Zártkerti kivonás a művelés alól: jogi lehetőségek, gyakorlati útmutató és piaci hatások
A zártkerti ingatlanok hagyományosan külterületi telekek, amelyeket sokáig jogilag mezőgazdasági művelés alá tartottak, miközben lakófunkciót is betöltöttek. 2025. június 26-án életbe lépett törvénymódosítás az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény 72/E. §-ának változtatásával lehetőséget teremt arra, hogy a tulajdonosok kérelmezzék művelési ág alóli kivonást, ha az illetékes önkormányzat rendeletben ezt engedélyezi.
Miért fontos ez a változás?
- Jogilag is elismert lakófunkció: Az ingatlanok lakófunkciója jogilag is elismerést nyerhet, ami megkönnyíti a használatot és az eladást.
- Földvédelmi járulék eltörlése: A művelés alól kivonás nem minősül más célú hasznosításnak, így nem kell földvédelmi járulékot fizetni.
- Elővásárlási jog megszűnése: Az így átminősített területek kikerülnek a mező- és erdőgazdasági földekre vonatkozó elővásárlási jog hatálya alól.
- Rugalmasabb hasznosítás: Az ingatlanok könnyebben és gyorsabban átminősíthetők lakófunkciójú területté, csökkentve az adminisztratív terheket és jogi akadályokat.
Piaci reakciók és trendek
A törvénymódosítás az ingatlanpiacra azonnali hatást gyakorolt: 2024-ben az adásvételek száma 64%-kal haladta meg az előző évet, 2025-ben pedig már az év elején elértük a tavalyi teljes éves szintet. A kereslet növekszik, különösen a vidéki nagyvárosok közeli területein és a főváros környékén. A kivonás lehetősége közelebb hozza a vevőket és könnyíti a finanszírozást is.
A tulajdonosok mit tehetnek?
Elsőként érdemes tájékozódni a helyi önkormányzatnál, hogy rendeletben engedélyezik-e a művelés alóli kivonást. Ha igen, kérelmezhetik ingatlanuk kivonását és bejegyeztetését művelés alóli kivett területként az ingatlan-nyilvántartásba. A kivonás lehet teljes vagy részleges, de a részleges kivonás gyakran telekalakítást (megosztást) igényel.
A kivonás nem automatikus, és nem minden településen érhető el azonnal; egyes önkormányzatok csak meghatározott területekre adnak engedélyt. A bejegyzéshez szükséges előfeltételek között szerepel a helyi rendelet megléte, a földhivatalhoz benyújtott kérelem és a vonatkozó adminisztrációs díjak megfizetése.
Hogyan zajlik a folyamat?
- A település helyi rendelete meghatározza, mely területek jogosultak kivonásra.
- A tulajdonos benyújtja a földhivatalhoz a kérelmet, hivatkozva a rendeletre.
- A földhivatal helyszíni szemlével dönt; a kivonásról és a bejegyzésről határozat születik, és az ingatlan nyilvántartásban kivett megnevezés kerül be.
- Az eljárás díja 10.600 Ft ingatlanonként; földvédelmi járulék nem kerül megfizetésre a kivonás esetében.
Fontos, hogy a zártkerti ingatlan kivonása nem ad automatikusan lakóház- vagy üdülő övezeti besorolást. A beépíthetőség a helyi HÉSZ-től függ, és a kivonás csak a földhasználati jogot rendezi. Ha az ingatlanon korábban lévő épület még nem szerepel a tulajdoni lapon, akkor az épület feltüntetése külön eljárásban történik, és ehhez szükséges dokumentumok (építési engedély, használatbavételi engedély, fennmaradási engedély) benyújtása is.
