Ingatlan eladása öröklés vagy ajándékozás útján: adózási és jogi szempontok részletes útmutató
Hazánkban egymilliónál több földtulajdonos található, ugyanakkor az életvitelszerűen mezőgazdaságból élők száma csak néhány százezerre tehető. Ennek megfelelően sokan öröklés vagy ajándékozás útján jutnak termőföldhöz, majd gyorsan el is adják azt, és az eladásból származó bevétel előnyét élvezik. 2023-tól az örökléssel létrejövő osztatlan közös tulajdont megszüntetni kell, ha többen örökölnek egy földet. A közös tulajdon megszüntetése többféle módon történhet: egyrészt hagyatékátadás során osztályos egyezséggel, másrészt felajánlással az örökösök között, értékesítéssel vagy az állam javára történő ingyenes felajánlással. Ebben a cikkben a földtulajdon értékesítésével összefüggő legfontosabb adózási és jogi szabályokat vizsgáljuk meg, kiindulva a megadott bejegyzés tartalmából.
Aöröklés és a szerzési feltételek alapelvei
Törvényes öröklés útján bárki szerezhet termőföldtulajdont, tehát nem szükséges földműves regisztráció vagy más feltétel a szerzéshez. A végintézkedés (végrendelet) alapján történő öröklés esetén azonban a kormányhivatal vizsgálja a szerzőképességet és az örökös megfelelését a szerzési feltételeknek (pl. regisztrált földműves státusz), továbbá figyeli, hogy a megszerzett föld ne lépje túl a birtokmaximát. Ha a kormányhivatal megtagadja a tulajdonszerzést, az érintett föld(ek) állami tulajdonba kerülnek, és a jogosult pénzbeli ellenértékre jogosult.
Osztatlan közös tulajdon megszüntetése
2023. január 1-je óta az osztatlan közös tulajdont meg kell szüntetni. Ez a megszüntetés többféleképpen történhet: hagyatékátadás során osztályos egyezség kötésével; hagyatéki hitelező felajánlásával; az ingatlan egyben történő értékesítésével; vagy állam javára történő ingyenes felajánlásával. Ha ezek közül egyik sem történik meg, a hagyaték átadásának jogerőre emelkedésétől számított 5 évük van a megszüntetésre. A megszüntetés lehet egyben történő értékesítés, kizárólagos tulajdonba adás, osztóprogram vagy bekebelezés útján is.
A családi ajándékozás és adózási vonatkozások
A termőföld ajándékozása igen kevés esetben lehetséges a hatályos földforgalmi előírások alapján. Ajándékozás esetén is érvényes a törvényes öröklésnél ismertetett szabály: a szerzési feltételeknek nincs szükségszerű kielégítésére az ajándékozottnál, kivéve, ha közeli hozzátartozóval történik az ajándékozás és a hivatal ilyenkor a közeli hozzátartozói jogviszonyhoz kapcsolódó nyilatkozatot kérheti. A kormányhivatal az ajándékozási szerződéshez mellékeli a közeli hozzátartozói jogviszonnyal kapcsolatos iratokat, hogy a tulajdonjog átvezetése megtörténhessen.
Adózási szempontok: az adózás alapesetei örökölt föld értékesítésekor
Az adózási kötelezettségek figyelembevétele során négy fő tényező meghatározó: a szerzés éve, az eladás éve, az adásvételi ár és az igazolt költségek. Az öröklött termőföld értékesítésekor a NAV szerint ki kell vonni a hagyatéki eljárás során megállapított értéket az eladási árból, vagy ha ez nem állapítható meg, akkor az eladási árat 75%-kal kell csökkenteni az adó alapjának meghatározásánál. A teherviselés szempontjából a személyi jövedelemadó (SZJA) 15%-os. Az adókötelezettség az eladás évében keletkezik, és a bevallásra 2027. május 20-ig kerül sor (a példák szerint).
Megtévesztő elképzelések
Az egyik leggyakoribb tévhit, hogy az öröklött föld eladása után az egész vételár után 15%-os SZJA-t kell fizetni. A valóság szerint csak a költségekkel csökkentett, időmúlási szabály alapján megállapított nyereség adóköteles. Az 5 éves határidő hosszabbítása és a későbbi eladások adómentessége figyelembe vehető a megfelelő időzítéssel.
Öt éves szabály és eladásKalkulációs szemlélet
Az öt éves szabály értelmében, ha az ingatlant megszerzéstől számított öt éven belül adod el, a nyereség után adót kell fizetni. Ha hosszabb ideig fennáll a tulajdonjog, az adó mértéke fokozatosan csökken az idő előrehaladtával: az első évben 100%, a második évben 90%, a harmadik évben 60%, a negyedik évben 30%, az ötödik év után nulla százalékot kell fizetni. Az öt évet azonban naptári évekre kell számolni, és az öröklésnél a szerzés időpontja az örökhagyó halálának napja.
Adóalap és adó mértéke
A bevétel és a költségek különbségéből kell meghatározni az adóalapot. A levonható költségek közé tartozik a megszerzésre fordított összeg és a kapcsolódó kiadások (pl. közvetítői díj, ügyvédi díj, illeték, hirdetési költség, energetikai tanúsítvány). Értéknövelő beruházások (pl. fűtéskorszerűsítés, nyílászárócsere) akkor vonhatóak le, ha 24 hónapon belül történtek és meghaladják az eladás árának 5%-át. A felújítási költségek dokumentáltan kerülnek levonásra. A felújítás és a költségek levonása csak számlákkal vagy hiteles okiratokkal igazolható.
