Az osztatlan közös tulajdon megszüntetése és a földek minősülő ingatlanjainak rendezése a Foktftv. és kapcsolódó jogszabályok alapján
A földeken fennálló osztatlan közös tulajdon felszámolásáról és a földnek minősülő ingatlanok jogosulti adatainak ingatlan-nyilvántartási rendezéséről szóló 2020. évi LXXI. törvény (Foktftv.) célja a többlakos tulajdonviszonyok ritkításán keresztül a mezőgazdaság és az erdőgazdaság hatékonyabb kihasználásának elérése. E jogszabály és a kapcsolódó kormányrendeletek új kereteket adnak a tulajdonostársak közötti jogviszonyok rendezésére, megoldási lehetőségekre és a telek‑, illetve ingatlanátalakításokra. Ennek értelmében a megosztás, a bekebelezés és a kisajátítás egyaránt lehetséges módja az osztatlan közös tulajdon megszüntetésének, amelyet a törvény a mező- és erdőgazdasági hasznosítású földekre terjeszt ki.
Mi az osztatlan közös tulajdon és miért jelent problémát?
Az osztatlan közös tulajdon lényege, hogy egy vagyontárgy felett több tulajdonos rendelkezik tulajdoni hányaddal, amely eszmei hányadként is értelmezhető. A tulajdonosok eszmei hányadokkal bírnak, és a gyakorlatban ezek a részjogosítványok - rendelkezés, használat, hasznok szedése, birtoklás - arányos elosztásban illetik meg őket. Gyakran előfordul, hogy sok tulajdonos van, a részek kis méretűek, ami a használatban, döntéshozatalban és az értékesítésben jelentős nehézségeket okoz. A jogi eljárások összetettsége és az elővásárlási jog megnyilvánulása pedig tovább növeli a konfliktusok kockázatát.
Három fő megoldási mód az osztatlan közös tulajdon megszüntetésére
- Megosztás (térképvázlat és ingatlan-nyilvántartási átvezetés) - a társak közös tulajdonában álló földrészletek felosztása úgy, hogy minden új földrészlet önálló helyrajzi számmal bírjon. A megosztás során egyezségre van szükség a tulajdoni hányadok átruházásáról, az érintett jogokról és tények átvezetéséről. A megosztás technikai háttere: osztóprogram, térképvázlat és területkimutatás készítése, melyek alapján az ingatlan-nyilvántartásban és szükség esetén az Országos Erdőállomány Adatbankban történik a bejegyzés.
- Bekebelezés (egy tulajdonostárs kizárólagos tulajdonba vétele) - akkor alkalmazható, ha a földrészletet vagy annak részét úgy lehet úgy megszüntetni, hogy egyetlen tulajdonos tulajdonában maradjon. E módszer keretében a fennálló jogok és tények átvezetése szükséges, és a kérelem tartalmazza a kiváltó tulajdonostárs által ajánlott ellenértéket, valamint a többi tulajdonostárs értesítését és közreműködését. Az ellenérték részletekben történő teljesítése és letétbe helyezése lehetőségei is megjelennek. A bekebelezés végső célja, hogy a megosztás utáni állapotban csak egy tulajdonos maradjon.
- Közös értékesítés (árverés vagy megbízásos értékesítés) - ha a megosztás vagy a bekebelezés nem lehetséges, vagy nem járható út, akkor az ingatlanra gyakorolt közös tulajdon megszüntetése történhet közös értékesítés útján. Ebben az esetben a tulajdonostársak részesedéseik arányában osztoznak a vételárban, kivéve, ha az egyezség másként állapodik meg. A közös értékesítés általában akkor tűnik hatékony megoldásnak, ha több tulajdonostárs külföldön él vagy nehézségek merülnek fel a személyes részvételben.
A törvény hatálya és főbb szabályai
A Foktftv. hatálya a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény hatálya alá tartozó földekre terjed ki. Megállapítja, hogy a megosztás csak akkor valósítható meg, ha a megosztás utáni ingatlanok önállóan is használhatók, és ha a területi mérethatárok betartásra találnak: szőlő, kert, gyümölcsös területeknél legalább 3000 m²; szántó, rét, legelő, erdő és fásított területeknél legalább 10 000 m². Erdő megosztása esetén figyelembe veszi a faállomány fatérfogatát, de az Evt. további előírásait nem kell alkalmazni.
2023. január 1-jétől a változások értelmében a meghatározott időn belül (120 nap) a megosztási eljárás teljes körű végrehajtása szükséges a jogszabály által előírt lépések végrehajtása érdekében. Ha a kérelem ebben az időben nem nyújtatik be, a hatóság hivatalból törli a ténybejegyzést. A megosztási eljárás során a tulajdonostársak kötelesek írásban értesíteni mindazokat, akiknek tulajdoni hányaduk van az ingatlanban, és részletezniük kell a jogok és tények átvezetésére vonatkozó akciókat is.
