Céggel vett ingatlan adózási vonatkozásai
Lakáseladás során nemcsak a vevőt terhelheti illetékfizetési kötelezettség, hanem az eladó is kerülhet adófizetési és -bevallási helyzetbe.
De mi is az ingatlan eladás utáni adó és hogyan számítjuk ki?
Az ingatlaneladás utáni jövedelem után személyi jövedelemadó fizetési kötelezettség keletkezik.
A 2025-ös szabályok szerint az SZJA mértéke 15%.
A lakás eladásából származó bevétel az eladási ár, megszerzésre fordított összeg és ezzel összefüggő kiadások különbségeként számolható ki.
Elszámolható költségek közé tartozik a megszerzésre fordított összeg és a megszerzéssel összefüggő kiadások, például a vételár és az ügyvédi díjak.
Értéknövelő beruházások: a modernizálás, a felújítás költségei befolyásolják az adóalapot.
A megszerzés időpontja meghatározó: a földhivatali benyújtás napja számít, nem a szerződés aláírásának napja.
Részletes példát adtunk a 2022-es vásárlás és 2025-ös eladás kapcsán.
Az adóalap meghatározásához a bevételt csökkenteni kell a költségekkel, így a számított jövedelem alakul.
A 5 éves szabály szerint a szerzés évétől számított idő határozza meg, hogy mennyi a jövedelem és az adó mértéke.
Öröklés esetén a szerzés időpontja az örökhagyó halálának napja, Ajándékozás esetén pedig a megszerzéstől számított idő számít.
Ha 5 éven belül adod el az ingatlant, akkor adóköteles jövedelem keletkezik, amely 15%-os SZJA lehet legfeljebb.
Az adó megfizetése és bevallása 2027-ben történik, hiszen a bevallási határidő május 20.
Az ingatlaneladásnál igénybe vehető kedvezmények közé tartozik a 5 éves türelmi idő és a költségek figyelembe vétele.
Az adó alapja a bevétel és a költségek különbözete, amelyhez hozzájárulhatnak értéknövelő beruházások és egyéb kiadások, amelyek jogosan elszámolhatók.
Az adómentességek között szerepel, ha 5 éve szerezted az ingatlant, vagy ha az adóalapot csökkentő kiadások meghaladják a bevételt.
Fontos azonban, hogy a költségek minden esetben számlával igazolt kiadások legyenek.
A NAV kalkulátor segítségével kiszámolható a jövedelem és az adó nagysága.
A jövedelem kiszámítása: bevétel minusz költség; a számított összeg a szerzés évétől függően csökken.
A 5 éves eladás esetén a jövedelem 0%-a adóköteles, tehát adómentesség állhat elő.
Telekeladás esetén a szabályok hasonlóak, és a szerzés időpontja összevethető a lakás vagy ház megszerzésével.
Speciális esetek közé tartozik a telek és a ráépítés körülményei, ahol több szerzési időpont is felmerülhet.
Öt éven belüli értékesítés esetén az adó mértéke 15%, de az adóalap csökkenthető az elszámolható költségekkel.
A 09. információs füzetben található a részletes NAV tájékoztatás az ingatlanértékesítésről és a vagyoni értékű jog átruházásáról.
Az adóbevallás 2027 májusáig benyújtandó, és a NAV adóbevallási tervezetét lehet felhasználni.
Az illeték és az adó összefüggéseire is érdemes figyelni, hiszen a vevő esetében illetékfizetés merülhet fel a beépített jogcímek alapján.
Számos kivétel és kedvezmény létezik, például haszonélvezeti jog vagy öröklés esetén.
Öröklés esetén a szerzés időpontja az örökhagyó halála, és a hagyatéki érték lesz az adóalap egyik alapja.
Ajándékozás esetén a bevétel 75%-a lehet költségként figyelembe vehető, ha az illetékfizetés nem történt meg előzetesen.
Házassági vagyonközösség megszüntetése esetén a kivásárlás adómentes lehet, ha meghatározott feltételek teljesülnek.
Az adó alóli mentesülés lehetőségei között szerepel a méltányossági kérelem NAV felé, és a részletfizetés is lehetséges.
Az adózás nehezebb lehet vállalkozási tevékenység esetén, vagy műemlék ingatlan eladásakor speciális kedvezmények élhetnek.
A 2026-os szabályok szerint a műemlékként nyilvántartott ingatlanok eladása külön kedvezményeket is kaphatnak.
Gyakorlati útmutató a kalkulátorhoz
A NAV ingatlanértékesítés kalkulátora segít a jövedelem és az adó kiszámításában.
A kalkulátor használatakor érdemes a számított összeg és az adó 5 éves szabály szerinti megoszlását figyelembe venni.
A NAV hivatalos forrásait érdemes átnézni a legfrissebb jogszabályi változásokért és a közelgő bevallási határidőkért.
Az egyik leggyűlöltebb szakma, de épp a szemünk előtt alakul át. Mi teszi a jó ingatlanost manapság?
Adatvédelmi és jogi megjegyzések
Jogi nyilatkozat: Ingatlan-tanácsadóként sok éves tapasztalatom alapján állítottam össze ezt az útmutatót.
Az információk nem helyettesítik a személyre szabott adótanácsadást.
Ha speciális kérdéseid vannak, fordulj könyvelőhöz, adószakértőhöz vagy ügyvédhez.