Németországban bírósági végrehajtás alatt álló családi ház vásárlása
Megtalálta álmai otthonát, kicsit felújítandó, de a vételárat látva nem hisz a szemének? Ha végrehajtási joggal terhelt ingatlan eladása merül fel, sok eladó alkalmaz nyomott árat, ezért a pécsi ügyfeleim időről-időre belefutnak végrehajtási joggal terhelt ingatlanokba. A velük való hosszú beszélgetések tapasztalatait szeretném megosztani ebben a bejegyzésben, remélem az olvasók sok olyan ismeretre tesznek majd szert, ami alapján könnyebben megállapíthatják, hogy megéri-e belevágni egy végrehajtási joggal terhelt ingatlan megvásárlásába!
Mi is a végrehajtási jog?
A végrehajtási jog alapján a bírósági végrehajtó jogosult az azzal terhelt ingatlan árverezésére, vagy egyéb értékesítésére - az ingatlan tulajdonosának hozzájárulása nélkül, sőt akár a kifejezett akarata ellenére is!
Ha az ingatlan tulajdoni lapján végrehajtást találunk, akkor láthatjuk az annak alapjául szolgáló tartozás összegét is - bár ez a tőkeösszeg, tehát a valós tartozás ennél jóval magasabb, akár dupla összegű is lehet.
Az adós tulajdonában levő ingatlant az ingatlan jellegére (lakás/gazdasági épület/termőföld), és az ingatlant terhelő jogra vagy tilalomra, továbbá az ingatlanhoz kapcsolódó, az ingatlan-nyilvántartásba feljegyzett tényekre tekintet nélkül végrehajtás alá lehet vonni.
A végrehajtási jog az ingatlan-nyilvántartásba (a tulajdoni lap III. részére) bejegyezhető és ezt nagyon ritkán mulasztják el a végrehajtók.
Hogyan történik az ingatlan végrehajtás?
Kiindulási alapként szögezzük le, hogy nem minden tartozás esetén indul ingatlan végrehajtás. Ahhoz, hogy egy adott ingatlanra vonatkozóan ez megtörténjen, szükség van rá, hogy az ingatlan (akár csak társ) tulajdonosával szemben végrehajtható okirat (tipikusan bírósági ítélet, vagy közjegyzői okirat) alapján, a hitelező kifejezett kérelmére végrehajtás induljon.
A végrehajtás első lépése a bankszámlák inkasszálása, ezután a munkabérből kell megpróbálni levonni a kívánt összeget és csak végső, indokolt esetben kerülhet sor az ingatlan végrehajtásra.
Az ingatlan végrehajtás első igazi, az ingatlan tulajdonosát is érintő, lépése a foglalás. Az ingatlan lefoglalás úgy történik, hogy a végrehajtó megkeresi a földhivatalt, hogy a végrehajtási jogot jegyezze be az ingatlan-nyilvántartásba. A végrehajtó a lefoglalt ingatlan értékesítése csak jóval azután lehetséges, hogy a végrehajtási jog a tulajdoni lapon megjelent.
Ingatlan végrehajtás menete (lépések)
- Az adós tartozását végrehajtható okirat igazolja, ez alapján a hitelező kéri az ingatlan végrehajtást.
- Kijelölésre kerül a végrehajtó, a végrehajtási eljárás megindul.
- A hitelező bejelenti az adós ingatlanvagyonát a végrehajtónak, vagy azt a végrehajtó magától felderíti.
- A hitelező megelőlegezi a végrehajtási költségeket, a végrehajtó 3 napon belül lefoglalja az ingatlant.
- A végrehajtási jog bejegyzésre kerül a tulajdoni lapra (ingatlan foglalása).
- Lakóingatlan lefoglalásának tényéről a végrehajtó tájékoztatja az ingatlan fekvése szerint illetékes jegyzőt.
- A hitelező kéri az ingatlan értékesítését, a végrehajtó az ingatlan értékesítése előtt megállapítja a becsértéket.
- Bizonyos kivétellel a végrehajtó kiköltözteti a lakókat.
