Regi lakóház átadása és feltüntetése a földhivatali térképen: útmutató és gyakorlati szemlélet
A Földhivatal az épületek feltüntetéséhez földmérő által készített épületfeltüntetési vázrajzot kér. A vázrajz alapján kerül a földhivatali térképre az épület. Ahhoz, hogy bekerüljön a tulajdoni lapra is, okirat kell hozzá. Sokszor csak az értékbecslő jelzi a tulajdonosoknak, hogy a régi 60-as, 70-es években épült házak nincsenek rajta a földhivatali térképeken. Vagy az időközben hozzáépítések, toldások nem kerültek feltüntetésre a térképeken. Sajnos előfordul, hogy az első ingatlan tulajdonos már nem is él, így nem ismerjük az iratokat, sem az építések, toldások idejét.
Amennyiben nem találhatóak okiratok, akkor fennmaradási engedélyt lehet kérni az épületekre. Régi házat megvásárlása előtt mindig célszerű szakemberrel megvizsgáltatni, szemrevételeztetni. Természetesen ez nem jelenthet mélyreható diagnosztikai vizsgálatot, hiszen az eladó nyilván nem venné szívesen, ha valamennyi érdeklődő az épület teherhordó szerkezeteit megvésné, a födémrétegeket megbontaná, az eltakart szerkezeteket pedig feltárná. Így az utolsó érdeklődőnek már nem sok maradna az épületből? A szakember azonban e vizsgálatok nélkül is képes megállapítani az épület állapotát, feltárni a titkait az árulkodó jelekből.
Árulkodó jelek: mit érdemes figyelni?
A gyakorlott szakember a megvételre kínált épületet a pincétől a padlásig megvizsgálja. Legelőször kívülről szemleli az épületet, az eladótól megkérdezi a korát, és összeveti az általa vélt építési évvel. Erre számtalan körülményből következtethet: a nyílászárókból, állapotukból, típusukból, az üvegezésből, az esetleges redőnyök fajtájából, anyagából. Árulkodó jel lehet a külső vakolat anyaga, felületképzése, esetleg a színe is, továbbá az eresz kialakítása, esőcsatorna, illetve az esővíz vezeték vasai is. Az esetleges külső repedések is sok mindent elmondanak, hiszen helyük, méretük és irányuk is mind-mind másra utal. Gyakori például az épület elrepedése a pincerésznél, amenynyiben az épület csak részben alápincézett.
A pincétől a padlásig
A vizsgálódás következő fázisa, amikor a szakértő az épületet belülről veszi szemügyre. Megvizsgálja a teherhordó szerkezeteket, majd a válaszfalakat és a burkolatokat, amelyekből szintén fontos információt kaphat az épület koráról (ha a burkolat még eredeti). Lényeges adatokat tudhat meg a belső nyílászárók állapotából is. Gyakran találkozni penészfoltokkal a külső falakon, illetve a födémeken is. Ezek alapján valószínűsíthető, hogy az épület nem kellően hőszigetelt, hőhidas.
A padlást mindig szemügyre kell venni, hiszen a faszerkezetű tetőzet gyakran elhanyagolt, rovar és gomba által károsított lehet. Ez rossz minőségű anyagok felhasználására utal. A bádogozást is alaposan ellenőrizni kell, mert a tetőtér beépítése esetén a fedélszerkezet, a cserépfedés, a bádogozás teljes cseréje jelentős költségekkel járhat. Nem maradhat el a pinceszint megtekintése sem, mert az ott alkalmazott szerkezetekből, anyagokból is sok hasznos információt kaphatunk. Az épület gépészeti vezetékeit igen nehéz vizsgálni, mert jelentős részük nem látható, beépített (vízcsövek, csatorna, vezetékek). A fűtési rendszer azonban jól tanulmányozható.
