CSOK Új Lakás Rendelet: Minden, amit tudni kell a lakástámogatásról

A Családi Otthonteremtési Kedvezmény (CSOK) egy állami támogatási forma, amelynek célja a családok lakáshoz jutásának elősegítése. Nagyon fontos tisztában lenni azzal, hogy többféle CSOK konstrukció létezik, amelyek különböző élethelyzetekhez és lakáscélokhoz kapcsolódnak. A különféle CSOK konstrukciók eljárási szabályai eltérhetnek egymástól.

A Családi Otthonteremtési Kedvezmény (CSOK) 2015. július 1. óta igényelhető lakáscélú támogatás, melynek célja, hogy a családok könnyebben jussanak ingatlanhoz. A támogatás igénybe vehető új és használt lakás vásárlásához, valamint építéshez és bővítéshez is. 2024. január 1-től a hagyományos, "városi" CSOK igényelhetősége megszűnt, helyébe a CSOK Plusz hitelprogram lépett.

A CSOK átvitele másik ingatlanra, illetve az önkéntes CSOK visszafizetés menete nem kimondottan egyszerű folyamat, hiszen a Családi Otthonteremtési Kedvezménnyel (CSOK) vásárolt, ún. csokos ingatlan eladása különleges szabályokhoz kötött. Az első és legfontosabb tudnivaló, hogy a kormányhivatallal kell egyezkedni, mivel az állam az ilyen ingatlanokra tízéves elidegenítési és terhelési tilalmat jegyez be a tulajdoni lapra. Ez azt jelenti, hogy a lakáscélú állami támogatással szerzett ingatlanokat főszabály szerint tíz évig nem lehet eladni, kiadni vagy lebontani - vagy ha igen, akkor "büntetést" kell fizetni - ezt biztosítják a tulajdoni lapra bejegyzett terhek. Kivételek természetesen mindig akadnak!

Ha CSOK-kal terhelt ingatlan eladásából szeretnénk finanszírozni a következő lakásunk, családi házunk vételárát, akkor azonban mindenképpen érdemes tisztában lenni azzal, hogy a CSOK jelzáloggal és elidegenítési és terhelési tilalommal terhelt ingatlant csak akkor fogjuk tudni eladni, ha a kormányhivatal hozzájárult a tehermentesítéshez. Ez az eljárás sokszor elhúzódik és körülményes, ezért érdemes tisztában lenni az alapszabályokkal.

Milyen feltételeknek kell megfelelni a CSOK igényléséhez?

A CSOK igénylés összetett folyamat, ami azt jelenti, hogy három szinten is eleget kell tenned a feltételeknek, amelyek a támogatáshoz szükségesek:

• A személyi feltételek
• A meglévő vagy vállalt gyermekekre vonatkozó feltételek
• A megvenni vagy felújítani kívánt ingatlanra vonatkozó feltételek

A CSOK személyi feltételei:

• magyar állampolgárnak kell lenned,
• ha nem vagy magyar állampolgár, de EU állampolgár vagy, tartózkodási engedéllyel kell rendelkezned,
• ha nem vagy európai uniós állampolgár, rendelkezned kell bevándorolt vagy letelepedett jogállással,
• menekült vagy oltalmazott jogállással rendelkező személy nem jogosult a CSOK-ra,
• rendelkezned kell Magyarországon állandó bejelentett lakcímmel,
• házastársak, élettársak vagy egyedülálló személyek is igényelhetik a támogatást, de eltérő feltételekkel,
• nem lehet 5000 forintnál több köztartozásod.

CSOK támogatás - de melyik?

A Családi Otthonteremtési Kedvezmény (CSOK) egy állami támogatási forma, amelynek célja a családok lakáshoz jutásának elősegítése. Nagyon fontos tisztában lenni azzal, hogy többféle CSOK konstrukció létezik, amelyek különböző élethelyzetekhez és lakáscélokhoz kapcsolódnak. A különféle CSOK konstrukciók eljárási szabályai eltérhetnek egymástól. Bátor olvasóknak belinkeljük, hogy a Nemzeti Jogszabálytárban hol találja a vonatkozó kormányrendeleteket:

• Új lakás építéséhez vagy vásárlásához igényelhető CSOK: 16/2016. (II. 10.) Korm. rendelet
• Használt lakás vásárlásához vagy bővítéséhez igényelhető CSOK: 17/2016. (II. 10.) Korm. rendelet
• Falusi CSOK: 302/2023. (VII. 11.) Korm. rendelet
• CSOK Plusz: 518/2023. (XI. 30.) Korm. rendelet

2024. januártól a hagyományos, "városi" CSOK megszűnik, a falusi CSOK azonban elérhető marad, de megemelt támogatási összegekkel. Egy gyermek után egymillió, két gyermek után 4 millió, három gyermek után pedig 15 millió forintot lehet felvenni.

