Zártkerti ingatlanok átminősítése és a belterületbe vonás lehetőségei a gyakorlatban
A KSH 2023-as adatai alapján hazánkban 5,1 millió hektár tekinthető mezőgazdasági művelés alatt álló területnek, amelyet az ingatlan-nyilvántartási törvény nyolc művelési ágba sorol. A nyilvántartásnak a földterület valós hasznosítási módját, állapotát kell tükröznie, ellenkező esetben a használó jelentős földvédelmi bírsággal számolhat. A művelési ágak jelentősége azonban ezen is túlmutat, hiszen például a besorolástól függ az is, hogy osztatlan közös megszüntetésekor megosztásra, vagy bekebelezésre kerül-e sor.
Mi a belterület és külterület jelentése a gyakorlatban?
Fő szabály szerint a települések belterületei a már mezőgazdasági művelés alól kivett, beépített, vagy beépítésre szánt építési telkeket, az infrastrukturális, ipari és kereskedelmi hasznosítású ingatlanokat foglalják magukba. Míg külterület elsősorban mezőgazdasági vagy erdőgazdasági művelés alatt álló, illetőleg ipari vagy infrastrukturális célra a mezőgazdasági művelés alól kivett földrészlet lehet. Előfordulhat, hogy belterületi ingatlanok mezőgazdasági művelés alatt állnak (ebben az esetben legalább 1 hektárosnak kell lenniük, és valamelyik művelési ágban kell őket nyilvántartani).
Ennélfogva az ingatlan-nyilvántartásban alkalmazott művelési ágak (szántó, szőlő, gyümölcsös, erdő-fásított terület, nádas, halastó, kert, legelő) döntő többségében külterületi, mező- és erdőgazdasági művelés alatt álló területek esetén alkalmazhatók. A KSH az elmúlt években kétszer is végzett Agrárcenzust: hazánk több mint 9 millió hektáros földterületéből 5,1 millió hektár tekinthető mezőgazdasági művelés alatt álló területnek. Az egyes művelési ágak pontos aránya csökkenő sorrendben: szántó 81,7%, gyep 15,5%, gyümölcsös 1,6%, szőlő 1,2%.
A művelési ág szerepe és a hatósági kontroll
A termőföld hasznosítási módjának megválasztása egy földrészleten belül a tulajdonos döntése. Egy földrészlet területén több művelési ágba tartozó termelőtevékenység is folyhat. A település belterületén az egy hektárt meghaladó földrészleten és a külterületen a földrészleten belül a különböző művelési ágak területét, továbbá a művelés alól kivett területeket alrészletként kell nyilvántartani. A Járási Hivatal földvédelmi eljárás keretében, helyszíni szemle útján rendszeresen ellenőrzi a földhasználati kötelezettség teljesítését.
A földvédelmi bírság az engedély nélküli vagy megsértett hasznosítás esetén szabályozható szankció. A bírságot a földhasználati nyilvántartásba bejegyzett földhasználóval szemben kell kiszabni, és ha a telek több ingatlanhasználója van vagy közös tulajdonban áll, a kötelezettség egyetemlegesen terheli a használókat vagy tulajdonosokat, illetve haszonélvezőket. A bírság fizetése harminc napon belül esedékes, és köztartozásnak minősül.
Zártkertek története és a gyakorlatban bekövetkezett változások
Az 1960-as években alakított zártkertek a nagyüzemi tábla-rendszerek kialakulása nyomán jöttek létre, majd részben hétvégi házas ingatlanokká váltak, ezáltal a belterületi határ közelébe kerültek. Sok településen a zártkerti övezetek átalakítása hosszadalmas és költséges volt, mert a kivonásokat gyakran hosszú engedélyezési és földvédelmi járadékkötelezettség kísérte. A 2025-ös jogszabály-módosítás pedig lényeges fordulatot hozott: a zártkert átminősítés 2025 nyárától önkormányzati rendelet alapján is lehetséges, ráadásul a kivonás járulékfizetési kötelezettsége kizárásra került, így gyorsabb és olcsóbb lehet az átminősítés.
A változás lényege, hogy a zártkerti ingatlanok művelés alól kivonása a jövőben nem minősül termőföld más célú hasznosításának, és így nem terhelhető földvédelmi járulékkal. A 2007. évi CXXIX. törvény 9. § (1a) bekezdése ezt egyértelműsíti. Az Inytv. 72/E. § és a végrehajtási rendelet 17/A. § pedig meghatározza, hogy a kivonás közvetlenül rögzíthető az ingatlan-nyilvántartásban, és szükség esetén az épület feltüntetésével is együtt benyújtható a kérelem. A kivonás rögzítéséhez az önkormányzat rendelete szükséges, amely meghatározza a kivonás feltételeit és a település-fejlesztési szempontokat is figyelembe veszi.
