Bajos ingatlan adásvétel jogi kockázatok és tippek
Miután megtaláltuk álmaink otthonát, lefektettük a szerződés feltételeit, kiválasztottuk a megfelelő jogi szakembert, okkal gondolhatjuk, hogy adásvételünk sínen van. Ennek ellenére olyan problémák, hibák kerülhetnek az utunkba, melyekre nem, vagy nem igazán számítottunk. A szerződésben megfelelően rögzítjük a finanszírozás feltételeit, részletesen lefektettük, hogy a vevő milyen határidőben, milyen módon fog teljesíteni, beleírtuk a banki finanszírozás részleteit, annak feltételeit és módját.
Azonban azzal találjuk szemben magunkat, hogy a vevő fizetési kötelezettsége a bank miatt meghiúsul. Fontos e körben leszögezni, hogy sajnos fel kell készülnünk arra, hogy bank nem ad hitelt, vagy nem akkora összeget, hogy az kimerítse a vételárat. Fontos, hogy a szerződés részletesen szabályozza a banki hitel elmaradásának következményeit. Bele tudjuk írni a szerződésbe, hogy, ha a vevő nem kap hitelt, vagy nem akkora összeget, mint, ami a szerződésben szerepel, akkor vevő a hiányzó összeget önerőből, azaz saját pénzéből finanszírozza.
Azonban, hogy el tudjuk kerülni a fenti szituációt, javasolt az előzetes hitelbírálat, így megtudjuk, hogy a bank egyáltalán ad-e hitelt vagy sem. Készíttessünk előzetes értékbecslést az ingatlanról, ezzel fel tudjuk mérni előre, hogy az adott ingatlan a bank által egyáltalán finanszírozható-e. Mérd fel a hitelképességed online a money.hu segítségével. Ingatlanvásárlás előtt kérj előminősítést itt!
Ha mégis bekövetkezett a baj és nem ad hitelt a bank, adódik a kérdés, hogy mi lesz a szerződésben rögzített foglalóval, vagy előleggel. Az előleg esetében nincs miről beszélni, az minden esetben visszajár a vevőnek. A foglaló jogi helyzete már nem ilyen egyszerű. Itt két irányba tudunk elindulni. Belefoglalhatjuk a szerződésbe, hogy a banki hitel elutasítása esetén a foglaló egyszeres összegben a vevőnek visszajár (ezt sok bank tájékoztatója is így tartalmazza), ez azonban az eladó hozzáállásán is múlik, hiszen ez őt rendkívül hátrányosan is érintheti (például időközben másik ingatlant finanszíroz belőle), vagy rendelkezhetünk úgy is róla, hogy a foglalót ebben az esetben az eladó megtarthatja.
Késedelemről akkor beszélhetünk, ha a szerződő fél kötelezettségét nem teljesíti, mikor az esedékessé válik. Adásvétel esetében leggyakrabban ez a vevő fizetési kötelezettsége, vagy az eladó kiköltözése szokott lenni. Ha az egyik fél késedelembe esett, az nem zárja ki, hogy a jogosult követelje a teljesítést, akár bíróság útján is. Ha a jogosult érdeke megszűnt a teljesítéshez, ebben az esetben elállhat a szerződéstől.
Mit tudunk még tenni? Kiköthetünk a szerződésben késedelmi kamatot, vagy kötbért is, ezzel rákényszerítve a felet a teljesítésre. Egy korábbi cikkben már vizsgáltuk azt, hogy milyen jogi lehetőségeink vannak, ha az eladó nem költözik ki határidőben, azaz nem adja birtokba az ingatlant. Ahhoz, hogy az érdekeinket a leghatásosabban tudjuk érvényesíteni, kössünk ki kötbért, vagy készíttessünk kiköltözési nyilatkozatot, amennyiben nem kötöttünk ki kötbért. Itt is fontos megemlíteni, hogy lehetőségünk van póthatáridőt tűzni a kiköltözésre.
