EB-5, vizum, es Florida ingatlanvásárlás útmutató: feltételek, folyamat, jogi és adózási szempontok, befektetési összeg, kockázatok
Külföldi ingatlanok vásárlása esetén minden esetben figyelembe kell venni az adott célország helyi sajátosságait, jogi környezetét, az ingatlanszerzés szabályait, előírásait, szerződéskötési feltételeit.
Feltétlen meg kell vizsgálni minden, az ingatlan adásvételhez és tulajdonláshoz kötődő járulék-, illeték- és adófizetési kötelezettséget rövid, és hosszútávon egyaránt.
Az adott országban egy ingatlan adásvétel lebonyolítása eltér a magyarországi folyamatoktól, így erősen ajánlott, sőt, szükséges egy szakértő irodát megbízni az ügylet lebonyolításával.
Az ingatlan megvásárlásának folyamatát általánosságban az alábbi lépések teszik ki.
A fent felsorolt pontok általános képet adnak a vásárlási folyamatokról.
1. Célok és típusok
A vásárló lakóingatlant keres, vagy nyaralót, esetleg üzleti célú ingatlant, vagy befektetni szeretne?
Rövid távú kiadás esetén olyan helyszíneken érdemes ingatlanokat keresni, amelyek közelebb esnek a tengerparthoz, turisztikailag kiemeltek, a turisták által kedveltek.
Rövid távú kiadás társasházak, azaz az un. „condominium”-ok esetén kevésbé szerencsés, mint olyan ingatlanok esetén (mint pl.: egy ház), ahol nincs közös képviselet.
Ennek oka, hogy nem mindenhol engedi a Homeowner Association (HOA) a 3 hónapnál rövidebb távú kiadást.
Hosszú távú kiadás esetén olyan lokációt, legfőképpen városi, belvárosi lakásokat, vagy üzleti célú ingatlanokat érdemes megcélozni, ami akár a helyieknek, akár a külföldieknek szolgál ideiglenes otthonául, esetleg üzleti tevékenységének helyszínéül.
2. Személyes felmérés és környezet
Minden ingatlant személyesen is ellenőrzünk, mielőtt ajánlatot tennénk a megvételre.
A bejárás történhet a vásárló személyes jelenlétével is, és általunk, mint megbízott közvetítő által is.
Számunkra is fontos, hogy felmérjük, hogy valóban megfelel-e azoknak az elvárásoknak, melyeket felénk támasztanak a befektetők, a vásárlók.
Fontos, hogy nem csak magát az ingatlant, hanem a környezetét is, a lakóközösséget, a megközelíthetőséget, a körülötte megtalálható infrastruktúrát is alaposan felmérjük!
3. Ajánlat és letét
A konkrét ingatlan kiválasztása után indulhat a hivatalos ügymenet.
Az ajánlattétel során fontos, hogy itt a „foglaló” visszajárhat.
Ezen ajánlattétel elfogadását követően (általában néhány ezer dollár) csak és kizárólag azzal tárgyalhat a tulajdonos, aki ezt kifizette.
Ebben az időszakban az ingatlan „pending” állapotba kerül, vagyis függőbe.
Az elutalt összeget nem a tulajdonosnak és még csak nem is a közvetítő cégnek kell fizetni, hanem a floridai állam és a Title Company által felügyelt letéti számlára.
4. Műszaki ellenőrzés és garancia
Egy licensszel, Florida államban érvényes engedélyekkel rendelkező műszaki ellenőrt rendelünk ki a házhoz.
Ez 250-450 $-ba kerül, és a vevő fizeti.
Ezért fontos, mert ha bármilyen hibát felfedez a műszaki ellenőr, akkor az egyrészt alapot ad az alkura, vagy a visszalépésre, vagy arra, hogy ezeket a hibákat kijavítsa az eladó, még az eladás/átadás előtt.
Továbbá azért is fontos eleme ez a vásárlásnak, hiszen a műszaki ellenőr 1 év garanciát vállal a felülvizsgálatra.