- A végrehajtó 45, vagy lakóingatlan esetén a jegyzői tájékoztatást követő 60 nap elteltével elárverezi az ingatlant.
- A vevő megveszi az ingatlant, a vételáron a végrehajtást kérő, a végrehajtó és a tulajdonos osztozik; a vevő birtokba veszi az ingatlant.
Árverés és regisztráció
Az ingatlan értékbecslése (becsértékének megállapítása) után az ingatlan értékesítése rendszerint árverésen történik, azonban erre csak akkor kerülhet sor, ha a tartozás összege meghaladja az 500.000,- Forintot.
A végrehajtói árverésen való részvételhez szükség van a Magyar Bírósági Végrehajtói Kar által működtetett EÁR rendszerbe történő regisztrációra, amelynek díja egyszeri 6.000,- Forint. A regisztráció bármelyik önálló bírósági végrehajtónál személyesen végezhető el.
A megvásárolni kívánt ingatlan árverésén történő részvételhez szükség van az ún. árverési előleg megfizetésére, amely az ingatlan becsértékének 10 %-a és amelyet átutalással kell megfizetni azon végrehajtói irodának, amely előtt az árverés folyamatban van, majd az utalást követően szükség van az aktiválási kérelem megküldésére is.
Lehetséges vásárlási útvonalak
Röviden igen, lehetséges végrehajtás alatt álló ingatlanokat vásárolni a végrehajtáson kívül. A Vht. szerint a lefoglalt ingatlanra jogot azzal a feltétellel lehet szerezni, hogy az a végrehajtási jogot nem sérti, és a végrehajtás célját sem hiúsítja meg. Ez a konkrétum azt jelenti, hogy az ilyen jog nem elidegenítési és terhelési tilalom hatású, azaz nem kizárt a végrehajtási joggal terhelt ingatlan értékesítése - a végrehajtási jog azonban az adásvételre tekintet nélkül fennmarad.
Az ingatlan árverésen kívüli vétel bevett szokás, ilyenkor a lefoglalt ingatlan megvásárolható ingatlan árverésen kívül is a felek kívánságára - értelemszerűen a végrehajtó közreműködésével. Abban az esetben, ha a vételárból előreláthatólag kielégíthető valamennyi végrehajtást kérő követelése, illetve nem áll fenn más érdekeltnek az ingatlanra vonatkozóan egyéb joga, úgy a végrehajtást kérő(k) beleegyezése sem szükséges az árverésen kívüli eladáshoz; a vevő az adós által megjelölt személy lesz, az adós által megállapított becsértéken.
Arra is van mód, hogy megegyezzünk az adóssal és a végrehajtást kérőkkel abban, hogy a végrehajtási eljárásban egy adásvétel útján szálljon át a tulajdonjog. Ebben az esetben a végrehajtó foglalja okiratba az ügyletet, a vételár az ő számlájára kerül. Ehhez azonban szükséges az adóssal és a végrehajtást kérőkkel történő előzetes egyeztetés és egy együttműködés kialakítása. Mindez természetesen nem egyszerű, tekintve, hogy az érdekeik alapvetően ellentétesek.
Mi marad meg az ingatlanon árverés után?
Az árverési vétel nem számít ún. eredeti szerzésmódnak, azaz az árverés ténye nem tisztítja meg mindentől az ingatlan tulajdoni lapját. A következő jogok fennmaradnak akkor is, ha a vevő árverésen vásárolt: a telki szolgalom, a közérdekű használati jog, az ingatlannyilvántartásba bejegyzett haszonélvezeti jog, a törvényen alapuló haszonélvezeti jog, tehát pl. az özvegyi jog akkor is, ha nincs az ingatlannyilvántartásba bejegyezve, az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett építményi jog.
Végrehajtási jog törlése
Ha nem árverésen vásárolnánk, hanem mégiscsak az ingatlan tulajdonosától, de törekszünk a biztonságra is, akkor a vételár teljes összegű kifizetése előtt a végrehajtási jog törlése szükséges. A végrehajtási jog törlésére akkor van lehetőség, ha ahhoz a végrehajtó hozzájárul. Ennek a legegyszerűbb esete, ha az adós, vagy az adósra tekintettel harmadik személy a teljes tartozást rendezi.
