A termőföld értéke és az Aranykorona Magyarországon
A magyar mezőgazdaság alapvető erőforrása a termőföld. Az ország földterülete 9 303,4 ezer hektár, amelyből 5 110,8 ezer hektárt, közel 55%-ot tesznek ki a mezőgazdasági területek. A KSH adatai szerint 2023. június 1-jén Bács-Kiskun, Békés és Hajdú-Bihar vármegyékben volt a legmagasabb a mezőgazdasági földterületek mértéke. Az ország keleti, észak-keleti részén ugyancsak számottevő ez az érték, főként a Kunság és Hajdúság adta területeken.
A földforgalmi átlagár folyamatosan növekedett az elmúlt években, 2022-ben átlépte a hektáronkénti 2 millió forintot. A legdrágább földterületeket Tolna, Hajdú-Bihar, Békés, Győr-Moson-Sopron, Fejér, Bács-Kiskun, valamint Csongrád-Csanád vármegyékben lehetett megvásárolni 2022-ben, ahol egy hektár földért átlagosan 2,4 millió forintot kértek az eladók. A bérleti díjak ugyancsak az országos átlag fölöttiek ezekben a vármegyékben, főként Tolna (100 600 forint/hektár) és Hajdú-Bihar (105 600 forint/hektár) egyes részein.
A túlárazottság és a spekulációs földfelvásárlás visszaszorítására 2023-ban törvénymódosítás történt, amely célja a földek árának évről évre történő emelkedésének 10%-ban való maximalizálása.
Az Aranykorona (AK) jelentősége a földminősítésben
Egy hektárnyi földterület értékét nagyban befolyásolja, hogy milyen aranykorona besorolással bír. Az aranykorona minősítés az egy egységnyi földterület tiszta jövedelmének, vagyis termőképességének, fekvésének, megművelhetőségének mutatója. Minél magasabb (1-től 100-ig) az aranykorona minősítés, annál jobb minőségű az adott föld. A mutató négy feltételt vizsgál: termelési értékszám, éghajlat, domborzat, vízviszonyok.
A magyarországi földek minőségének leírására a több mint 140 éves hagyományra visszanyúló Aranykorona rendszert használják. Eredetileg az adóztatás bevezetése érdekében hozták létre, és a területek tiszta jövedelmének leírására szolgált. Bár a gazdasági és mezőgazdasági viszonyok jelentősen megváltoztak az elmúlt évszázadban, az aranykorona, mint relatív értékszám, továbbra is használatban van.
Az aranykorona-érték megállapításának alapja a hozadéki földadó-kataszteri rendszer, amely a különböző művelési ághoz tartozó és különböző minőségű földek hozadékát, illetve tiszta jövedelmét igyekezett meghatározni. A mai napig használatos földminősítési értékszám az egy egységnyi területű föld tiszta jövedelmének, termőképességének, fekvésének, művelhetőségének mutatója.
A becslőeljárások egyes művelési ágainak minőségi osztályaihoz külön-külön eltérő Ak/ha értékek tartoznak. Ezek az Ak/ha értékek állandók, és ezekkel kell megszorozni a minőségi osztályokhoz tartozó területeket. Az adott területre érvényes besorolások (aranykorona értékek) a földhivatalban vannak nyilvántartva, és az ingatlan tulajdoni lapján is feltüntetésre kerülnek. Az értékek hektárra (10 000 m2) vannak megadva, és töredékes értékek, mert az eredeti aranykorona értékek egy holdra (5755 m2) voltak számítva.
A hazai szántó területek átlagos Aranykorona értéke hektáronként 19,8. Egyszerű besorolás szerint 15 AK/ha érték alatt gyenge minőségű, 35 AK/ha érték felett extra minőségű területről beszélünk.