Ha időközben mégiscsak kiderül valamilyen hiba az ingatlanon, azt garanciálisan orvosolja a műszaki felülvizsgálatot elvégző műszaki ellenőr.
5. Jogi átvilágítás, title insurance és zárás
A Title Company egy olyan ügyvéd által vezetett hivatalos szervezet, aki ingatlan adás-vételre szakosodott.
Ők garantálják, hogy tehermentes ingatlan kerülhet csak át egyik tulajdonostól a másikhoz.
Az előző eladástól számítva ellenőrzik minden, az ingatlannal kapcsolatos számlát, jelzálogot, műszaki változtatás törvényességét.
Ők felügyelik a letéti számlát, amire az előzetes foglaló, majd a vételár kerül.
Kizárólag az ő engedélyükkel lehet onnan a befizetett pénzt bármerre is elutalni.
Ők azok, akik a megfelelő költségek elszámolása után elutalják a vételár fennmaradó árát az eladónak, és írják át a „Title Deed”-et vagyis a tulajdoni lapot, ezzel regisztrálva az ingatlan új tulajdonosát és őrködve a tisztesség és a jogtisztaság felett.
Ennek költségét egyéni megegyezés alapján fizetik a felek. Költsége 400-1000 $ között alakul attól függően, hogy mennyi az ingatlan ára, illetve milyen formában fizetik az ingatlan vételárát.
A zárás időpontját az ajánlattétel folyamán jelöli ki a vevő. Ez nem más, mint a tulajdonba adás (és a vételár beérkezésének) időpontja.
Zárás napján (de még a zárás előtti órákban) minden esetben irodánk egy tagja személyesen ellenőrzi az ingatlant.
6. Final walk-through és zárás
Miért van erre szükség?
Minden költség és részlet banki átutalással rendeződik, tehát csupán a határidők betartására kell ügyelnünk.
A kulcsátadás után az ingatlant birtokba vettük személyesen, vagy megbízottunk által.
7. Zárási költségek és kifizetések
A zárás a Title Companynél történik.
A zárási költségek azok a költségek, amelyek az ingatlan árán felül általában a vevőket és az eladókat terhelik az ingatlanügylet lebonyolítása során.
A felmerülő költségek közé tartozhatnak a hitelnyújtás díjai, az értékbecslési díjak, a tulajdonjog-keresés, a tulajdonbiztosítás, a felmérések, az adók, az okiratbejegyzési díjak és a hiteljelentési díjak.
A zárási költségek teljes dollárösszege attól függ, hogy az ingatlant hol értékesítik, és mekkora az átruházott ingatlan értéke. A lakásvásárlók általában a vételár 2-5%-át fizetik.
Ügyvédi díj: ez az ügyvédnek fizetendő, aki a vevő nevében átnézi a záró dokumentumokat.
Zárási díj vagy letéti díj: ezt a véglegesítés lebonyolításáért fizetik a jogkezelő cégnek, a letéti társaságnak vagy az ügyvédnek.
A jogtulajdonosi vagy letéti társaság független félként felügyeli a zárást az Ön lakásvásárlásában.
HOA átutalási díja: az Eladó fizeti, amelyből kiderül, hogy a díjat aktuálisan megfizették, mik a díjak, az egyesület pénzügyi kimutatásai, jegyzőkönyvei és közleményei.
A vevőnek át kell tekintenie ezeket a dokumentumokat, hogy megállapítsa, van-e az Egyesületnek elegendő tartaléka a jövőbeni speciális értékelések elkerülésére, és ellenőriznie kell, hogy vannak-e különleges értékelések, jogi lépések vagy egyéb aggodalomra okot adó elemek.
8. Biztosítás, HOA és közüzemi költségek
Tulajdonosi kötvény jogcímbiztosítás: ez egy biztosítási kötvény, amely megvédi Önt abban az esetben, ha valaki megtámadja az otthon tulajdonjogát.