CSOK törlése a tulajdoni lapról - Hogyan intézhető?

A CSOK-hoz kapcsolódó állami jelzálogjog meglehetősen sok esetben kérhető, de ezek a leggyakoribb jogcímek:

1. Önkéntes visszafizetés esetén: Az ingatlan tehermentesítéséhez az állami támogatást vissza kell fizetni a Magyar Államkincstár számlájára. Ezután a kormányhivatal a törlési engedély kiadásával intézkedik a jelzálog törléséről.
2. Jelzálogjog áthelyezése új ingatlanra: Ha a támogatott személy új ingatlant vásárol, kérheti a teher áthelyezését. Előbb az új lakásra kerül rá a jelzálog, ezt követően törlik a régi lakásról a jelzálogot.
3. Hatósági határozatra történő teljesítése után: Ha a visszafizetési kötelezettséget a kötelezett teljesítette, a jelzálog törölhető.
4. Határozott idő lejárta után: Ha letelt az elidegenítési tilalom időtartama, és nincs visszafizetési kötelezettség, kérhető a törlés.

Személyes ügyintézés esetén a kérelmeket a lakóhelyed szerint illetékes kormányablaknál kell benyújtani, mivel a kormányablak látja el a kormányhivatalok ügyfélszolgálati feladatait. Fontos azonban tisztázni, hogy a kormányablak kizárólag közvetítő szerepet tölt be: átveszi és továbbítja a kérelmeket, de közvetlenül az érdemi döntést nem ők hozzák meg. Amennyiben az ügyfélnek problémája merül fel, reklamációt személyesen kizárólag náluk tud benyújtani, bár érdemi döntést ilyen esetben sem tudnak hozni, csak továbbítják a panaszt az illetékesekhez.

CSOK önkéntes visszafizetés - a leggyakoribb eset

Ha a támogatás visszafizetésével szeretné tehermentesíteni az ingatlant, akkor ezt kell tennie: Fizessen vissza minden támogatást a Magyar Államkincstár „Lakástámogatások visszafizetése” számlájára:

Számlaszám: 10032000-01034080

Ezután nyújtsa be kérelmet (lehetőleg formanyomtatványon) a támogatott ingatlan fekvése szerint illetékes vármegyei kormányhivatalhoz, vagy ha Budapesten vagy Pest vármegyében van az ingatlan, akkor Budapest Főváros Kormányhivatalához.

A kormányhivatal ellenőrzi a visszafizetés vagy a támogatott hitel megszűnésének igazolását. Ha a hatóság mindent rendben talál, törlési engedélyt ad ki, és kezdeményezi az ingatlan-nyilvántartásnál a jelzálogjog törlését.

CSOK átvitele másik ingatlanra 2024-ben

Ha a CSOK segítségével vásárolt vagy épített lakást szeretnénk eladni, de továbbra is lakáscéllal használnánk fel a támogatást, akkor lehetőség van arra, hogy az állami jelzálogjogot és az egyéb kapcsolódó terheket átvezessük egy másik ingatlanra anélkül, hogy visszafizetnénk a korábbi lakás kapcsán felvett támogatást.

Mindez kétféleképpen képzelhető el:

• Előbb a tulajdonos eladja a támogatott ingatlant, majd 60 napon belül vesz egy újat
• Előbb a tulajdonos vesz egy új lakást, majd 1 éven belül eladja a támogatott ingatlant

Előbb eladjuk a CSOK-kal terhelt ingatlant

Ebben az esetben:

• Az eladás tényét be kell jelenteni az illetékes vármegyei kormányhivatalnál (Budapesten és Pest vármegyében Budapest Főváros Kormányhivatalánál).
• A bejelentéssel egyidejűleg vagy ingatlan eladását nézve legfeljebb 60 napon belül kérelmezni kell a jelzálog és a kapcsolódó terhek átjegyzését.
• Az új lakás megszerzésére 60 nap áll a támogatott személy rendelkezésére.

FONTOS: A határidőt szigorúan be kell tartani, volt olyan ügyfelünk, aki kicsúszott a határidőből és nem tudta átvinni a CSOK hitelt másik ingatlanra!

Utólag adjuk el a CSOK-os ingatlant

Ebben az esetben:

• Először meg kell venni az új ingatlant úgy, hogy arra már eleve kérni kell a jelzálog és a kapcsolódó terhek átvezetését.
• Az új ingatlan vásárlását követően legfeljebb 1 év van arra, hogy az eredetileg támogatott lakás eladásra kerüljön.
• Az átvezetéshez ugyanúgy be kell jelenteni a kormányhivatalnál az ingatlancserét, és kérelmet kell benyújtani a jelzálog átjegyzésére.