Otthon Start és finanszírozás zártkerti ingatlanokra
2026-tól a fix 3%-os Otthon Start lakáshitel minden külterületi lakóingatlanra elérhető, így zártkerti ingatlanokra is, feltéve, hogy a telek lakóingatlanként van nyilvántartva és megfelel a program feltételeinek. A finanszírozás akkor előnyösebb, ha az ingatlan lakóingatlan besorolású, és a bankok gyakoribb jelzáloghitelezése várható. Ugyanakkor a választható finanszírozási eszközök között akadnak Babaváró-típusú hitelek, személyi hitelek és más szabad felhasználású lehetőségek is. A banki feltételeket alaposan ellenőrizni kell az adásvétel előtt, mert a zártkerti elhelyezkedés önmagában nem kizárja a hitelfelvételt, de befolyásolhatja a feltételeket és az elérhető termékeket.
Mi történik az ingatlannal a kivonás után?
A kivont ingatlan nem lesz automatikusan belterületi vagy lakóingatlan; továbbra is a helyi övezetek szerint kell értelmezni a beépíthetőséget. A kivonás csak a földhasználati státuszt rendezi, és nem oldja meg az épület jogi státuszát automatikusan. Ha a telek vagy épület még nincs megfelelően feltüntetve a tulajdoni lapon, akkor a kivonási kérelemmel párhuzamosan vagy később is benyújtható az épület feltüntetésére vonatkozó kérelem.
Gyakorlati tanácsok a tulajdonosoknak
- Tájékozódj a helyi rendeletről, és győződj meg róla, hogy a terület megfelel-e a kivonás feltételeinek.
- Érdeklődj a HÉSZ-ben foglalt beépíthetőségi követelményekről, mert a kivonás önmagában nem adja meg a beépíthetőséget.
- Ha a teljes telket vonod ki, győződj meg róla, hogy a megosztás szükségességét a jogszabályok és helyi rendelet pontosan meghatározza.
- Érdemes szakértő segítségét kérni a helyi szabályozás értelmezéséhez és a kivonási eljárás lebonyolításához.
Mi a szerepe a Tfvt.-nek és az Inytv.-nek?
A földvédelmi eljárások közjogi keretét a termőföld védelméről szóló 2007. évi CXXIX. törvény (Tfvt.) adja. Az Tfvt. előírásai szerint termőföldet csak kivételesen lehet más célra hasznosítani, és a beépítés megengedése a földvédelmi eljárás során történik. Az Inytv. 2021. évi C. törvény és az ahhoz kapcsolódó Vhr szabályozza az ingatlan-nyilvántartási eljárásokat, a kivonás adatváltozásait és a telekalakítást érintő követelményeket. 2025 óta pedig országos szinten kiemelt hangsúlyt kap a zártkerti ingatlanok kivonása, amikor önkormányzati rendeletek lehetővé teszik ezt a folyamatot.
Első kérdések az eladóhoz ingatlan adásvételnél
Rövid összegzés a gyakorlati számokról
- Magyarországon jelenleg mintegy 150 ezer külterületi lakóingatlant tartanak nyilván, ebből sok zártkert besorolású.
- A kivonás lehetősége csak helyi önkormányzati rendelet alapján áll rendelkezésre, és a teljes eljárás díja 10.600 Ft ingatlanonként.
- A földvédelmi járulék a kivonásra vonatkozó engedély kiadásakor keletkezik; azonban a kivonás önmagában ezt a díjat nem követeli meg.
- A kivont telkek piaci értéke általában magasabb, és a finanszírozási lehetőségek bővülnek, ha a kivont ingatlan lakóingatlan besorolásúvá válik.
Fontos tudnivalók a finanszírozásról
- Bankok gyakran elutasíthatják a teljes zártkerti ingatlan adásvételét lakóhitelre, hacsak a telek kivonása meg nem valósul.
- Ha a telek kivonás utáni státusza lakóingatlan, a támogatott hitelek és kamatok kedvezőbbek lehetnek, de minden esetben érdemes előzetesen egyeztetni a bankkal.
tags: #zartkert #kivetel #foldvedelmi #jarulek