Hogyan néz ki a folyamat a gyakorlatban?
Ha egy telek külterületi gyümölcsös művelési ágban van, és belterületbe vonását fontolgatják, először szükség van az önkormányzat rendeletére, amely lehetővé teszi a kivonást. Ezután a tulajdonos írásbeli kérelmet nyújt be a földhivatalhoz, megadva a telek helyrajzi számát és a kért besorolást. A legtöbb esetben a kivonás az udvar és a lakóház alrészletre történő kivonását célozza, így a telek közvetlenül lakóingatlanná válhat. Az átminősítés nem automatikus; a kérelem benyújtása után az önkormányzat rendeletében jóváhagyott kivonás bekerül az ingatlan-nyilvántartásba.
Fontos, hogy az átminősítéshez az önkormányzat döntése és a helyi rendezési terv módosítása is szükséges lehet. A hivatalos adathordozókba a változások bejegyzése csak az Inytv. és a végrehajtási rendelet alapján történik. A kivonás részleges is lehet, ilyenkor a telek megosztására is szükség lehet a nyilvántartás pontossága érdekében. Amennyiben épület áll a zártkerti ingatlanon, a kivonás a megnevezésében tünteti fel az épület rendeltetését, például „zártkerti művelés alól kivett terület, gazdasági épület” vagy „lakóépület” jelöléssel.
Mit jelent mindez a lakhatás és az ingatlanpiac számára?
A fiatal párok és első lakásvásárlók helyzete az utóbbi években nehézzé vált a magas árak miatt. A kivont zártkerti telek így lehetőséget adhat a lakóingatlanokhoz jutáshoz, és egyes helyeken összekapcsolható például Otthon Start vagy CSOK Plusz programokkal. A piac rövid távon várhatóan dinamikusabbá válik, mivel a kereslet növekszik a belterületi tervekkel és a könnyebb kivonási lehetőséggel összhangban. Azonban minden településen az önkormányzat döntése alapján történik az átminősítés, így a lehetőségek elérhetősége településenként eltérő lehet.
A lakáspiaci és fejlesztési lehetőségek mellett fontos megjegyezni, hogy az Otthon Start zártkertre csak belterületbe vonás után vehető igénybe. A kivonás és a belterületbe vonás után a telek beépíthetősége és a közműellátottság vizsgálata következik, és az OTÉK-n kívüli rendezési előírásoknak is meg kell felelni.
Gyakorlati útmutató a saját helyzethez
- Első lépésként kérdezze le az ingatlan-nyilvántartási tulajdoni lapot, hogy pontosan milyen művelési ág tartozik a telekhez, és van-e épület a területen.
- Ha önkormányzata lehetővé teszi a kivonást, készítsen írásos kérelmet a kivonásról, adja meg a telek helyrajzi számát, adatait, és hogy melyik kivonási kategóriát kéri (pl. kivett udvar és lakóház).
- Vizsgálja meg a település rendezési tervét, és legyen tisztában az OTÉK szerinti övezeti besorolásokkal és a közműellátottság feltételeivel.
- Ha a telek egy részét kívánja kivonni, a telek megosztását is tervezze meg a nyilvántartásban történő pontos bejegyzés érdekében.
- Épület esetén a kivont zártkerti területet a nyilvántartásban az épület rendeltetésével kell megnevezni.
A folyamat végén értesítik az érintetteket, és a kivonás bejegyzése után a telek a helyi rendeletnek megfelelően kerül nyilvántartásba. A szükséges részletes határidők, eljárási díjak és feltételek a helyi önkormányzat rendeletében kerülnek megnevezésre, amelyet érdemes alaposan áttanulmányozni a folyamat megkezdése előtt.
Az átminősítés végleges, de nem automatikus. Azt minden esetben az önkormányzat rendelete rendezi meg, és a kérelmet a földhivatalhoz kell benyújtani az előírt dokumentációval. A módosítások bejegyzését az Inytv. 17/A. és a végrehajtási rendelet 14/A. alapján végzik el, és a kivett terület elnevezésének pontosítása a nyilvántartásban történik meg.
Összegzés: a zártkerti ingatlanok átminősítésének jogi kerete 2025 nyarán megváltozott: az önkormányzati rendeletek alapján egyszerűbbé vált a kivonás, a földvédelmi járulék fizetési kötelezettség megszűnt, és a folyamat gyorsabb lett. Ugyanakkor a beépíthetőség és a konkrét övezeti besorolás továbbra is függ a helyi szabályozástól és közműellátottságtól. A jogi útmutató és a gyakorlati lépések áttekintése segíti a tulajdonosokat a hatékony tervezésben és a sikeres átminősítésben.
tags: #atminosites #visszavonas #belterulet