Mindkét esetben fontos tudni:

• A támogatás összegét előzetesen a Kincstár „Lakáscélú kedvezmények letéti számlájára” kell befizetni: Számlaszám: 10032000-01501315
• A kormányhivatal felfüggeszti a visszafizetési kötelezettséget:
  • 1 évig vásárlási szándék esetén,
  • 3 évig építési szándék esetén,
  • ez a felfüggesztés egyszeri alkalommal, legfeljebb 2 évvel meghosszabbítható.
• A felfüggesztési határidő lejártáig igazolni kell az új lakás megszerzését:
  • adásvételi vagy csereszerződéssel, valamint hiteles tulajdoni lappal,
  • építés esetén használatbavételi engedéllyel vagy hatósági bizonyítvánnyal.
• Igazolni kell továbbá, hogy a tulajdonos az előző lakás elidegenítéséből származó teljes bevételt az új lakás vásárlására fordította (csökkentve azt az eladás után megfizetett SZJA-val és a lakáscélú hitel előtörlesztésére fordított összeggel).

Fontos szabályok:

• Az új lakás hasznos alapterületének nagyobbnak kell lennie, mint a korábbi támogatott ingatlané (új lakásra vonatkozó támogatás esetén).
• Ha az új lakás vételára magasabb, mint a korábban támogatott lakás ára volt, a különbséget saját erőből kell fedezni, vagy arányosan vissza kell fizetni a támogatást.
• Nem helyezhető át a jelzálog, ha az új lakást közeli hozzátartozótól, élettárstól, vagy saját cégétől vásárolja a támogatott személy.

Ha az ügyfél minden dokumentumot rendben benyújtott, a kormányhivatal határozatban intézkedik a jelzálog és a kapcsolódó terhek új lakásra való átvezetéséről, valamint a régi lakás tulajdoni lapjáról való törléséről.

Hogyan készüljünk a CSOK elidegenítési és terhelési tilalom törlésére?

A lakáscélú állami támogatásokkal kapcsolatos beadványok kizárólag az alábbi módokon nyújthatók be a Kormányhivatal lakástámogatási szerve részére:

• postai úton (Budapesten: 1391 Budapest, Pf. 238.),
• személyesen bármely kormányablakban, vagy
• elektronikusan az epapir.gov.hu felületen (Témacsoport: Kormányhivatali ügyek, Ügytípus: Lakáscélú állami támogatással kapcsolatos feladatok, Címzett (Budapesten): Budapest Főváros Kormányhivatala).

A Kormányhivatal a kérelmekhez formanyomtatványt is rendszeresített, ami itt található. A formanyomtatvány alkalmazása elméletileg nem kötelező, ugyanakkor az ügyintézést megkönnyítheti. A gyakorlati tapasztalatok azt mutatják, hogy sok kormányhivatal nem fogadja be a nem formanyomtatványok érkezett kérelmeket.

A lakástámogatási hatósághoz benyújtandó okiratokat minden esetben eredeti példányban vagy hitelesített másolat formájában kell beadni. Másolat akkor fogadható el, ha azt az eljáró vagy kiállító szerv (például bank, jegyző, építési hatóság, ügyvéd vagy közjegyző) készítette az eredeti dokumentumról, és ellátta hivatalos pecsétjével és aláírásával. Amennyiben a benyújtás személyesen, kormányablakon keresztül történik, az ott bemutatott eredeti dokumentum alapján az egyszerű másolatot a kormányablak is hitelesítheti. Elektronikus ügyintézés esetén a feltöltött dokumentumokat külön nem szükséges hitelesíteni.

Mit tegyünk, ha a Kormányhivatal nem intézkedik időben?

Az évi CL. törvény 51. § (1) bek. értelmében, ha a hatóság túllépi az ügyintézési határidőt, akkor:

• Az eljárási díjat vagy illetéket vissza kell téríteni az ügyfélnek, illetve
• Ha nem volt díjfizetés, akkor 10.000 Ft-ot kell fizetnie a hatóságnak az ügyfél részére,
• Az ügyfél mentesül az eljárási költségek alól is.

Az ügyfélnek kérelmére a hatóság igazolást állít ki a határidő túllépéséről.

Befolyásolja a fentieket a házasfelek válása?

Ha a volt házastársak (vagy élettársak) a 10 éves elidegenítési és terhelési tilalom ideje alatt közösen értékesítik az ingatlant, az igénybe vett támogatást - a jogszabályban meghatározott kivételektől eltekintve - vissza kell fizetniük. Az igénybe vett családi otthonteremtési kedvezmény visszafizetési kötelezettsége bírósági határozat szerint, vagy a házassági vagyonmegosztási szerződésben rögzített arányban terheli a volt házastársakat. Fontos, hogy a házasság felbontását követően 30 napon belül a kormányhivatalt értesíteni kell a változásról.

