Ingatlan vásárlás villanyóra nélkül: Mire figyeljünk?

Az ingatlan eladásával vagy a lakásvásárlással együtt járó kötelezettség a közmű átírás, a változások bejelentése. Ha te vagy az eladó fél, akkor azért sürgető számodra ez a procedúra, mert ha ezt nem teszed meg, akkor fizetheted a nevedre érkező számlákat. Ugyanakkor a vevődnek is érdeke és kötelessége, hogy minél gyorsabban átírja a közműveket. Az ideális állapot az lenne, ha az átírási kötelezettséget belefoglalod az adásvételi szerződésbe, konkrét határidő megszabásával.

A közmű átírás hosszú és idegölő folyamat is lehet. Azonban halogatni az átírást nem érdemes, mert ha a megszabott határidőre nem jelentjük be a változást, akár komoly büntetésre is számíthatunk! Közművek átírása-időtartama, mire számíthatunk? Amennyiben személyesen szeretnénk a közműveket átírni 7-8 szolgáltatónál, az utazással, sorban állással és az ügyintézés időtartamával együtt, tapasztalataink szerint 2-3 teljes munkanapot is igénybe vehet. De ez akár 3-5 napig is kitolódhat, amennyiben nem vagyunk elég felkészültek. Nem csak a büntetés elkerülése végett érdemes minél hamarabb elvégezni az átírást. Előfordulhat, hogy az adott szolgáltató rendellenes vagy szabálytalan működést, akár szabálytalan beavatkozást észlel. Az átírás dátumával bizonyítani tudja, hogy melyik oldalt kell felelősségre vonni az elkövetett károkozás miatt. Ezért mindkét oldalnak az javasolt, hogy minél előbb legyen elintézve az átírás.

A leggyakoribb eset a közmű átírására ingatlan eladás utáni tulajdonoscsere. A költözés után nem csak a vagyonszerzési illeték befizetése és a lakcímkártya frissítése a feladat. Ahhoz, hogy a közüzemi számlák már az új tulajdonos nevére érkezzenek, a közmű átírást is minél hamarabb érdemes elvégezni.

Milyen közműveket kell átíratni?

A különböző közüzemi számlák több szolgáltatóhoz tartoznak:

gázóra átírás
vízóra átírás
villanyóra átírás
távhő átírás
szemétszállítás
internet
televízió
és (amennyiben van) a vezetékes telefon is sokszor más szolgáltatónál intézendő.

A közmű átírás lépései

Az alábbi lépéseket kell követni a közművek átírásához:

Óraállások rögzítése a birtokba adási jegyzőkönyv elkészítése, aláírása mindkét fél részéről.
A közműváltási bejelentő lapok kitöltése, aláírása.
A bejelentő lap és a szükséges dokumentumok benyújtása online vagy személyesen.
Végszámla, tartozások rendezése.
Az új tulajdonos nevére szóló közüzemi szerződések megkötése.

Először rögzítik az óraállásokat a birtokba adási jegyzőkönyvben. Majd ezt a jegyzőkönyvet aláírja mindkét fél. A bejelentő lapot és a kötelező dokumentumokat online vagy személyesen kell benyújtani. Elengedhetetlen, hogy készüljön egy átírás-átvételi jegyzőkönyv. Ebben az eladó és a vevő rögzíti a birtokba adáskori közüzemi mérőóraállásokat.

Az átírások határideje

A közművek átírására rendelkezésünkre álló idő 15 nap, a vízfogyasztás kivételével. A vízszolgáltatónál 30 napunk van jelezni, hogy a tulajdonos személyében változás történt. Ez az időtartam halál esetén a közüzemi számlák átírására 6 hónapra tolódik ki, azaz 180 napunk van arra, hogy a változást jelezzük a közmű szolgáltatók felé. A közmű átírás határideje nem csak tulajdonoscsere esetén érvényes, új lakás építésekor is ugyanezek a határidők állnak rendelkezésünkre a bejelentéshez. Azt javasoljuk, hogy ingatlan bérbeadás esetén is, a tulajdonos a bérlő nevére írassa át a mérő órákat. Így, ha közüzemi tartozás keletkezik, nem a tulajdonoson, hanem a bérlőn fogják követelni az elmaradást!

Közmű átírás online és személyesen

A közművek átírását bármelyik fél kezdeményezheti, ehhez szükséges dokumentumok:

adásvételi szerződés
friss tulajdoni lap.
személyi azonosságot igazoló okmányok
bérbeadás esetén, a bérleti szerződés
halál esetén, a halotti anyakönyvi kivonatra van szükségünk
birtoka adási jegyzőkönyv
a szolgáltató honlapjáról letölthető kitöltött formanyomtatványok

Miután mindent beadtunk és elindul az átírási folyamat, az adott szolgáltató kiállítja a végszámlát az előző tulajdonosnak. Amennyiben hátralék mutatkozik a tartozásokat rendezni kell. Végül új közüzemi szerződéseket kell kötni.