A legkézenfekvőbb megoldás, ha az eladóval kötött adásvételi szerződésben rögzítik, hogy az értékesíteni kívánt ingatlan végrehajtási joggal terhelt és az eladó a vételárból az ingatlan tehermentesítését vállalja. Jó hír, hogy a végrehajtás törlése tárgyában hozott határozatot a széljegyzett beadványok rangsorára való tekintet nélkül kell az ingatlan-nyilvántartásban átvezetni - azaz nem kell a földhivatali ügyintézésre 60 napot várnunk.
Mit tehetek, ha a foglaló átadása után került be a végrehajtás a tulajdoni lapra?
Egy adásvételi szerződés megkötésekor előállhat az a helyzet is, hogy a szerződés megkötését követően, a foglaló átadása után az ingatlanra végrehajtási jog kerül bejegyzésre. Ilyenkor a lakás még nem tartozik az árverés alatt álló ingatlanok közé.
Ha a szerződéskötést követően kerül bejegyzésre a végrehajtási jog az ingatlan-nyilvántartásba, akkor három esetkör lehetséges: a vevő tulajdonjog bejegyzési kérelme megelőzi a végrehajtó kérelmét; ha a végrehajtó kérelme már azelőtt beért a földhivatalba, hogy a vevő kérelmét eljuttatták volna, akkor a vevő dönthet úgy, hogy megegyezik a végrehajtóval (vagy ő vagy az eladó rendezi a tartozást); vagy a vevő elállhat az adásvételi szándékától azon az alapon, hogy tehermentes ingatlant kívánt venni és nem mást.
A vevő jogszerű elállása következtében az eladónak, mint a teljesítés meghiúsulásért felelős félnek a kapott foglalónak a kétszeresét kell visszatérítenie. A foglalón felüli vételárrészek természetesen egyszeres összegben járnak vissza. Megjegyzendő ugyanakkor, hogy az ügyvédi munkadíj ilyen esetben is - eltérő megállapodás hiányában - a vevőt terheli.
Függőben tartás vs. tulajdonjog fenntartás
Az adásvételi szerződés megköthető ún. függőben tartással, illetve a tulajdonjog fenntartásával is, amelynek az ingatlanra esetlegesen a jövőben, a szerződés megkötését követően vezetendő végrehajtás szempontjából különös jelentősége lehet.
Az ingatlanügyi hatóság addig tartja függőben a beadvány elintézését, amíg a jogosult, tehát az adott ingatlan eladója a tulajdonjog-bejegyzési engedélyt meg nem adja, de legfeljebb az adásvételi szerződés benyújtásától számított hat hónapig. Az eladó ezzel szemben a tulajdonjogát a vételár kiegyenlítéséig tarthatja fenn, tehát itt nincs legfeljebb hat hónapos határidő.
Jelentős különbség a két jogintézmény között, hogy az ingatlanra vonatkozó tulajdonjog-fenntartást az eladó köteles az ingatlan-nyilvántartásba feljegyeztetni, míg a függőben tartást a tulajdoni lapra nem kell feljegyeztetni. A végrehajtási jog szempontjából a függőben tartás lényegesen kedvezőbb helyzetet eredményez a vevő számára, hiszen a függőben tartással kötött adásvételi szerződés az ingatlanügyi hatósághoz történő benyújtással széljegyzésre kerül, így az azt követően benyújtott végrehajtási jog bejegyzése iránti kérelem nem intézhető el addig, amíg a vevő tulajdonjogát be nem jegyzik (vagy a tulajdonjog-bejegyzési engedély megadására nyitva álló, a szerződés benyújtásától számított hat hónapos határidő le nem telik).
Figyelmeztetések és gyakorlati tanácsok a vevő számára
- Licitálás előtt mindig vizsgáld meg az ingatlan jogi állapotát: fontos, hogy mekkora tulajdoni hányad kerül árverésre, illetve hogy beköltözhető vagy lakottan szerezhető-e meg az ingatlan.