Amennyiben a válás során az egyik fél megszerzi az ingatlan teljes tulajdonjogát, és a gyermekek lakóhelye nála kerül megállapításra, a másik felet nem terheli visszafizetési kötelezettség.

A CSOK 2024: Változások és lehetőségek

2024. január 1-jétől több változás is történt a CSOK-kal kapcsolatban, ezek a következők:

• A hagyományos, "városi" CSOK igényelhetősége megszűnt, helyébe a CSOK Plusz hitelprogram lépett.
• A CSOK Plusz hitelprogram a jelenleginél magasabb összegű kamattámogatott hitel igénylésére ad lehetőséget a nem preferált kistelepülésen élő, gyermeket vállaló családoknak. Vissza nem térítendő támogatás a CSOK Plusznál nem igényelhető, a gyermekvállalás teljesítése után azonban akár a töredékére faragható le a tőketartozás.
• A CSOK Plusz kölcsön kombinálható lesz az Otthon Start Programmal, amelynek az indulását 2025. szeptember 1-jére tervezi a kormány. Az Otthon Start Program annyiban hasonlít a CSOK Pluszra, hogy a felvehető hitelösszeg 50 millió forint lesz, az éves ügyleti kamat pedig fixen 3 százalék. Abban azonban eltér, hogy az Otthon Start Program igényléséhez nincs szükség házasságkötésre és gyermekvállalásra sem.
• A Falusi CSOK továbbra is elérhető, de megemelt támogatási összegekkel. Egy gyermek után egymillió, két gyermek után 4 millió, három gyermek után pedig 15 millió forintot lehet felvenni.

A 2,6+10 (két gyermek esetén) és 10+15 milliós (három gyermek esetén) CSOK-ra vonatkozó szabályok, új ingatlan vásárlása vagy építése esetén:

• Előre vállalt gyermek esetén a kedvezményes kölcsönt kizárólag házaspárok vehetik igénybe.
• Igényléskor legalább a házaspár egyik tagjának 40 év alattinak kell lennie.
• Már meglévő gyermek esetén nincs életkori megkötés, emellett egyedülálló szülők is igénybe vehetik a támogatást.
• Az előre vállalt gyermekek megszületésére legfeljebb 10 év áll rendelkezésre.
• Az új ingatlan hasznos alapterülete lakás esetében legalább 60 négyzetméter, vagy ház esetében legalább 90 négyzetméter.
• A kamattámogatott kölcsön összege legfeljebb 15 millió forint lehet, 3 vagy több gyermek esetén; ha ennél magasabb hitelösszegre van szükséged, a 15 millió feletti összeget már csak a piaci kamat mellett veheted igénybe.
• A kamattámogatott hitel futamideje maximum 25 év lehet; ha ezen felül van piaci kamatozással felvett hiteléd is, akkor lehet hosszabb, de a kamattámogatást csak a futamidő első 25 évében veheted igénybe.
• A kölcsön kamata legfeljebb 3 százalék lehet, ezt a törvény garantálja.

Lakáscélú ingatlan adásvételi szerződésekkel gyakran foglalkozó ügyvédként azt tapasztalom, hogy amennyire az állam sokat tett a CSOK támogatások népszerűsítéséért, a jelzálog és elidegenítési és terhelési tilalom törlése, illetve átjegyzése iránt annál kevesebb tájékoztatást nyújt az érintett családok számára - már megszületett gyermek esetén is. Röviden: a CSOK átvitele kapcsán leginkább káosszal találkoznak az ügyfelek. A legtöbb információ a CSOK rendeletekből derül ki, de ezek a jogszabályok rosszul tagoltak és igen hosszúak, ezért sok ügyfél bele sem kezd a böngészésükbe. Kézenfekvő lenne, hogy a bank, vagy a kormányhivatali ügyintéző adjon tájékoztatást a terhelt ingatlanok eladóinak, de a kormányhivatalok nem tartanak fenn speciális ügyfélszolgálatot, a bankok pedig csak a folyósításig érdekeltek a CSOK-os ügyekben. Érdemi ügyintézésre igazából Kormányablak hivatott, de sok esetben az ő ügyintézőik sem ismerik az ügymenetet.

tags: #csok #uj #lakas #rendelet

Népszerű bejegyzések:

• Fejlemények és elemzések a magyar bankszektor állami tulajdonáról
• Hogyan támadható meg egy társasházi közgyűlési határozat?
• Készház vagy vályogház?
• Kézbesítési fikció
• Szombathelyi lakásszövetkezet szabályai