A közmű átírás kényelmesebb és kevésbé időrabló módja az online ügyintézés. Az állami E-bejelentő szolgáltatással ingyenesen elintézhetjük az átírást. A szolgáltatást nemcsak a közüzemi számlatulajdonos (lakástulajdonos vagy bérlő) változásakor lehet igénybe venni, hanem akkor is, ha a személyes adatainkban történik változás (például házasságkötés utáni névváltozás esetén). Az E-bejelentő szolgáltatásait a Központi Azonosítási Ügynök (KAÜ) valamely azonosítási megoldásával (például Ügyfélkapu vagy eSzemélyi) lehet igénybe venni, regisztrációt követően. A közművek átírásánál a „felhasználóváltás” ügyintézést kell választani, és megadni a régi és az új felhasználó adatait, csatolni a kért dokumentumokat, egyebek mellett a fogyasztásmérő átadás-átvételi jegyzőkönyvét, a régi és az új szerződő nyilatkozatait az átadásról/lemondásról, illetve az átvételről. Amelyik dokumentum nem elektronikusan hitelesített, lehetőség van az „Azonosításra Visszavezetett Dokumentum Hitelesítés” funkció (magyarorszag.hu/avdh) közbeiktatásával hitelesíteni, majd feltölteni azokat.

Az e-bejelentő ingyenes szolgáltatásait személyesen is elérheted az összes kormányablakban. Ha az összes átírást személyesen, külön-külön intézzük, akkor 3-4 szolgáltató ügyfélszolgálatára kell elmennünk, sorban állni és nyomtatványokat kitölteni. Ez több munkanapot is igénybe vehet.

Közműátírás költségei

Az átírás költségeit a vevőnek kell megfizetni. A közmű átírás költségei nem olyan magasak, mindössze 7000-10.000 forinttal kell számolni, de ez azon is múlhat, hogy hány napot hagyunk ki az intézkedés során. Azzal is számolnunk kell, hogy egyetlen nap is akár a költségek duplájával járhat! Mindent összevetve, akár 15.000 - 20.000 forintba is kerülhet az átírás! Az e-bejelentő szolgáltatás használata a természetes személyek számára díj- és illetékmentes.

Mi történik, ha elmulasztjuk a változásbejelentést?

Ha eladóként elfelejted bejelenteni az eladást, akkor a gázszolgáltatónál a közüzemű szerződés továbbra is a neveden marad. Ha nem jelentik be a tulajdonos változását, abban az esetben a számlák továbbra is az előző tulajdonost terhelhetik és valljuk be őszintén, ki örülne akár párszázezer forint plusz kiadásnak?!

A lakcím bejelentésére csupán 3 nap van a költözés után, amit az okmányirodában lehet megtenni. Ha te vagy az eladó, akkor rendkívül fontos számodra ez az eljárás, ugyanis ha elmulasztod, akkor fizetheted a nevedre érkező számlákat.

A villamos biztonsági felülvizsgálat fontossága ingatlanvásárláskor

A jogszabályváltozás, amely 2020. július 31-én lépett érvénybe, a lakások eladása vagy bérbeadása esetén - a kivételek megjelölése mellett - előírja az ingatlan villamos hálózatának felülvizsgálatát. Ha bérbeadás vagy eladás történik, akkor egy arra jogosult villamos szakemberrel el kell készíttetni az úgynevezett villamos biztonságtechnikai felülvizsgálatot, amely alól csak azok a lakások kivételek, ahol az összes fogyasztó áram-védőkapcsolóval védett és a lakások villamos hálózatában nincsen 32 A-nél nagyobb leágazás.

A jogszabály be nem tartása, azaz a 40/2017. (XII. 4.) NGM rendelet mellékletét képező Villamos Műszaki Biztonsági Szabályzat 1.13.2. pontjának megsértése. A bérbeadás, tulajdonosváltás olyan jogi ügyletek, amelyeknél egyértelműen meghatározott az ellenőriztetés kötelezettje, így az érintett felek ennek a hivatkozott kötelezettségnek a teljesítését számonkérhetik.