- Ellenőrizd a további bejegyzett jogokat, különösen a haszonélvezeti jogokat, mert az új tulajdonosnak is tiszteletben kell tartania azokat.
- Ha árverésen szeretnél részt venni, számolj azzal, hogy az árverés nyertesének az ingatlan vételárát rövid időn, jellemzően 15 napon belül át kell utalnia a végrehajtónak, ezért banki finanszírozás ritkán használható.
- Gyakori, hogy az ingatlan megtekintése korlátozott vagy nincs lehetőség beltéri vizsgálatra, így a műszaki állapot előre nem ismert.
- Ha lehetőség adódik, törekedj az előzetes egyezségre az adóssal és a végrehajtást kérőkkel, vagy a végrehajtóval a végrehajtási jog törléséről.
- Ingatlanközvetítőt keres? A problémás jogi státuszú ingatlanok értékesítése ügyvéddel könnyebb lehet!
A német lakáspiac rövid kontextusa (miért érdemes ismerni)
Folytatva a blogcikksorozatot, amelyben különböző országok lakáspiacát vesszük górcső alá, most Németországra fordítjuk figyelmünket. Míg sok országban a saját tulajdon a cél, Németországban hosszú évtizedek óta természetes és elfogadott, hogy a lakosság többsége bérelt lakásban él.
A német háztartások mintegy 50-55%-a bérlő - ez az arány kiemelkedően magas nemzetközi összehasonlításban. A 2010-es években Németországban is nagyon kedvező volt a lakáshitelek kamata: gyakoriak voltak az 1% alatti ajánlatok. Ez azonban megváltozott az infláció és az EKB kamatemelései nyomán. 2023-24-ben a német lakáshitelek kamata már 3,5-4,5% körül mozgott, ami komoly emelkedést jelent.
A német példa azt mutatja, hogy a lakhatás nem feltétlenül a tulajdon megszerzésén keresztül valósul meg: a saját lakás nem feltétlenül „álom”, hanem inkább pénzügyi döntés.
Hol találhatók árverési hirdetések és mire számítsunk a gyakorlatban?
Az árverés alatt álló ingatlanok listája legegyszerűbben a Magyar Bírósági Végrehajtói Kar honlapján érhető el. Összegyűjtöttük, hol találhatóak árverési hirdetések. Nem csak az ingatlanhirdetési portálokat böngészve találhatsz álmaid otthonára! Manapság egyre gyakoribb, hogy az állam, az önkormányzatok, vagy a végrehajtói kar által meghirdetett árverésen próbálnak lakóingatlanhoz jutni a lakáskeresők.
A Polgári Törvénykönyv alapján a hatósági árverés útján, jóhiszeműen szerzett ingatlan kapcsán a nyertes tulajdonossá válik, tekintet nélkül arra, hogy korábban ki volt a tulajdonos. Hatósági árverés esetén az árverési vevő az ingatlan tulajdonjogát annak ingatlan-nyilvántartási bejegyzésével szerzi meg. A végrehajtási árverés egy hatósági úton történő tulajdonszerzés, tehát a licitálás nyertese biztosan a valós tulajdonostól szerzi meg az ingatlant.
Végrehajtási eljárások tudnivalói
Gyakran ismételt kérdések (röviden)
- Csak árverésen lehet végrehajtás alatt álló ingatlant venni? Nem, van lehetőség az adásvétel útján történő megszerzésre is.
- Lehet lakáshitelből fizetni az árverésen vett ingatlant? Jellemzően nem, mert a teljes vételárat rövid határidőn belül kell teljesíteni.
- Meg tudom nézni az ingatlant licitálás előtt? Sok esetben erre nincs lehetőség, mivel a végrehajtó nem tud bejárást biztosítani.
- Mire kell figyelni? Elsősorban az ingatlan jogi állapotára, a tulajdoni hányadra és a fennálló jogokra.
tags: #csaladi #haz #vasarlas #nemetorszagban #birosagi #vegrehajtas