Jogosultságok és engedélyek
Lényeges kérdés, hogy az épület jogerős építési engedély alapján épült-e, továbbá hogy attól az építés során eltértek-e vagy sem. Nem elhanyagolható a használatbavételi engedély sem. Ha a vétel mellett döntünk, néhány fontos szempontot célszerű figyelembe venni. Egy 30-40 éves épületnél erősen valószínűsíthető, hogy külső falai, födéme nem felel meg a korszerű hőtechnikai követelményeknek, ezek utólagos hőszigetelése elkerülhetetlen. Gépészeti vezetékei elavultak, javításra, felújításra szorulnak. Többnyire a fűtés is korszerűtlen, feltehetően új fűtési rendszerben kell gondolkodni. Általában a külső nyílászárók cseréje mellett a belsőké is kívánatos, sőt a burkolatok sem maradhatnak ki a sorból. Amennyiben az épület alaprajzai, helyiségkapcsolatai sem nyerték el tetszésünket, akkor ezek átépítése is szükségessé válik. Ha még a tetőt is javítani kell, és az új héjalás, bádogozás, csatornázás sem elodázható, akkor ennek a költségeire is számítanunk kell. A lapostető szigetelésének felújítása ma már olyan elasztomer bitumenes lemezekkel történik, amelyek élettartama, időtállósága magasabb a korábbinál. Ha a megvásárolt épület elnyerte tetszésünket és a fent említett átalakításra, felújításra sincs szükség, akkor elmondhatjuk, jó vételt csináltunk. Természetesen a tisztasági festést, mázolást, takarítást ekkor is el kell végeznünk, végeztetnünk.
Bővítés, tetőtér-beépítés, és az építkezés kockázatai
Egy-egy régebbi ház megvétele után gyakran sor kerül a tetőtér beépítésére. Ehhez építész tervező bevonásával építési engedélyt kell kérnünk. Ha az épület faszerkezetű födémmel rendelkezik, a tetőtérben vizes helyiséget nem lehet kialakítani. Amennyiben mégis szeretnénk fürdőt, WC-t, konyhát kialakítani, akkor új, szilárd vasbeton födémet kell építeni. Az esetlegesen bentmaradó fafödémnek az új vasbeton födémréteg alatti kiszellőztetését azonban meg kell oldani. Fontos szempont a lépcső megfelelő helyre történő elhelyezése, helyiségkapcsolata is. A megvásárolt épület bővítése szintén építésiengedély-köteles. Az új ingatlanokat nagyon gyakran úgy vásárolják, hogy az még építés alatt áll, és a leendő tulajdonos végigkövetheti az építés folyamatát. Ha az építést befejezték, akkor a műszaki átadás-átvétel során a tulajdonos megkapja azt a lehetőséget, hogy megbizonyosodjon arról, hogy az ingatlanba az adásvételi szerződésben feltüntetett műszaki tartalmat építették be. Ekkor van lehetőség arra, hogy a birtokbaadás előtt a különböző hibák, hiányosságok, eltérések felszínre kerüljenek, és a kivitelező ezeket kijavítsa. Az átadás-átvétel során minden problémát feljegyeznek, amiről a végén hivatalos átadás-átvételi jegyzőkönyv készül. Nagyobb beruházóknál ennek már jól bejáratott koreográfiája van. A beruházó a helyszínen elektronikusan, fotóval rögzíti a problémákat, így nem sikkadhat el semmilyen feltárt hiányosság.
A tisztaság és a funkcionális ellenőrzés részletei: az átadás-átvétel során szinte mindig lehet javítani valót találni. A mennyiségi ellenőrzés során először az ingatlan méreteit ellenőrzik. Az eltérésre az adásvételi szerződésben is ki szoktak térni, meghatározva, hogy az maximálisan hány százalék lehet. A külső falak vastagságát is célszerű megmérni, mivel ebből az adatból lehet visszaszámolni, hogy a terv szerinti anyagmennyiséget építették-e be. Ha itt valami eltérés adódik, akkor általában ez műszaki többletet szokott jelenteni. A falak áthelyezése esetén statikai vizsgálat szükséges, de legtöbbször a változtatásokat rögzítik és az ingatlan hasznos terét növeli vagy csökkenti a tervezett módosítás.