A NAV felé történő bevALLÁS
A 2026-ban megszerzett ingatlanértékesítési jövedelmet 2027. május 20-ig kell bevallani a 26SZJA nyomtatványon vagy a NAV által készített adóbevallási tervezet kiegészítésével. Ha adókötelezettség nem keletkezik (például öt évnél régebbi megszerzés vagy nyereség elmaradása), akkor nem szükséges bevallást benyújtani. Az egyes szerződések és igazolások megőrzése 2032. december 31-ig ajánlott.
Örökölt ingatlan eladása és ajándékozás
Ha az ingatlant öröklés útján szerezted, a szerzés időpontja az örökhagyó halálának napja. Az eladáskor keletkező adóalap meghatározásához a szerzési értéket az örökléskor megállapított érték vagy a hagyatéki leltárban szereplő érték alapján kell figyelembe venni. Ha ezt nem tudják igazolni, az adóhatóság 50%-ot tekint szerzési értéknek, amelyet később önellenőrzéssel lehet pontosítani. Az 15%-os SZJA csak akkor merül fel, ha az eladási ár meghaladja az örökléskor megállapított értéket, és az öt éves határidő még nem telt el. Ha az eladott ingatlant öt éve vagy annál hosszabb ideig szerezték, az eladás adómentes lehet.
Ajándékba adott ingatlan esetén is adókötelezettség keletkezhet, de a szabályok hasonlóak: a jogszerűen adományozott tárgyak esetén teljes vételár alapján általában nem adózik minden esetben, hanem a nyereség után lehet adóztatás. A közeli hozzátartozók közti ajándékozásnál a kormányhivatal a hozzátartozói viszonyra vonatkozó igazolást kérhet a tulajdonjog átvezetéséhez.
Ingatlaneladás és adómentessé váló esetek
Az öt éves szabályon felül létezik egy különleges védettség: műemlék ingatlanok esetében 2025. január 1-től adómentessé válhat a jövedelem, ha mind három feltétel teljesül: az ingatlant az ötéves határ után adják el; a felújítás megfelel a műemlékvédelmi előírásoknak; és van hivatalos igazolás a felújításról. E feltételek megvalósulása esetén az adómentesség teljesülhet, azonban üzletszerű tevékenység keretében történő értékesítés esetén nem érvényesül az adómentesség.
Gyakorlati útmutató az örökölt föld vagy telek értékesítéséhez
Az örökölt ingatlan értékesítésének gyakorlati lépései a következők:
- Szükséges a hagyatéki végzés ellenőrzése és a földhivatali átvezetés mielőbbi nyomon követése Budapesten és vidéken egyaránt.
- Az ingatlan kiürítését és az előkészítést a lehető leghatékonyabban célszerű végezni, figyelembe véve a leltározást és a szelektív szemétgyűjtés szabályait.
- A leltározás során négy kategóriába érdemes csoportosítani a tárgyakat: megtartandó emlékek, adományozás, eladás, kidobás.
- A vevő által kért információk és dokumentumok előkészítése: energiatanúsítvány, alapító okirat, közgyűlési jegyzőkönyvek, költségvetés, rezsi kimutatások.
- Az értékesítés lépései: fotózás, alaprajz készítés, hirdetés, érdeklődők bemutatása, tárgyalások, megállapodás, adásvételi szerződés, birtokbaadás.
- A birtokbaadási jegyzőkönyv kidolgozása és bejegyzése; közműszolgáltatók átalánybejelentése az e-bejelentőn keresztül.
- Az adózás szempontjából a bevétel és költségek nyilvántartása, az időmúlási szabály alkalmazása, és a szükséges adóbevallás benyújtása (2027-től a 26SZJA vagy NAV tervezet kiegészítésével).
Gyakorlati tippek a hatékonyabb eladáshoz
- A felkészítés során érdemes hangsúlyt fektetni a rend és tisztaság, tágasság, személytelenítés, és világosság elveire. Ezek segítik a vevőt abban, hogy a lehető legjobb képet kapja az ingatlanról.
- Az értékbecslés és piaci érték meghatározása díjmentes lehet, mégis érdemes szakértő segítségét igénybe venni a reális érték meghatározásához.
- Az eladási költségek között számításba vehetőek például a közvetítői jutalék, hirdetési díjak, energetikai tanúsítvány díja, és az ügyvédi díjak, amelyek a költségeket csökkenthetik az adóalapból.
- A dokumentáció megőrzése alapvető: hagyatéki végzés, hagyatéki leltár, adásvételi szerződés, földhivatali benyújtás igazolása, felújítási számlák, közművek átruházásának igazolása, adózási igazolások.
Infók és vizuális segédanyagok a cikk témájában
10 ötlet, hogyan adj el videóval
A fentiek alapján a legfontosabb, hogy az örökléssel és ajándékozással szerzett föld értékesítése során alaposan gondolkodjunk el a jogi és adózási következményeken, és készítsünk elő minden szükséges dokumentumot és költséget. A helyes időzítés - különösen az öt éves szabály figyelembe vétele - jelentősen csökkentheti az adóterheket, és növelheti az eladásból származó nettó bevételt.
tags: #edesanyamtol #orokolt #szantofold #eladasanal #kell #e