A villamos biztonsági felülvizsgálat elvégzését a 27/2020. (VII. 16.) ITM rendelettel módosított 40/2017. (XII. 4.) NGM rendelet 1. számú mellékletének (VMBSZ) 1.13.2 f) pontja írja elő. Tulajdonosváltáskor a felülvizsgálat elvégeztetése az eladó kötelezettsége. A vizsgálat elvégzése alól felmentést ad a jogszabály azoknál a lakásoknál, ahol az összes fogyasztó áram-védőkapcsolóval védett és a lakások villamos hálózatában nincsen 32 A-nél nagyobb leágazás. Ez a kitétel az új építésű, korszerű lakások jelentős körét mentesíti.

Az adásvételben közreműködő jogi végzettségű szakember irányában elvárt, hogy az ügylet résztvevőit tájékoztassa a fennálló kötelezettségről. A vizsgálat érintésvédelmi szabványossági felülvizsgáló (ÉV) és erősáramú berendezések felülvizsgálója (EBF) képzettséggel végezhető. A villamos berendezések felülvizsgálata a felülvizsgálat idején érvényes vonatkozó műszaki követelmények szerint történik. A vizsgálat azt jelenti, hogy a villamos berendezést, a lakóépületben lévő lakás villamos hálózatát, mindenre kiterjedően, az elosztótól a dugaszolóaljzatokon át, a lámpákig ellenőrizni kell és erről iratot kell készíteni.

A 2024-es rendeletmódosítás nyomán változott a bérbeadáskor és tulajdonosváltáskor esedékes, a lakóépületekben lévő lakások villamos berendezésén végzendő villamos biztonsági felülvizsgálat korábbi rendje. A módosítás némi könnyítést ad, miszerint, ha 6 évnél nem régebben volt időszakos VBF, akkor eladáskor, bérbeadáskor nem szükséges újabbat készíttetni.

Hogyan vernek át a villamos biztonsági felülvizsgálattal?

A műszaki biztonsági feladatkörében eljáró fővárosi és megyei kormányhivatalok [lásd. 365/2016. (XI. 29.) Korm. rendelet] hatásköre kiterjed a jogszabályban meghatározott villamos biztonsági követelmények ellenőrzésére.

Közmű tartozások rendezése

Gyakran felmerül kérdésként, hogy ragaszkodjunk-e már az adásvételi szerződés megkötésekor a 0-s igazolás átadásához, azaz hogy az eladó közös költség és közműtartozástól mentesen adja át az ingatlant? Ha minket kérdez, akkor a válasz egyértelműen: igen! A gyakorlat persze nem ez, általában a birtokbaadás feltételéül szokták szabni a közművekkel kapcsolatos úgynevezett 0-s igazolások bemutatását, de az alábbiakban bemutatjuk, hogy milyen bonyodalmak kerekedhetnek abból, ha tartozásokkal terhelt ingatlant vásárolunk és ezzel csak a vételár rendezését követően szembesülünk!

Határozottan állítom, hogy egyetlen eladónak sem kell megijednie a 0-s igazolás miatti hosszadalmas ügyintézéstől: a tartozásmentesség igazolható a szolgáltatók által kibocsátott speciális igazolással, vagya korábbi számlák és a befizetési igazolások (átutalási igazolások, befizetett csekkek) bemutatásával.

A különféle közművekkel kapcsolatos eladói tartozásoknak közműtípusonként eltérő következményei lehetnek, főleg ha a tartozások 180 nap eltelte után is fennállnak.

Közös költség tartozás

A társasházakról szóló törvény nem tiltja a tulajdonostársak olyan megállapodását (alapító okirat) vagy határozatát (SZMSZ), amely a korábbi tulajdonos által felhalmozott közös költség hátralék megfizetésére a hátralékos tulajdonos és jogutóda egyetemleges helytállását írja elő. Ez magyarul annyit tesz, hogy a vevő bizonyos esetekben kötelezhető arra, hogy az eladó közös költség tartozását megfizesse a társasház részére. Nagyon kockázatos tehát a társasházi alapító okirat és az eladó közös költség tartozásának ismerete nélkül szerződni, hiszen előfordulhat, hogy a vevőnek kell megfizetnie az eladó hátralékát.

