Mit köteles betartani és mit nem tehet meg a főbérlő az albérletben?

Lakásbérléskor mindenképp érdemes bérleti szerződést kötni, nemcsak szóban, hanem írásban is, és ebben tisztázni és rögzíteni a feltételeket, már csak azért is, mivel a jogszabályi rendelkezések szerint a lakás bérbeadásának az érvényességéhez szükséges a szerződés írásba foglalása. A felmerülő kérdések tisztázásában elengedhetetlen egy alapos és minden részletre kitérő albérleti szerződés, amit a későbbiekben is alapul lehet venni.

Az albérlet a lakó otthona, de a lakást kiadó tulajdona. Egyszerűen fogalmazva, a lakás bérbeadásától kezdve mind a bérlőt, mind a tulajt korlátozzák, de meg is illetik bizonyos jogok. A bérlő rendeltetésszerű használatra jogosult, és lakhat a lakásban, és ez vonatkozik a bérlővel egy háztartásban élőkre is - magyarázza dr. A bérlőnek birtok joga is van, a szerződés fennállása alatt akár az ingatlan tulajdonossal szemben is birtokvédelmet kérhet.

A főbérlő bejárási joga - mikor léphet be a tulajdonos?

Mint tulajdonosnak, a saját tulajdonába van joga bejárni az illetőnek, viszont - amennyiben ennek módjai és időpontja nincs előre lefektetve a szerződésben - illene előre egyeztetnie a lakókkal. A bérbeadó ugyanakkor nincs kizárva a lakásból. Természetes és érthető igény a részéről, hogy lakása állapotát időről időre ellenőrizze. A bérbeadó nem állíthat be bármikor, hanem a bérlőnek alkalmas, előre egyeztetett időpontban mehet.

Maradhat a tulajdonosnál kulcs, de ezzel nem élhet vissza, bejelentés nélkül nem mehet be a lakásba. Legtöbb esetben marad is kulcsa. Ez előre tisztázható kérdés. A bérbeadó úgy van joga ellenőrizni a rendeltetésszerű használatot, hogy a bérlőt szükségtelenül nem háborítsa. Ha a bérbeadó olyan állapotban találja az ingatlant, ami nem felel meg a rendeltetésszerű használatnak és felszólítás ellenére a bérlő folytatja az ingatlan nem rendeltetésszerű használatát, akkor a bérbeadónak joga van felmondani az ingatlan bérbeadási szerződést.

Nagyon rendkívüli esetek felmerülhetnek, amikor nincs idő értesíteni előzetesen a bérlőt, és az eset azonnali elhárítást igényel, például tűzeset, csőtörés esetén, de természetesen itt is elvárható a tulajdonostól, hogy haladéktalanul értesítse a bérlőt.

Mi történik jogszerűtlen bejárás esetén?

Amennyiben huzamosabb időn keresztül a lakók tudta nélkül járkál be a főbérlő a bérleménybe adott ingatlanba, úgy mindenképpen magánlaksértést követ el. Ellenkező esetben az albérlő nem köteles a főbérlőt beengedni a lakásba, ha ebből konfliktus adódik, akkor rendőrséghez, illetve a bírósághoz is fordulhat panasszal. Persze ha olyan eset áll fenn, hogy ennek ellenére, mindennemű megállapodást elutasítva kémkednek a lakók után, nos, onnan jobb mielőbb elköltözni és ezzel elejét venni a felesleges jövőbeni konfliktusoknak és kellemetlenségeknek.

A bérbeadó jogai és kötelezettségei - mit kell biztosítania?