A berendezések és a rendszerek ellenőrzése ilyen módon zajlik: a felszerelések számbavétele, a szerződésekben meghatározott eszközök és berendezések ellenőrzése (villanykapcsolók, konnektorok, csapok), a falak és burkolatok állapota, a nyílászárók állapota. A funkcionális ellenőrzés során minden berendezést, rendszert kipróbálnak. Ha egy rendszer még nem működőképes, például a társasház közös kazánja, akkor azt fel kell tüntetni a jegyzőkönyvben, és utólag a birtokbaadásig ellenőrizni kell. Ki kell próbálni az összes kültéri és beltéri nyílászárót, megvizsgálva a nyitás-zárás funkciók akadálytalan működését. Ha vannak redőnyök, zsaluziák, szúnyoghálók, akkor azokat is le kell ellenőrizni. Szintén átvizsgálnak minden beépített vizes berendezést: a csapokat, lefolyókat, WC-ket; a hideg és meleg víz elérhetőségét, a szellőzőrendszereket. Ekkor érdemes megkeresni a közműórákat is, hogy a tulajdonos tisztában legyen a víz- és hőmennyiségmérők, esetleg a gázóra helyével. Ezután célszerű beindítani a fűtést vagy a hűtést is. Szintén meg kell keresni a villanyórá(ka)t, és meg kell állapítani, hogy rendelkezésre áll-e a szerződött elektromos kapacitás. Ezután kerülhet átvizsgálásra az erősáramú rendszer. Meg kell keresni a kismegszakító táblát, és meg kell vizsgálni, hogy a szabványoknak megfelelően alakították-e ki. Az összes konnektort végig kell ellenőrizni, hogy jól működnek-e. A különféle lámpák, világítótestek szinte soha nem szerepelnek a szerződésekben, de általában a lámpák helyén ott szoktak hagyni foglalatokat, így az összes kapcsoló, lámpa is kipróbálható. Az átadás-átvételhez nincs feltétlenül szükség külső szakember bevonására, megfelelő műszaki érzék és jártasság birtokában a tulajdonos maga is elvégezheti. Ha azonban a tulajdonos nem biztos magában, fél az esetleges konfrontációtól, akkor érdemes lehet szakértőt felkérni, akivel közösen át tudja venni az ingatlant.
Hogyan befolyásolja ez a felújítások és átépítések terveit?
Szintén gyakorlati tapasztalat, hogy az esztétikai problémákat legjobban a tulajdonos tudja felfedezni, ritkán szalad át a szeme egy vélt vagy valós hibán. Az új ingatlanoknál a kijavított, hibátlan állapot csak nagyon ritka esetben jelenti azt, hogy minden munkálat, szerelés a végére ért. Az adásvételi szerződésekben mindig vannak olyan részek, ami már nem az építő feladata, például beépített bútorok, lámpák stb. Egy segítő szakember abban is tanácsot tud adni, hogy a birtokbavétel után melyek azok a még hátralévő feladatok, amiket célszerű a beköltözés előtt elvégezni, és melyek azok, amik várhatnak, de hosszabb távon számolni kell velük.
Mit lehet kihozni egy sátortetős, típus kockaházból, ha bővíteni szeretnénk, és jelentősen megnövelni az életteret? Ezt a kérdést példaként hozza fel egy építészeti projekt Budapesten vagy a vidéki környezetben, ahol a telek adottságai korlátozzák a bővítést. Ilyenkor a tervezés során fontos a funkciók újraszervezése: közösségi-nappali zóna a földszinten, privát-éjszakai zónák az emeleten, a nappali bővítésével és a tetőtér beépítésével elérhető egy egységes, modern épület. A tervezés során figyelembe vették a külső vakolat tisztaságát, a fa szerkezetű nyílászárók sötétbarna színét, a tetőfedés szürke színét és a teraszkapcsolatokat. A funkcionális és esztétikai megoldások célja, hogy a ház külső-belső megjelenése egységes legyen, és a telek adottságait kiaknázva ne legyen látványos vizuális különállás a régi és az új részek között.