Fontos leszögezni, hogy rejtett hibák azok a hibák, melyek egy alapos áttekintés, és körüljárás esetén sem figyelhetőek meg egy adott ingatlan esetében. Az eladó kellékszavatossággal tartozik az általa eladni kívánt ingatlanért, azaz garantálja, hogy az ingatlanban nincsenek rejtett hibák. Eladói oldalról javasolt, hogy alaposan, minden részletre kiterjedően tájékoztassuk a vevőt az ingatlan állapotáról. Amennyiben ismerjük akár a korábbi eseményekről, történésekről is.
Nem lehet eléggé hangsúlyozni, hogy a megfelelő jogi szakembert nélkülözhetetlen az adásvétel során. Fontos, hogy az ügyvédnek mindig le kell kérnie a tulajdoni lapot, ezzel is ellenőrizve az ingatlan jogi státuszát. Egy elintézetlen széljegy, amiből a vevőnek hátránya származhat, felvetheti az ügyvéd felelősségét. Ennek elmaradása ügyvédi részről súlyos hibának tekinthető.
Ellenőriznie kell a felek adatait is. Legfontosabb, hogy az ügyvéd csak az általa szerkesztett okiratot jegyezheti ellen, tehát a felek által megírt és elé tett papírt nem. Fontos, hogy az ügyvéd csak olyan okiratot jegyezhet ellen, mely okiratot előtte vagy helyettese előtt írták alá, illetve a szerződő fél az aláírását előtte vagy helyettese előtt saját kezű aláírásnak ismerte el, kivéve, ha az okiratot külföldön írták alá, az aláírás a vonatkozó jogszabályi előírás szerint hitelesítésre került, vagy az aláírást közjegyző hitelesítette. Ennek megszegése súlyos hiba az ügyvéd részéről.
Az ügyvédnek a felek akaratát kell a szerződésbe foglalnia, vagyis nem történhet meg az, hogy a szerződés egyoldalúan az egyik félnek kedvez. Valamint tájékoztatnia kell a feleket a szerződésből rájuk háruló terhekről, jogokról, és kötelezettségekről (például a vételár kifizetése nem elegendő, hogy vevő tulajdonjogot szerezzen). Amennyiben az ingatlan terhelt, kockázatelemzést kell adnia, valamint megoldást az ingatlan tehermentesítésére vonatkozóan. Ennek elmaradása súlyos hibának tekinthető.
Az ügyvédnek tanácsot kell adni a feleknek a szerződésből őket érintő kockázatokról, költségekről. A blogcikk szerzője Dr. 1. Ajánlatos továbbá elvégeztetni az ingatlan műszaki állapotfelmérését, mely során megállapításra kerül az Ingatlan készültségi foka, ami egy százalékban kifejezhető érték. A művelet kiviteli terv alapján (ilyenkor pontosabb állapotfelmérés szükséges) vagy anélkül történik.
2. Lényeges szerepe van az ingatlanközvetítő irodáknak (ügynököknek) a megfelelő ingatlan keresése során, hiszen egy jó ingatlanügynök tudja azt is, hogy mikor kell segítenie és mikor kell háttérbe vonulnia. Az ingatlanügynökök sokszor foglalót vagy ahhoz hasonló szerepet betöltő óvadék, kaució és egyéb elnevezésű, a vételárba beszámítandó összegeket (lényegében vételárelőleget) vesznek át.
3. A mai pénzügyi viszonyok között igen gyakori, hogy az ingatlan vételára (annak is pénzintézetek előírásai alapján utolsó vételárrészlete) hitelből (bankkölcsönből) kerül megfinanszírozásra. A leendő vevőknek - akár független hitelügyintéző bevonásával - is érdemes minél több pénzintézet lakásvásárlási célú hitelajánlatát áttekinteni, és számukra a legmegfelelőbbet kiválasztani. § Valamennyi pénzintézet rendelkezik az adásvételi szerződés tartalmi elemeire tekintettel egy -sokszor igen részletes - követelménylistával, amely valamennyi pénzintézet honlapján mindenki számára elérhető.
