együtt. Lépcsőház esetén a lépcső területét számoljuk, az induló szinten a lépcső alatti terület 1,90 m belmagasság feletti részét. Ha a garázs a földszinten van, általában beleszámít.
Az OTÉK (253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet az országos településrendezési és építési követelményekről) szerint beleszámít a mutatóba a pince területe, de a legtöbb önkormányzat (pl. Budapesten is) a helyi építési szabályzatban vagy kiveszi a pince területét a mutatóból, vagy jelentős csökkentő tényezőket enged meg. A helyi építési szabályzat az egyes építési övezetekhez és övezetekhez kapcsolódóan a szintterületi mutató számításáról - a (6) bekezdésben foglaltak figyelembevétele mellett - külön rendelkezhet.
Szintterület-sűrűség (mutató) és telekviszonyok
A szintterület-sűrűség (mutató) az építmény összes szintjének bruttó (falakkal együtt mért) területe osztva a telek területével. A szintterületi mutató rendkívül fontos a település adott része beépítése szempontjából, és ezért is komolyan kell venned. Részben ezzel szabályozható az épületek - telekhez viszonyított - alapterülete, magassága, szintszámai, így maga az utca- vagy településkép is.
Gyakorlati következmények: mi változott és mire figyelj?
A Budapesti Építész Kamara tájékoztatása az új OTÉK „bruttó szintterület" meghatározásával kapcsolatban. A jogszabály módosításnak köszönhetően az ennek értelmében számolt beépítési mutató kb. 10 százalékkal kisebb létesítmények tervezését jelenti az adott helyszíneken. Ez különösen a fővárosban komoly változást jelent a telkek és ingatlanok vonatkozásában. A Budapesti Építész Kamara Szakmafelügyeleti Bizottságához több kérdés érkezett az új OTÉK „bruttó szintterület" meghatározásával kapcsolatban.
A bizottság levélben kért egyeztetést a jogalkotótól. A minisztérium képviselői elismerték, hogy ez nemkívánatos tendenciát jelent, különösen Budapesten. Beleznay Éva megbízott főépítész tájékoztatása szerint a főváros keretszabályzata 3 hónapon belül módosul, orvosolva a helyzetet, majd ezt követően a minisztérium is át fogja vezetni a korrekciót az OTÉK-ban. Jó hír, hogy a szakmai észrevételek most ilyen gyorsan megértésre találtak.
Kinek kell számolnia a szintterületet és hogyan készülj fel konzultációra?
A jó hír az, hogy ezt az Építész Tervezőnek kell kiszámolnia. Általában új ház építésekor a legelőször feltett kérdések egyike: „mekkora házat építhetek?” Erre többen azt a választ adják, hogy: „nézzük meg a telek beépíthetőségének mértékét”. Azonban ez még nem minden, hiszen számos további előírás és szabály is befolyásolja. Kicsit korai lenne még hátra dőlni, ha tegyük fel egy Neked tetsző számmal találkozol. Ugyanis az építhető ház méretét nagyon sok előírás, szabály befolyásolja. És ezek közül az egyik legbonyolultabb, legfurább a Szintterületi mutató.
Tippek az építkezés előtt
- Érdemes utánakérdezni az egyedi keretrendszereknek már a telekvásárlás nulladik percében.
- Jó, ha pontosan tudod, hogy mit jelent az épületmagasság és a homlokzatmagasság, mert ezek eltérő módon számolandók.
- Konzultálj építész tervezővel: neki kell kiszámolnia a szintterületet és a szintterületi mutatót.
- Figyeld a helyi rendeleteket: sokszor a pince, garázs vagy tetőtér elszámolása helyi eltéréseket mutat.
Jelenlegi cikkünkben kizárólag azokat érintettük, amikről úgy gondoljuk, hogy nagyon fontosak egy telekvásárlást megelőzően vagy egy kivitelező céggel folytatott konzultáció során. A C60 Építész Stúdió csapataként napról napra azon dolgozunk, hogy az összes házépítéshez kapcsolódó vágyadat teljesítsük. Az előzetes költségbecsléstől kezdve, a tervdokumentáció elkészítésén át, egészen a kivitelezésig.
tags: #brutto #szintterulet #bvksz