A költségek és a finanszírozás témája szintén központi kérdés: mit tegyünk, ha az átépítés vagy felújítás költségei meghaladják a várható összegyűjtött forrásokat? A felújítás és építés közötti választást számos tényező befolyásolja: elérhető önerő, állami támogatások, hitelek, a telekvásárlás költségétől kezdve az engedélyeztetésig és a tervezési költségekig. A régi házak felújítása során érdemes külön figyelni a szigetelésre, a víz- és elektromos hálózat állapotára, valamint a nyílászárók és burkolatok frissítésére. A belső elrendezés megváltoztatása gyakran szükséges ahhoz, hogy a mai életvitel igényeit kielégítsük: nagyobb konyha-étkező-tér, egybenyitott helyiségek, gyakori az egy nyílású, tágabb közlekedők kialakítása. A fehér színek dominálnak az új belső terekben, mivel könnyen testre szabhatóak és világos környezetet teremtenek. A természetes anyagok, például nyers fa, kő vagy látszóbeton, továbbra is keresettek, mint a szempontokat megtestesítő textúrák.
Végeredmény: hogyan készüljön fel valaki egy régi ház felújítására vagy átépítésére?
A felújítás előtt mindenekelőtt érdemes szakemberekkel konzultálni: tervező, kivitelező, statikus és gépészeti specialisták bevonása nélkülözhetetlen lehet. Az építés vagy felújítás tervezése során meg kell határozni a szükséges engedélyeket, a műszaki tartalmat, a kivitelezői szerződéseket és a szakemberek művezetését. A tervezés és kivitelezés feladatai megoszlanak: az építészeti tervezéstől az engedélyeztetésig, a kivitelezői kiválasztáson át a napi napló vezetéséig és a pénzügyi elszámolásig mindenkire hárul felelősség. A régi házak felújítása során a minta és az érték megőrzése mellett a modern komfort és energiahatékonyság elérésére törekednek. A felújítás költségeit mindig érdemes naprakészen felmérni és a rendelkezésre álló forrásokhoz igazítani, különösen, ha a költségek növekedése várható és a munka hosszabb időt vehet igénybe.
- Épület feltüntetési vázrajz kérése földhivatali eljáráshoz
- A korai információk gyűjtése az ingatlan koráról és történetéről
- Alapozó vizsgálatok: külső falak, vakolat, repedések
- Belső vizsgálatok: teherhordó szerkezetek, belső burkolatok
- Engedélyek és okiratok beszerzése, fennmaradási engedély lehetősége
- A beszerzett iratok alapján a tulajdoni laphoz szükséges okirat megszerzése
Tartalmi összegzés a gyakorlati példákról
A cikkben található példák és megjegyzések alapján világos, hogy a régi házak átépítése és felújítása sok szempontból összetett folyamat. A felmérések és az engedélyek köre meghatározza, hogy milyen mértékben és milyen ütemezésben valósítható meg egy adott projekt. A belső átalakításnál fontos a mai életvitelhez igazodó igények kielégítése, például a hatékonyabb térhasználat, a konyha-nappali összekapcsolása, a fürdőszoba bővítése és a tárolási megoldások optimalizálása. A költségek terén pedig érdemes számításba venni a bontási költségeket, az engedélyezési díjakat, a tervezési és kivitelezési költségeket, és a váratlan meglepetéseket, amelyek gyakran felbukkannak minden régi épület felújítása során. A végső cél pedig egy olyan egységes, külső-belső szempontból modernizált, de a történeti jellegzetességeket tiszteletben tartó otthon megteremtése, amely jó piaci értéket hordoz és a tulajdonos életterét hosszú évekre kényelmessé teszi.