Átadás rendeltetésszerű használatra: A bérbeadó a lakást a komfortfokozatának megfelelő lakásberendezésekkel együtt a szerződésben meghatározott feltételekkel és időpontban rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban köteles a bérlőnek átadni.
Karbantartás és javítás: Az ingatlan bérbeadási szerződés időtartama alatt a bérbeadó kötelezettsége, hogy biztosítsa az ingatlan használhatóságát. Ha az ingatlanban javítási munkákra van szükség (például beázás, csőtörés, fűtés meghibásodása), a bérbeadó kötelezettsége, hogy ezeket a munkákat elvégeztesse és viselje a javítások költségeit.
Tájékoztatás felújításkor: A bérbeadó a bérlőt a tervezett munkálatokról és azok várható időtartamáról írásban köteles megfelelő időben tájékoztatni. A lakás korszerűsítését szolgáló munkálatok elvégzését a bérlő nem köteles tűrni, kivétel, ha azok az ingatlan használatát jelentősen nem korlátozzák.
Energiahatékonysági tanúsítvány: A bérbeadó az épületre, az abban lévő lakásra vonatkozó energiahatékonysági tanúsítványt vagy annak másolatát a szerződés megkötését megelőzően köteles az új bérlőnek bemutatni.
Kaució kezelése: Az óvadék (kaució) nem kerül a bérbeadó tulajdonába, kizárólag a szerződésben rögzített esetekben jogosult azt felhasználni. A bérleti szerződés megszűnése esetén a bérbeadónak a kaucióval el kell számolnia a bérlő felé.

Kinek kell fizetni a javítási költségeket?

Az ingatlan rendeltetésszerű használatával együtt járó költségek, a kisebb kiadások, mint például a berendezések és burkolatok karbantartása a bérlő kötelezettsége. Szintén nem a bérbeadó kötelezettsége, amennyiben a bérlő okoz kárt az ingatlanban vagy berendezéseiben, ezekben az esetekben a javítási költségek a bérlőt terhelik. Ha felmerül egy hiba a lakásban, akkor először a bérlő jelezze a problémát a bérbeadó felé, de ha nem sikerül megállapodniuk, és a bérbeadó az írásbeli felszólításban megjelölt határidőben sem gondoskodik a hiba elhárításáról, akkor a szükséges munkát a bérlő a bérbeadó helyett és költségére elvégezheti.

Dohányzás, állattartás, vendégek - mit szabhat meg a szerződés?

Pár napos vendéglátásból nem lehet probléma, arra nem kell engedélyt kérni, sem jelezni. Sarkalatos kérdésként merül fel a dohányzás és az állattartás is. Előbbi esetben a dohányzó részéről adódik az igény, hogy a saját otthonában rágyújthasson. Ami pedig a kisállattartást illeti, városi körülmények között sokan tartanának kutyát, macskát, tengerimalacot és hasonló kedvenceket a négy fal között is.

Bérleti szerződésben lehet ilyen kikötés, és ez lehet feltétele a szerződéskötésnek. Ha a bérleti szerződésben kikötés, hogy a bérlő nem tarthat állatot, vagy nem dohányozhat a lakásban, és ezzel ellentétes magatartást folytat a bérlő, akkor az szerződésszegő magatartás, ami alapján a bérleti szerződés felmondásának lehet helye.

Bérleti díj, óvadék és pénzügyi kötelezettségek

Az ingatlan tulajdonos, mint bérbeadó legfontosabb joga, hogy jogosult a bérlőtől bérleti díjat szedni az ingatlan bérbeadása után. A felek szerződéskötéskor rögzítik a havi bérleti díjat és megállapodhatnak abban is, hogy a bérleti díj milyen időszakonként és milyen mértékben növekszik. A bérbeadónak nincs joga egyoldalúan módosítani a bérleti díj mértékét.

A bérbeadónak joga van óvadékot kérni a bérlőtől, jellemzően egy vagy két havi bérleti díjnak megfelelő összegben. A bérlő a lakbért a szerződésben meghatározott összegben és időpontban köteles a bérbeadó részére megfizetni. Ha a bérlő a bérfizetésre megállapított időpontig a lakbért nem fizeti meg, a bérbeadó köteles a bérlőt - a következményekre figyelmeztetéssel - a teljesítésre írásban felszólítani. Ha a bérlő a felszólításnak nyolc napon belül nem tesz eleget, a bérbeadó további nyolc napon belül írásban felmondással élhet.