Vízdíj tartozás, csatornadíj tartozás az átírás előtt

Vízszolgáltatás, illetve közműves szennyvízelvezetés esetén a szerződést a szolgáltató a szolgáltatást igénybe vevő tulajdonossal, esetleg bérlővel köti meg, ebből következően a fennálló tartozást is ezektől a személyektől követeli. Tehát, ha az eladónk ivóvízellátással és közműves szennyvízelvezetéssel kapcsolatos tartozást halmozott fel, az elsősorban az ő és a szolgáltató problémája, a tartozást a vevő nem köteles rendezni. A helyzetet azonban jelentősen bonyolítja, hogy a víziközmű szolgáltatást (ivóvíz és csatorna szolgáltatás) rendező törvény felhatalmazza a szolgáltatókat arra, hogy rendezetlen követelés esetén az új felhasználóval (vevő) szemben az ivóvíz-szolgáltatást egy külön berendezés beépítésével korlátozza, de az ivóvíz-szolgáltatás teljes egészében ki is kapcsolható. Ezeket a szankciókat a szolgáltatók nem kötelezően alkalmazzák, de a lehetőség mindenesetre adott. A fentiek miatt elemi érdekünk már a szerződés megkötésekor meggyőződni arról, hogy eladói vízdíj tartozás fel sem merül - vagy ha igen, a vételár egy részét kötelezően a vízdíj tartozás rendezésére fordítja. Fontos, hogy az előző tulajdonos által felhalmozott vízdíj tartozás akkor is kellemetlenséget okozhat, ha a vevő árverésen jutott hozzá az ingatlanhoz.

Áramszolgáltatással kapcsolatos villanyszámla tartozás

Villamos energia, azaz áram esetén a szerződést a szolgáltató azzal köti meg, aki saját háztartása fogyasztása céljára vásárol villamos energiát az általa megkötött szerződés alapján. Az áramszolgáltatás átírása előtt a szerződést megszegő, illetve fizetési késedelmet felhalmozó felhasználókat szankcionálja a szolgáltató, méghozzá azzal, hogy ideiglenesen vagy véglegesen kikapcsolhatja őket az áramszolgáltatásból. A lakossági fogyasztó - amennyiben a villamos energia szolgáltatásra igényt tart - tartozásának rendezését a villamosenergia-kereskedő felé igazolni köteles és csak ezt követően kezdeményezheti a visszakapcsolást, egyébként egy idő után a felhasználási helyet megszüntetik. Más tartozásának rendezésére a frissen megvett ház kapcsán ugyanakkor a jogszabály alapján senki se kötelezhető.

Szemétszállítás szolgáltatás kapcsán felmerülő tartozás

Szemétszállítás esetén a szolgáltató a szerződést szintén az ingatlan birtokosával (bérlő, haszonélvező), illetve tulajdonosával, társasház esetén magával a társasházzal, azaz az ún. ingatlanhasználóval köti meg. Közös tulajdonban álló ingatlan esetében hulladékgazdálkodási közszolgáltatási díj megfizetése kapcsán az egy háztartásban életvitelszerűen élő tulajdonosok, használók, illetve birtokosok felelőssége egyetemleges. A szemétszállítási díjjal kapcsolatos hátralékot tehát szintén nem lehet a vevőre terhelni és ebben az esetben a jogszabályok sem adnak többlet szankciókat a szolgáltatók kezébe.

Távhő tartozás

Távhő esetén ugyancsak a szolgáltatóval közszolgáltatási szerződéses jogviszonyban álló tulajdonos, illetve a társasház köteles a számlák rendezésére. A távhőszolgáltatással kapcsolatos díjfizetési kötelezettség és más pénztartozás a társasház tulajdonostársait nem terheli egyetemlegesen. Épületrészenként külön-külön történő díjfizetés esetén a felhasználó az egyes díjfizetők, továbbá a díjfizető más díjfizetők díjtartozásának megfizetéséért nem tartozik felelősséggel. A közszolgáltatási szerződés megszegésének következménye többek között a pótdíjfizetés, csökkentett mértékű szolgáltatás, a távhőszolgáltatás felfüggesztése, illetve a közszolgáltatási szerződés felmondása (szolgáltatás teljes megszüntetése). A közszolgáltatási szerződés nélküli távhőfogyasztás esetén - az ebből származó jogkövetkezményekért - az érintett ingatlan ingatlan-nyilvántartás szerinti tulajdonosa felel.

Földgáz tartozás

Földgázszolgáltatás esetén a 60 napon túli fizetési késedelmet felhalmozó szerződő fél (eladó) kötbért köteles fizetni, egyébként azt kockáztatja, hogy a szolgáltatásból az adott ingatlan kikapcsolásra kerül.

A közművek átírása az egyik utolsó, de közel sem lényegtelen lépés az ingatlan adásvétel folyamatában. Digitális eszközök, mint az e-közmű segítségével ez a folyamat egyszerűbb és gyorsabb lehet. Mind az eladó, mind a vevő felelőssége, hogy tájékozódjon és kövesse a szükséges lépéseket a sikeres átírás érdekében.

tags: #ingatlanvasarlas #az #ingatlanban #nincs #villanyora