A pénzintézetek a pozitív hitelbírálatot követően, a folyósítást, illetve egyes pénzintézetek már a hitelszerződés aláírását is ahhoz kötik, hogy a vevő bemutassa az eladó teljes bizonyító erejű nyilatkozatát arra vonatkozóan, hogy az adásvétel tárgyát képező ingatlan kölcsönösen kialkudott vételárának a hitelösszegen felüli teljes önerő összege részére megfizetésre került. (Ez az ún. negyedik elem, utána a szerződés megkötése után felmerült rejtett hibákért az eladó tartozik felelősséggel.) A rejtett hibákért az eladó tartozik felelősséggel, melyre többféle megoldás létezik, azonban az ingatlanok esetében a leggyakoribb eszköz a kijavítás, melynek költségei az eladót terhelik.
5. Tipikusan az adásvétel azzal zárul, hogy az eladó átruházza a birtokot a vevőre (pl átadja a kulcsot). Előfordulhat, hogy a vevő, az ingatlant már a birtokában tartja, míg más esetekben az eladó az ingatlant továbbra is birtokában tartja. A birtokbaadás jelentősége leginkább abban áll, hogy tipikusan ezen időponttól viseli a károkat (pl. vis maior - természeti kár) és költségeket (pl. költözés késedelme, karbantartási költségek).
Ha felkeltettük az érdeklődését keresse Irodánkat bizalommal, az ingatlanpiaci árakhoz képest kedvező áron és rövid időn belül vállaljuk ingatlannal kapcsolatos ügyeinek intézését.
37. Mladifest - Ifjúsági fesztivál - 1. nap - közvetítés Medjugorjéból 2026.08.01.
Fontosabb lépések a kockázatok minimalizálásához
- Előzetes hitelbírálat és előzetes értékbecslés készítése, hogy világos legyen a vevő hitelképessége és a bank finanszírozási lehetősége.
- Kötéskészen álló szerződés részletesen szabályozza a banki hitel elmaradásának következményeit és a vevő önerőből történő finanszírozásának lehetőségeit.
- Foglaló és egyéb előleg jogi tisztázása: mikor jár vissza és mikor nem, valamint hogy az eladó mennyire kötött a visszafizetéshez.
- Késedelem és kötbér kikötése a felek kötelezettségeinek késedelmes teljesítése esetén, hogy a felek ne maradjanak jogi eszköztelenek.
- Eladó kellékszavatossága és rejtett hibák megelőzése érdekében teljes körű tájékoztatás és átvizsgálás (műszaki állapotfelmérés).
- Ügyvédi ellenjegyzés és tulajdoni lap ellenőrzése a jogi státusz tisztázásához, felek adatainak ellenőrzése és jogszerű aláírás biztosítása.
- Tehermentesítés és költségek kockázatainak elemzése, tehermentesítésre vonatkozó megoldások kidolgozása.
- Kiköltözési nyilatkozat és határidők meghatározása, szükség esetén póthatáridő tűzése a problémás kiköltözésre.
Részletek az eladói és vevői oldali felelősségekről
Az eladó felelőssége a kellékszavatosság és a rejtett hibák elkerülése, a vevő felé történő korrekt tájékoztatás. Ha a felek közötti megállapodások egyoldalúak lennének, az ügyletek jogi kockázatai nőnek. Az ügyvédnek mindkét fél érdekét figyelembe kell vennie, és a szerződésben ki kell zárni azt, hogy az egyik félnek kedvezzenek.
Az adásvételi folyamat során a tőkéhez kapcsolódó költségeket és a vételár kifizetését mindig részletesen dokumentálni kell, mert a végső tulajdonjog átruházása csak ezek után érvényesülhet. A tehermentesítés szükségességét és módját a felek felelősségei közé tartozó kockázatok közé soroljuk.
tags: #bajos #ingatlan #adasvetel