Bérlés megszüntetése, felmondás szabályai

Egyik napról a másikra semmiképp nem lehet kirakni a lakót, mivel a felmondási idő 15 napnál nem lehet rövidebb. A felmondási jogával a bérleti szerződésnek és a jogszabályi előírásoknak megfelelően élhet mind a tulajdonos, mind a lakó, és a felmondási jogot mindenképp írásban kell gyakorolni. A határozatlan idejű bérleti szerződést a felek a hónap 15. napjáig, a következő hónap végére mondhatják fel, a határozott idejűt pedig rendes felmondással csak akkor lehet felmondani, ha erre a bérleti szerződés lehetőséget ad.

Azonnali hatályú felmondás sem történik a valóságban azonnal, ugyanis a szerződésszegő magatartás miatt a tulajdonosnak írásbeli felszólítást kell küldenie, de a legalább 15 napos felmondási idő szabályát is alkalmaznia szükséges. Emellett pedig a bérbeadónak minden követelését törvényes úton kell érvényesítenie, nem teheti ki szimplán a bérlőt a lakásból végrehajtható okirat nélkül, erre közjegyző előtt tett kiköltözési nyilatkozat vagy bírósági határozat alapján van joga.

Az albérlet és főbérlő-fogalmi különbségek

Albérletről akkor beszélünk, mikor a dolog bérlője maga is bérbe adja másnak azt, amit ő maga is bérel. A főbérlő tehát sosem tulajdonosa az albérlet tárgyát képező lakásnak, hiszen azt ő is bérli. A bérlő csakis a bérbeadó hozzájárulásával adhatja a lakást vagy annak egy részét albérletbe. A bérlőtársak jogai és kötelezettségei egyenlőek, jogaikat együttesen gyakorolhatják.

A bérleti jogviszonyban akár a bérbeadói, akár a bérlői oldalon is több személy állhat. A lakást több bérlő együttesen is bérelheti, akiket bérlőtársaknak nevezünk. Az albérlet járulékos jellegű lehet: ha az "alap" bérleti jogviszony megszűnik, akkor az abból létrejött albérleti jogviszony is megszűnhet.

Szerződéskötésnél ügyelj ezekre a pontokra

Mindig írásban rögzítsük a szerződést; a lakásbérleti szerződés csak akkor érvényes, ha írásban kötik meg.
Rögzítsük a bérleti díj pontos összegét, a fizetés időpontját és a rezsi rendezésének módját (mely közüzemi költségek tartoznak a bérlőhöz).
Jegyezzük fel a közüzemi órák állását átadáskor.
Tisztázzuk az állat- és dohányzásra vonatkozó szabályokat, valamint a bejárások gyakoriságát és módját.
Ha van kaució, rögzítsük annak összegét és felhasználási feltételeit.
Kérdezzünk rá a tulajdoni lapra és az ingatlanra vonatkozó terhekre; mindig friss tulajdoni lapból tájékozódjunk!

Rövid gyakorlati tanácsok albérlőknek

Ha ismeretlenektől bérlünk lakást vagy házrészt, bizony érhetnek meglepetések - ezért alapos szerződés és tájékozódás szükséges.
Ha a bérbeadó rendszeresen engedély nélkül járkál be, jegyezzük fel az eseményeket, és forduljunk jogi útra, esetleg költözzünk el, ha a probléma huzamos.
Rögzítsük a szerződésben a bejárás időpontjait vagy azt, hogy évente egyszer joga van a tulajdonosnak megnézni a lakást.

Fontos jogi megjegyzés

A cikk a teljesség igénye nélkül, figyelemfelhívó céllal készült, mely nem minősül jogi tanácsadásnak. Amennyiben vita vagy konkrét jogi probléma merül fel, érdemes jogi szakértőhöz vagy ügyvédhez fordulni.

tags: #egy #foberlo #mire #koteles