Felmérési díj: ez a díj egy földmérési cégnek kerül kifizetésre, hogy ellenőrizze az összes határvonalat és olyan egyéb adatokat, mint például a közös kerítések az ingatlanon.
Címtársasági címkeresési vagy vizsgálati díj: ezt a díjat a tulajdonjoggal foglalkozó cégnek kell fizetni az ingatlan nyilvántartásának alapos átvizsgálásáért.
Átruházási illeték: ez az az adó, amelyet akkor fizetnek, amikor a tulajdonjog átszáll az eladóról a vevőre.
9. HOA és bérbeadás
Ha az ingatlan HOA-ba tartozik, gyakran a fenntartási költséget és a közüzemi díjakat ezek a díjak tartalmazzák, de a konkrét tételek országonként és címenként változnak.
A bérlő(k) fizetnek a közüzemi szolgáltatásokért, és az ingatlankezelő először levonja és kifizeti az Ön nevében minden közüzemi számlát, lakáshasználati díjat és ingatlanadót az év végén.
Az alapkezelő társaság a pénzeszközök egyenlegét a tulajdonos által megjelölt számlára utalja havi, negyedéves vagy éves rendszerességgel.
10. Pénzügyi és jogi tanácsadás külföldieknek
A befektetői döntések hátterében nemzetközi adózásban is jártas szakértő bevonása javasolt a helyi szabályok pontos megismeréséhez.
A külföldi ingatlanvásárlás összetett folyamat, és országonként jelentősen eltérő lehet a jogi környezet és adózás.
Az Amerikai Egyesült Államokban a vásárlási költségek mindkét esetben azonosak, akár személyesen, akár társaságként vásárol.
Az amerikai adózás szempontjából általában mindig előnyösebb társaságként, társként vagy önkormányzati társaságként vásárolni, mivel a költségek levonhatóak.
LLC (Limited Liability Company) az interneten keresztül hozható létre Floridában, és a cég éves megújítási költsége 100-200 dollár között mozog.
A jövedelemadók és állami adók mértéke államonként változik, és a példákat a helyi jogi keretek határozzák meg.
11. A külföldi ingatlanvásárlás lépéseinek összefoglalása
1) Legyen szó bármilyen országhatáron túli ingatlanvásárlásról, javasoljuk, hogy vonjon be az adásvételi folyamatba a helyi ingatlanpiacot és jogi környezetet ismerő szakembert.
2) Miután az előző lépésben pontosan tisztázta a külföldi ingatlanbefektetés feltételeit, következhet a kiválasztott ingatlanpiac lehetőségeinek feltérképezése.
Ennél a lépésnél érdemes szakértő segítségével a várható megtérülést megbecsülni pénzügyi mutatók segítségével.
3) Ezt követően pedig következhet az adásvételi folyamat és a további adminisztrációs feladatok, mint például a földhivatali bejegyzés.
4) A külföldiek ingatlanszerzésére vonatkozó törvények országonként jelentősen eltérhetnek. Az EUMSz meghatározza a szabad tőkeáramlás általános alapelveit.
5) Amennyiben szeretné külföldi ingatlanát bérbeadni, érdemes ingatlankezelő cég szolgáltatását igénybe venni.
12. Adózás és nemzetközi összefüggések
A külföldi ingatlan hasznosításából származó jövedelem, például a bérleti díj, esetén van, hogy Magyarország kettős adóztatás elkerüléséről szóló egyezménnyel rendelkezik-e az ingatlan fekvése szerinti országgal.
Amennyiben nincs megállapodás, akkor a külföldi jövedelmet szükséges bevallani Magyarországon is.
Ha rendelkezik megállapodással Magyarország és az ingatlan fekvése szerinti ország és azt nem írja felül a személyi jövedelemadó törvény, akkor Magyarországon nem keletkezik adófizetési kötelezettség.
Ilyen esetekben az ingatlan fekvése szerinti országban szükséges az adóterheket megfizetni.
tags: #eb5 #vizum #es #floridai #ingatlan #vasarlas