Közös tulajdonról, elővásárlási jogról és megoldási lehetőségekről a gyakorlatban
Az elővásárlási jog - amely a többi tulajdonostársat illeti meg - a meghirdetett ingatlan esetén azonnal értesítést, és a felek közötti megállapodás alapján történő részvétel lehetőségét biztosítja. Ha a közös tulajdonban álló ingatlant nem értékesítik közvetlenül, az elővásárlási jog kijátszása gyakran létrejövő megállapodás útján történik a dologösszeség létrehozásával. A gyakorlatban előfordul, hogy az egyes tulajdonostársak között részben vagy egészben megállapodások születnek a használatról, a közüzemi díjak megosztásáról, a felújítási költségek rendezéséről és a közös területek rendjéről.
A legújabb bírói gyakorlat szerint számottevő értéknövelő beruházás esetén - például napelem telepítése - egyhangú döntésre nincs mindig szükség, ha a beruházást a beruházó tulajdonostárs kizárólag saját költségére végzi. Ebben az esetben a közös tulajdon értékét is növekedheti a beruházás, és a döntés menete egyszerűbbé válik a közösség érdekében. Ugyanakkor a megosztási eljárásban a közös tulajdon megváltoztatásához a többiek hozzájárulása szükséges lehet, és a használat arányának megfelelő megállapodások megkötése alapvető fontosságú.
A termőföldek speciális szabályai
A 2020. évi LXXI. törvény II. fejezete és a későbbi módosítások külön kiemelik a termőföldek speciális eljárásait. A törvény 2021. január 1-jén lépett hatályba, és célja a mezőgazdasági földek hatékonyabb kihasználásának biztosítása az osztatlan közös tulajdon megszüntetése útján. A földre vonatkozó kivételek közé tartozik többek között a tanyának vagy zártkerti ingatlannak minősülő föld is, amelyre a megosztás szabályai nem vonatkoznak. A termőföldnél az elosztásnál külön figyelmet kap a területi minimum, a művelési ág és a közművek, amelyek alapján határozható meg a megosztandó földrészletek mérete.
Hogyan döntsük el a legmegfelelőbb megoldást?
- A tulajdoni lap részletes vizsgálata: minden terhet és jogot figyelembe véve - jelzálogjog, haszonélvezeti jog, végrehajtási jog vagy elidegenítési és terhelési tilalom.
- A megosztás megvalósíthatóságának vizsgálata a helyi szabályozás mentén: telekalakítás, telekhatárok, közművek, megközelítés és a helyi építési szabályzat.
- Az érintett tulajdonosok értesítése és a közös akarat megteremtése az egyezség érdekében - a megosztási térképvázlat és a területkimutatás közös jóváhagyása.
- A beruházások kezelése a közös tulajdonban (például napelemes rendszer a ház energiahatékonyságának növelésére) - a beruházás költségeinek viselése és a határozathozatal módja.
- A kivásárlás lehetősége és a vételár meghatározása tartalmazza a piaci ár becslését, a tehermentesítés szükségességét és a letéti megoldásokat.
- A közös értékesítés és a társasház-alapítás közötti döntés mérlegelése - a megosztás utáni értéknövekedés és a jogi költségek figyelembevételével.
Különös figyelmet érdemlő példák és gyakorlati szempontok
Az elővásárlási jog és a közös tulajdonban álló ingatlanok értékesítésének gyakorlata speciális a belvárosi lakóingatlanoknál és több lakásos egységeknél. Ilyenkor előfordulhat, hogy a garázs vagy egyes közös helyiségek a tulajdonostársak közötti megállapodás alapján kerülnek használatba. Az osztatlan közös tulajdon megoldása sokszor kompromisszumot igényel: használati megállapodások, mint használati rend megkötése és a költségek rendezése minden érintett fél számára.
A megosztási eljárás átmeneti és hosszabb távú hatásai közé tartozik, hogy a földterületek értéke és a mezőgazdasági hasznosítási lehetőségek szempontrendszere is változik. Ennek megfelelően a jogi tanácsadás és a szakmai értékbecslés kulcsfontosságú a végeredmény megkötéséhez. A törvény 2023-ban is hangsúlyozta, hogy a megosztás és a bekebelezés útján történő megszüntetés célja a földek „feldarabolódása” és a tulajdonosi számok csökkentése, miközben a megosztott területek mérete minden új részletre megfelelő méretű maradjon.
Rövid útmutató az ingatlan-nyilvántartási és jogi lépésekhez
- Vizsgálja meg a tulajdoni lapot és a terheket (jogok és tények) - biztosítsa, hogy a terhek rendezhetők legyenek a tervezett ügylet alapján.
- Határozza meg a legmegfelelőbb megoldást: megosztás, bekebelezés vagy közös értékesítés.
- Készítse elő az egyezségi okiratot és a szükséges műszaki dokumentációt (térképvázlat, területkimutatás, helyrajzi azonosítók).
- Értesítse a tulajdonostársakat írásban a megosztás megkezdéséről és a kiadott felhívásokról.
- Rendelkezzen a jogok és tények átvezetéséről az új földrészletekre - beleértve a használati jogot is, ha szükséges.
- A finanszírozás és a hitelügyintézés során gondoskodjon a tehermentesítésről, és vegye figyelembe az elővásárlási jogokat.
- Ha szükséges, vegyen igénybe szakértői értékbecslést a kivásárlás vagy értékesítés pontos meghatározásához.
#09 Osztatlan közös tulajdon - "Közös lónak túros a háta?" 🏠🎙️
tags: #domsod #belterulet #osztatlan #kozos #tulajdon