A termőföld piaci értéke és a befektetési szempontok
A termőföld a mezőgazdasági termelés alapja, amely komoly értékkel bír. A 2024-es évben folytatódott a termőföldpiac élénkülése, az értékesített termőföldek területe 12%-kal haladta meg az előző évit. A mező- és erdőgazdasági területek ára átlagosan 4,6%-kal volt magasabb, mint egy évvel korábban. Egy hektár szántó átlagosan 2,4 millió forintba került.
A legdrágább művelési ág a szőlő volt: hektárjáért 3,5, míg a gyümölcsösért 3,2 millió forintot kellett fizetni. E két művelési ág esetében az árat a földterületen lévő ültetvény értéke is befolyásolja.
Az elmúlt két évben egyértelműen a jobb minőségű földek ára emelkedett a legnagyobb mértékben: a 35 aranykoronaérték feletti szántók esetében a növekedés elérte a 34 százalékot a 2022-es szinthez képest. Ez fordulatot jelent, ami különösen szembetűnő annak fényében, hogy 2015 és 2022 között éppen ezek az alacsonyabb értékű szántók drágultak a leggyorsabban.
A termőföld a szakértők által vizsgált négy befektetési forma között a második helyen áll: az MBH Termőföldindex 2007 és 2024 között 275 százalékkal nőtt, és csak az arany forintban kifejezett értékének emelkedése előzte meg.
Bár a termőföld birtoklása hosszú távon értékálló befektetésnek számít, a megtérülési idő jóval hosszabb, mint egy átlagos befektetés esetében, esetenként 15-20 év is lehet. Ehhez hozzáadódnak az időjárási viszontagságok, a piaci bizonytalanságok és a válságok hatásai.
Mezőgazdasági befektetés kezdőknek | Hogyan vásároljunk földet
A termőföld értékét befolyásoló tényezők
Számos tényező befolyásolja a termőföld piaci árát és bérleti díját. A legfontosabbak közé tartozik a föld minősége (aranykorona érték), a művelési ág, a terület mérete és alakja, a fekvés, a megközelíthetőség, a közművesítettség, valamint az alternatív hasznosítási lehetőségek.
Minőség és termőképesség: Az aranykorona érték a föld termőképességének és jövedelmezőségének egyik legfontosabb mutatója. A jobb minőségű, magasabb AK értékű területek általában drágábbak.
Művelési ág: A különböző művelési ágak (szántó, gyümölcsös, szőlő, rét, legelő, erdő) eltérő értékkel bírnak. Magyarországon a szántó művelési ágnak van a legmagasabb értéke, ha nem tekintünk el az értéknövelő felépítményektől és ültetvényektől.
Terület mérete és alakja: Az ideális táblaméret 50-70 hektár körül van, ennél kisebb vagy nagyobb területek esetében a gazdaságosság és a hozam eltérő lehet. Az egybefüggő, téglalap alakú táblák ideálisabbak a művelésre.
Fekvés és megközelíthetőség: A településtől, ipari vagy kereskedelmi központoktól, vasúttól, felvásárlási helyektől való távolság, valamint a megközelíthetőség (aszfaltút, földút minősége) jelentősen befolyásolja az értékét.
Közművesítettség: Bár a mezőgazdasági területek esetében ritkábban van kiemelten fontos a közművesítettség, az elektromos áram közelsége és elérhetősége bizonyos termesztési tevékenységek esetén értéknövelő tényező lehet.
Alternatív hasznosítás: Ha a terület alkalmas ipari, kereskedelmi vagy egyéb célú beépítésre, értéke akár többszöröse is lehet a kizárólag mezőgazdasági hasznosítású területekhez képest. Ez különösen igaz, ha a terület helyi építési szabályzat szerint beépítésre szánt övezetben található.
| Művelési ág | Átlagár |
|---|---|
| Szántó | 2,4 |
| Gyümölcsös | 3,2 |
| Szőlő | 3,5 |
| Gyep | 1,32 |
| Erdő | 1,29 |
A termőföldpiaci adatok forrása a Nemzeti Adó- és Vámhivatal adatbázisa, de az adatok nem teljes körűek.
tags: #egy #aranykorona #hany #hektar